Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Материал 4. Каким на Руси быть земельному рынку?




Именно к этому вопросу свелся основной разговор, который шел вчера в Госдуме. Выявились три точки зрения. Рынок должен быть свободным. Рынок должен быть свободным безбрежно. Рынок должен быть регулируемым. Первая позиция - правительства, вторая - фракции Гайдара, поддерживаемой фракцией Явлинского, третья - аграрников и коммунистов. Обсуждался же проект и нового Земельного кодекса. Были представлены два варианта: правительственный, прошедший широкую обкатку по стране, и “Выбора России”, который даже в Думе мало кто видел. Заключение же по тому и другому сделал Комитет по аграрной политике. Но вначале расскажем, с чем выступил официальный представитель правительства, председатель Комитета по земельным ресурсам и землеустройству РФ Н. Комов.

Вначале им были приведены следующие данные: земельный фонд России составляет 1,7 млрд га; сельскохозяйственные угодья -13% фонда; пашня - 7%. И все земли, сказал представитель правительства, находятся в неудовлетворительном состоянии, используются безобразно. Будь то в городе или на селе. Нужны экстренные меры по спасению земельных богатств страны. Для чего необходимо новое законодательство. Правда, заметил оратор, с конца 1990 г. земельные отношения строятся у нас на новых принципах, основанных на приоритете норм права, а не администрирования. В прошлом году стала создаваться и необходимая нормативная база, способствующая возникновению и функционированию рынка земли. Но принятие в декабре 1993 г. новой Конституции РФ заставило по-иному строить отношения между субъектами земельных отношений. В итоге стало очевидным, что действующий Земельный кодекс, другие законодательные акты не отвечают в полной мере создавшимся реалиям и нуждаются в пересмотре.

Что Н. Комов рассказал непосредственно о представленном документе, на какие стороны еще обратил внимание? Запомнились сделанные им следующие акценты. В проекте кодекса, сообщил он, предусмотрено, что изменение целевого назначения земель, включенных в категории сельскохозяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного и водного фонда, допускается только в порядке, установленном законодательством. Далее, впервые определен порядок возникновения собственности на землю юридических лиц, на приобретение земли за плату, права собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах на придомовые земли (кондоминиум), порядок предоставления земель казачьим обществам, общинное землепользование общинно-родовых хозяйств. Предусмотрено также, что граждане, имеющие на момент введения Кодекса в действие земельные участки на праве пожизненно наследуемого владения, сохраняют по своему желанию участок на этом праве либо могут переоформить его в собственность. Предлагается записать в новом Кодексе и такое положение: в случае необходимости изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд принятое решение не может быть исполнено принудительно без решения суда. В любом случае гражданин или юридическое лицо вправе требовать предоставления равноценного участка взамен изымаемого, возведения на нем строений либо полного возмещения убытков, вызванных прекращением прав на землю. Земельный участок может быть изъят и в том случае, если он используется с нарушениями законодательства. Например, пашня без согласия местных органов власти “пущена” под пансионат. Но и в этом случае необходимо судебное разбирательство. Пока, как известно, изъятия земель в подобных случаях осуществляется решением органов местного самоуправления.

Затронут в документе вопрос и об иностранцах. Сказано: на переходный к рынку период и до принятия специального закона землю иностранным гражданам продавать нельзя. Аренда - пожалуйста.

Проект закона, предложенный “Выбором России”, по своей концепции фактически ничем не отличается от правительственного. Но в нем содержатся некоторые детали - он проработан более полно, - которые позволили аграриям обвинить “гайдаровцев” в намерении ввести в России чрезмерно свободную куплю-продажу земли. Землю же, заявили представители левых, надо прежде всего давать и продавать тем, кто ее обрабатывает. И не разбазаривать ее. Короче, регулировать рынок земли. Естественно, вызвало возражение согласие выбороссов продавать российские земли зарубежным покупателям. Вместе с тем аграрии и поддержавшие их коммунисты не возражали против многообразия форм собственности на землю. Они лишь усмотрели в правительственном проекте (не говоря уже о гайдаровском) предпочтение частнику в ущерб иным формам собственности. Что, по их мнению, недопустимо.

Однако замечания, которые имелись у аграриев к проекту Земельного кодекса, внесенном правительством, и к документу, представленному “Выбором России”, не помешали им предложить принять их за основу для дальнейшей доработки. С тем чтобы сделать в итоге единый документ.

БОРИС КРОТКОВ

“Деловой мир” 9.07.94

Материал 5. ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК НАКОНЕЦ-ТО СТАЛ ЛЕГАЛЬНЫМ

Несмотря на то, что операции с землей стали обычным делом в практике фирм, занимающихся торговлей недвижимостью, до сих пор эти операции носили полулегальный характер. Предпринимателям приходилось изыскивать лазейки для осуществления подобных сделок, и никто не был застрахован от того, что впоследствии участок земли не будет отобран. Вчера все участники земельного рынка смогли, наконец, облегченно вздохнуть: в официальную рассылку поступило постановление правительства России “Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков”. С выходом этого документа можно говорить о начале формирования в России легального рынка земли.

Введение в действие порядка купли-продажи земли фактически делает законным земельный бизнес, что в самое ближайшее время, считают эксперты, изменит конъюнктуру рынка. Изменения коснутся как ценовой ситуации (рост предложения и спроса на землю), так и самой организации земельного бизнеса. Прежде всего, разрешение купли-продажи земли повлечет за собой образование и развитие земельного рынка во всех регионах России, а также создание целой сети риэлтерских структур, специализирующихся на земельном бизнесе. Уже сейчас практически все фирмы-риэлтеры, торгующие в основном квартирами, постоянно отслеживают конъюнктуру земельного рынка, накапливая базы данных по земле. Большинство из них выжидало, когда же наконец этот бизнес станет легальным, с тем чтобы немедленно приступить к операциям с землей. Поэтому можно предположить, что в условиях жесткой конкуренции на квартирном рынке многие фирмы-риэлтеры буквально кинуться осваивать земельный рынок.

Если обратиться к подмосковному рынку земли, то несмотря на его видимую сформированность, с принятием порядка купли-продажи здесь предстоят еще значительные пертурбации. В первую очередь появится большое количество фирм, специализированно занимающих землей. И, безусловно, законность операций с землей приведет к увеличению объемов продаж. Это, в свою очередь, отразится на ценовой ситуации, причем, считают эксперты, на различные по качеству участки это влияние будет неоднозначным.

Что касается эксклюзивных участков, то есть находящихся в самых престижных местах Подмосковья, то, по мнению фирм-риэлтеров, цены на них могут вырасти практически сразу. Об этом свидетельствует тот факт, что до последнего времени около 70% потенциальных богатых покупателей отпугивало от покупки земли незаконное оформление сделки. Предложение же малопрестижных и более отдаленных от Москвы участков в настоящее время сильно опережает спрос. Поэтому говорить о значительном единовременном повышении цен на подобные участки, даже при значительном увеличении спроса, говорить не приходится.

Вполне возможно, что на рынке средних и удаленных участков (до 50 км от Москвы) может произойти временное “затоваривание”, так как к продаже земли прибегнут частные лица, которым до последнего времени участки выделялись бесплатно. Следовательно, цены на подобные участки, по мнению фирм-риэлтеров, сразу в цене не вырастут. Кроме того, на эти участки претендует небольшая прослойка со средним уровнем платежеспособности (цены на них достигли к настоящему моменту порогового уровня в $300 – 800 за сотку), что также свидетельствует о том, что серьезного скачка цен если и следует ждать, то только следующей весной.

Что же касается правовых аспектов купли-продажи земли, то действующий до последнего времени закон РФ от 23 декабря 1992 года “0 праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства” фактически оставался лишь декларацией прав частной собственности на землю. Напомним, что этим законом продажа земли по желанию собственников разрешалась, однако применение его сдерживалось отсутствием порядка купли-продажи. Теперь с утверждением порядка купли-продажи и купчей земельных участков граждане России получили возможность распоряжаться землей по своему усмотрению, то есть фактически реализовать право частной собственности.

Порядок предусматривает продажу только тех участков, которые обозначены в законе от 23 декабря. При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель. Сделка по купле-продаже участка может совершаться самостоятельно собственником земли по договору с покупателем либо с помощью районного комитета по земельным ресурсам путем проведения конкурса или аукциона. Кроме того, для совершения сделки купли-продажи земли необходим план участка, без которого купчая не подлежит регистрации в районном комитете по земельным ресурсам.

Таким образом, юридическое оформление сделки по купле-продаже земли будет выглядеть следующим образом: купчая заверяется нотариально и регистрируется в райкомземе, после чего она вступает в силу. Затем право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией. При этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок (свидетельство о праве собственности или Госакт на право собственности), либо утрачивает силу, либо в него вносятся необходимые изменения. Покупателю же выдается новый докумект, подтверждающий право собственности на купленный участок.

ВЛАДИМИР ЯХОНТОВ, САВЕЛИЙ ОРБАНТ

· Порядок купли-продажи применяется при продаже гражданам России земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам.

· Сделка по купле-продаже участка совершается собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами с оформлением договора купли-продажи (купчей).

· При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель (санитарно-защитные зоны, земли природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения, а также право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий, сооружений, наземных и подземных коммуникаций и другие условия использования).

· По желанию собственника участок может быть продан с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам на конкурсе или аукционе.

· К купчей прилагается план участка.

· Купчая без прилагаемого плана не подлежит регистрации.

· При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

· Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам нотариально удостоверенной купчей.

“Коммерсантъ-DAILY” 3.06.93

Глава 3. РЫНОК КАПИТАЛА

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...