Пример из судебной практики.

Так, ООО "Новый дом" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ТСЖ о взыскании 576 033 руб. 20 коп. основного долга по договору N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от 1 мая 2005 г., 42 611 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25 июля 2005 г. по 10 февраля 2006 г. ТСЖ был предъявлен встречный иск о признании договора N 44/13-49/17 от 1 мая 2005 г. недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку указанный договор в нарушение п. 6 ст. 148 ЖК РФ заключен не правлением ТСЖ, а не имеющим на то права председателем правления Г.Ш.

До вынесения решения ТСЖ заявило об изменении основания встречного иска, сославшись на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о том, что оспариваемый договор не соответствует требованиям п. 3 ст. 147 ЖК РФ, поскольку Г.Ш. не мог быть избран (назначен) председателем правления, так как не являлся членом его правления.

Решением Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2006 г. первоначальный иск был удовлетворен полностью. В удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2006 г. решение оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Пермской области от 23 июня 2006 г. и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2006 г. отменил, передав дело в Арбитражный суд Пермской области на новое рассмотрение.

Интересны основания, по которым дело было передано на новое рассмотрение в части обоснованности отказа от удовлетворения встречного иска. Судебные инстанции исходили из того, что в данном случае заключение договора неуполномоченным лицом не влечет недействительности оспариваемого договора в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку исполнение условий данного договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика (в частности, ТСЖ принимались к использованию оказываемые истцом услуги, производилась их частичная оплата) свидетельствует об одобрении сделки представляемым - ТСЖ.

Из материалов дела было видно, что Г.Ш., действовавший в качестве председателя правления ТСЖ, заключил от имени ТСЖ договор от 1 мая 2005 г. N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг.

Согласно ЖК РФ, Уставу ТСЖ исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества под руководством председателя правления. Перечень полномочий председателя правления содержится в ст. 149 ЖК РФ, п. 10 Устава ТСЖ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

В силу п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ, п. 9.3 Устава ТСЖ правомочия по управлению многоквартирным домом или заключению договоров на управление им, заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции правления ТСЖ.

По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества.

Поскольку доказательств наличия такого одобрения собранием правления товарищества не представлено, заключая оспариваемый договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от имени ТСЖ, председатель правления Г.Ш. действовал с превышением полномочий, установленных законом.

Руководствуясь при оценке прав и обязанностей сторон, возникших из указанного договора, ст. 183 ГК РФ, суд допустил ошибку в применении нормы материального права.

В случаях превышения полномочий органом юридического лица (ст. 53 ГК РФ) при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 мая 1998 г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок".

В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ (п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 мая 1998 г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок").

Разрешение же первоначального иска о взыскании задолженности по спорному договору зависит от разрешения встречного иска. Поэтому суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судебных инстанций нельзя признать законными и обоснованными.

ЖК РФ предусматриваются две формы отношений товарищества собственников жилья с собственниками помещений в многоквартирном доме: отношения членства и договорные отношения. Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. В данном случае достаточно лишь доказать факт членства в товариществе собственников жилья.