Виды стоимости, рассчитываемые оценщиком

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора учитываемых факторов оценщик рассчитывает либо рыночную стоимость, либо вид стоимости, отличной от рыночной. В стандартах оценки, обяза­тельных к применению субъектами оценочной деятельности России, опре­делено 10 видов стоимости, в том числе:

· рыночная стоимость;

· стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

· стоимость замещения объекта оценки:

· стоимость воспроизведения объекта оценки;

· стоимость объекта оценки при существующем использовании;

· инвестиционная стоимость;

· стоимость объекта для целей налогообложения;

· ликвидационная стоимость;

· утилизационная стоимость;

· специальная стоимость.

Кроме того, в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости.

Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям.

I. По степени рыночности различают рыночную стоимость и норма­тивно-рассчитанную стоимость.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки по­нимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адек­ватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон дей­ствовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет ме­няться. При определении рыночной стоимости на покупателя и продавца не должно оказываться внешнее давление, и обе стороны должны быть достаточ­но информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В некоторых случаях рыночная стоимость может выражаться отрицатель­ной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земель­ного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

В практике оценки чаще всего стремятся определить именно обосно­ванную рыночную стоимость. Однако некоторые объекты оценки не обла­дают достаточной рыночностью, в частности, не обращаются на откры­том, массовом и конкурентном рынке, находятся под жестким контролем и регулируются государством, информация является закрытой и ограни­ченной. В этом случае рассчитывается частично рыночная стоимость. Раз­новидностью частично рыночной стоимости служит стоимость объекта оценки с ограниченным рынком, под которым понимается стоимость объек­та оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.

Нормативная, или нормативно-рассчитываемая, стоимость – стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, ут­вержденных соответствующими органами. При этом применяются единые шкалы нормативов. Как правило, нормативно-рассчитанная стоимость не совпадает с величиной рыночной стоимости. Однако нормативы периодически обновляются в соответствии с изменением рыночной среды и таким образом приближаются к рыночной стоимости, но ее не достигая.

II. В зависимости от методологии оценки, от учитываемых факторов стоимости выделяют стоимость замещения и стоимость воспроизводства объекта.

Стоимость замещения – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки. При этом предполагается создание нового объекта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, су­ществующих на дату оценки, необходимых для создания объекта, иден­тичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и техно­логии, с учетом износа объекта оценки. В отличие от предыдущего вида стоимости имеется создание точной копии оцениваемого объекта, но по иным действующим ценам. Данная стоимость более точно характеризует современную стоимость объекта, однако ее определение часто оказывает­ся невозможным по причине изменения технологии, материалов и т.п.

III. В зависимости от предполагаемого состояния объекта после оцен­ки различают стоимость при существующем использовании, ликвидаци­онную стоимость.

Стоимость при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования объекта оценки. При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функ­ционировать в неизменной среде, в организационно-правовой форме.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экс­позиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, на­пример, при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой рас­продаже на аукционе.

IV. В зависимости от конкретных целей и ситуаций выделяют инвести­ционную стоимость, стоимость для целей налогообложения, утилизаци­онную стоимость, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость, определяемая исходя из до­ходности объекта оценки для конкретного лица при заданных инвестици­онных целях. В отличие от рыночной инвестиционная стоимость более конкретна и связана с определенным проектом и его инвестором. К оценке инвестиционной стоимости обращаются при проведении реорганизацион­ных мероприятий и обосновании инвестиционных проектов.

В отличие от рыночной стоимости, которая определяется мотивами поведения типичных покупателя и продавца, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Существует ряд причин, по которым инвестиционная оценка может отличаться от рыночной. Основными причинами, несомненно, могут быть:

· различия в оценке будущей прибыльности;

· различия в представлениях о степени риска;

· разная налоговая ситуация;

· сочетаемость с другими объек­тами, принадлежащими владельцу или контролируемыми им.

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соот­ветствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвен­таризационная стоимость).

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная ры­ночной стоимости материалов, которые он включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки. Утилизируемые материальные активы – это активы, которые достигли предельного состояния вследствие полного из­носа или чрезвычайного события и потеряли свою первоначальную полез­ность. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость массы материалов, из кото­рых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость – стоимость объекта оценки, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговарива­ются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специаль­ной стоимости являются страховая, таможенная и т.п.

При оценке стоимости предприятия можно использовать и такое поня­тие, как эффективная стоимость – это стоимость активов, равная боль­шей из двух величин: инвестиционной стоимости активов для данного вла­дельца или стоимости их реализации.

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, служит не истори­ческим фактом, а оценкой ценностей конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на вы­году, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на мо­мент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности, в том числе бизнеса, выступает его полезность.

Выбор того или иного вида стоимости определяется целью оценки. Данная зависимость представлена в табл. 18.

Взаимосвязь между целью оценки и видами стоимости, используемыми для оценки

Цель оценки	Вид стоимости
Помочь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену	Рыночная стоимость
Определение целесообразности инвестиций	Инвестиционная стоимость
Обеспечение заявки на получение ссуды	Залоговая стоимость
Определение налогооблагаемой базы	Рыночная стоимость или иная стоимость, признаваемая налого­вым законодательством
Определение суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов	Страховая стоимость
Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия	Ликвидационная стоимость

 

⇐ Предыдущая10111213141516171819Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: