Исходные данные для оценки

С11. Конкретные исходные данные, используемые для оценки, будут меняться в зависимости от модели оценки, но, как правило, в их число будут входить перечисленные в данном разделе сведения. Входные параметры также будут различны в зависимости от того, используется ли модель с номинальным или реальным денежным потоком (см. п. С10 выше). Типичные исходные данные включают в себя:

(a) Завершенный строительством объект

Стоимость объекта инвестиционного имущества в предположении, что его строительство уже было завершено, т. е. стоимость при допущении, что на дату оценки объект был уже построен в соответствии с текущим техническимпланом. При оценке прогнозируемого значения стоимости имущества после его завершения, следует особое внимание обратить на установление ставки дисконтирования, соответствующей подходу оценки и принятым допущениям.

(b) Аренда

Если поиск арендаторов объекта планируется осуществлять уже после завершения его строительства, то необходимо принимать во внимание время и затраты, которые потребуются для обеспечения стабильной загрузки объекта, т. е. учитывать период времени, необходимый для достижения рыночного долгосрочного уровня загрузки помещений. Расходы на протяжении этого периода могут включать в себя различные вознаграждения, расходы на маркетинг, предоставление льгот, техническое обслуживание и невозмещаемую плату за услуги. Если в наличии имеются договоры аренды, действие которых зависит от завершенности проекта или какого-либо его этапа, подобные договоры должны быть отражены в оценке.

(c) Затраты на строительство

Эффект от любых работ, проведенных до даты оценки, будет отражаться в стоимости, но не будет определять ее величину. Аналогичным образом, предыдущие платежи по действующему строительному контракту, совершенные до даты оценки, не соответствуют текущей стоимости объекта. Напротив, суммы, подлежащие выплате по обязательному контракту на строительство, существующему на дату оценки, часто являются лучшим отражением затрат на завершение строительства. Однако, если имеется реальный риск того, что контракт не может быть исполнен, например, из-за конфликта или неплатежеспособности одной из сторон, то может оказаться более целесообразным отразить затраты на привлечение нового подрядчика для завершения работ. Если не имеется контракта с фиксированной ценой, то также может быть целесообразно использование предполагаемых будущих затрат, т. е. существующих на дату оценки разумных ожиданий рыночных участников в отношении величины затрат на дату их возникновения.

(d) Затраты на финансирование

В данных затратах отражаются расходы на финансирование проекта с момента получения кредита до момента ожидаемого погашения кредита. Поскольку кредитор может предполагать, что риски при строительстве существенно отличаются от рисков после завершения строительства, затраты на финансирование в каждом периоде следует рассматривать отдельно. Даже если экономический субъект финансирует проект из собственных средств, следует предусмотреть использование соответствующих рыночных процентных ставок на условиях, которые могли бы быть предоставлены типичному рыночному покупателю оцениваемого объекта на дату оценки.

(e) Прочие расходы

В их состав будут входить юридические и другие профессиональные вознаграждения, оплата которых могла бы ожидаться покупателем для завершения строительства и при сдаче готового объекта в аренду. За исключением случаев, когда уже имеются заключенные арендные договоры, необходимо предусматривать оплату разумных расходов на проведение маркетинга. Однако расходы, которые были бы понесены при фактической передаче имущества на дату оценки, не должны приниматься во внимание.

(f) Прибыль и риск покупателя

Следует учитывать доходность, которую потребует покупатель частично завершенного объекта инвестиционного имущества на рынке. По состоянию на дату оценки она должна отражать риски, связанные с завершением программы строительства и достижения ожидаемого дохода или капитальной стоимости. Доходность для покупателя может выражаться либо как целевая прибыль, либо в абсолютных числовых значениях, либо как процент от стоимости или затрат.

Должны быть идентифицированы и оценены все значительные риски. В состав характерных рисков, связанных с любым частично завершенным проектом строительства, будут входить все риски изменения затрат на строительство, финансовых затрат и программы строительства. К дополнительным рискам, связанным с инвестиционным имуществом на стадии строительства, относятся колебания стоимости гипотетически завершенного проекта в период между датой его начала и завершением, и время, которое потребуется для привлечения арендаторов и стабилизации доходов. Риски, связанные с получением доходов от имущества после завершения его строительства, должны определяться и оцениваться отдельно от рисков, связанных с завершением строительства. Если исходные данные для оценки будут отражать текущие стоимости и затраты, то необходимо оценивать риск их изменения в период между датой оценки и ожидаемой датой завершения проекта. Если исходные данные основываются на перспективных значениях стоимостей и затрат, то следует оценивать риск того, что соответствующие прогнозы могут оказаться неточными.

Кроме того, если для получения оценки применяется метод дисконтированных денежных потоков, используемая в нем ставка дисконтирования может основываться на минимальной¹⁶ норме доходности, которую потребует типичный покупатель на рынке.

Прибыль, ожидаемая экономическим субъектом в начале реализации проекта, не может быть использована для оценки его прав в проекте, когда строительство уже началось. В оценке должны отражаться те риски, которые еще остаются на дату оценки, и применяться соответствующие вычеты или ставки доходности, которых потребует покупатель частично завершенного проекта для доведения его до завершения.

(g) Другие соображения

В ситуациях, когда с момента начала проекта на рынке произошли изменения, строящийся проект может уже не представлять собой вариант наиболее эффективного использования земли. В таких обстоятельствах затраты на завершение проекта в его первоначально предложенном варианте могут перестать иметь отношение к оценке, поскольку покупатель на рынке станет либо сносить любые частично возведенные строения, либо адаптировать их к альтернативным проектам. Стоимость инвестиционного имущества на стадии строительства будет, таким образом, отражать текущую стоимость альтернативного проекта, а также затраты и риски, связанные с завершением такого проекта.