 |
Тесты на обесценение – стоимость в использовании
|
|
|
|
G44. Стоимость в использовании определяется в МСФО 36 как приведенная стоимость будущих денежных потоков, которые, как ожидается, будут получены от актива или генерирующей единицы. Генерирующая единица является наименьшей идентифицируемой группой активов, которая генерирует денежные притоки, в целом не зависящие от денежных притоков, создаваемых другими активами или группами активов.
G45. Стоимость в использовании является величиной, специфичной для предприятия, так как отражает денежные потоки, которые предприятие ожидает получить от продолжения использования актива на протяжении его ожидаемого срока полезного использования, включая любые доходы от его конечной продажи.
G46. В МСФО 36 предусматривается, чтобы следующие элементы находили отражение при расчете стоимости в использовании актива:
(а) расчетная оценка будущих денежных потоков, которые организация ожидает получить от актива;
(b) ожидания относительно возможных вариаций в размере и сроках получения таких будущих денежных потоков;
(с) временная стоимость денег, представленная текущей рыночной безрисковой ставкой процента;
(d) цена принятия неопределенности, присущей данному активу;
(е) другие факторы, такие как неликвидность, которые участники рынка будут учитывать при оценке будущих денежных потоков, которые организация ожидает получить от актива.
G47. Ожидаемые денежные потоки необходимо проверять на обоснованность за счет гарантий того, что допущения, на которых основываются прогнозы предприятия, согласуются с фактическими результатами его прошлой деятельности, за исключением случаев, когда влияние последующих событий или обстоятельств, не существовавших во время получения таких фактических денежных потоков, свидетельствует о возможности расхождений. Денежные потоки от актива оцениваются с учетом его текущего состояния и, следовательно, в ожидаемых денежных потоках не должны отражаться какие-либо приросты, связанные с реструктуризацией или изменением состояния активов, которые организация в настоящий момент не обязуется провести.
|
|
|
G48. Соответствующая ставка дисконтирования будет отражать такую отдачу, которую участники рынка потребовали бы в отношении инвестиций, генерирующих денежные потоки такого же размера и с таким же временным профилем и профилем риска, что они эквивалентны тем денежным потокам, которые организация ожидает получить от актива.
G49. В МСФО 36 подробно излагаются соображения, которые необходимо принимать во внимание при определении стоимости в использовании.
Тесты на обесценение – справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу
G50. Справедливая стоимость за вычетом затрат на продажу, определяемая в отношении актива или генерирующей единицы, - это сумма, которую можно было бы получить от продажи таких объектов в независимой коммерческой сделке между хорошо осведомленными, заинтересованными сторонами, за вычетом затрат на проведение продажи. За исключением случаев, когда организация-владелец вынуждена на дату оценки продавать активы в срок не дающий достаточного времени для их экспозиции на рынке, речь не может идти о вынужденной продаже.
G51. Затраты на продажу – это затраты, непосредственно связанные со сделкой, например, юридические вознаграждения, расходы на маркетинг, расходы на вывоз, невозмещаемые транзакционные налоги и любые расходы, непосредственно понесенные при подготовке актива или генерирующей единицы к продаже. Из их состава исключаются последующие расходы, т.е. расходы, связанные с реорганизацией бизнеса после продажи активов.
|
|
|
МСО 310. ОЦЕНКА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ДЛЯ КРЕДИТОВАНИЯ ПОД ЗАЛОГ
ВВЕДЕНИЕ
Кредиты банков и иных кредитно-финансовых учреждений во многих случаях обеспечиваются залогом недвижимого имущества заемщика. Кредитование с привлечением залога может осуществляться в форме ипотеки или иных форм кредита под залог фиксированных или изменяющихся активов. Общей особенностью является то, что кредитор, в случае дефолта заемщика, получает право удовлетворения требований по кредиту посредством обращения взыскания на обеспечение. Различные типы имущества могут выступать в роли залогового обеспечения кредитных обязательств.
СТАНДАРТ
1. Принципы, содержащиеся в Общих стандартах и в стандарте МСО 230 «Оценка недвижимого имущества», применимы к оценкам для целей кредитования под залог с учетом возможных изменений в соответствии с данным стандартом. Настоящий стандарт содержит только некоторые изменения, дополнительные требования или конкретные примеры применения Общих стандартов для целей оценки залогов.
Задание на оценку (МСО 101)
2. В обеспечение соблюдения требований о раскрытии персональных данных и данных о статусе оценщика, содержащихся в п. 2 (а) МСО 101, задание на оценку должно дополнительно включать в себя заявление, раскрывающее степень материальной заинтересованности оценщика в отношении оцениваемого имущества, его взаимосвязь с заемщиком или будущим заемщиком, если она является существенной.
Степень существенности, имевшейся в прошлом или существующей заинтересованности, является предметом профессионального суждения оценщика. Основной критерий при этом бесспорно и определенно указать, может ли такая заинтересованность при выявлении ее после проведения оценки вызвать у разумных лиц основания для возникновения сомнений в беспристрастности оценщика.
3. В соответствие с требованиями п. 2 (d) МСО 101 об идентификации оцениваемых активов, необходима как четкая идентификация прав на недвижимое имущество, являющееся обеспечением по кредиту или иному финансовому обязательству, так и идентификация его текущих правообладателей.
|
|
|
4. Базой оценки, в соответствии с п. 2 (е) МСО 101, как правило, будет являться рыночная стоимость. Некоторые кредиторы могут запросить оценку, основанную на допущении о вынужденной продаже или наложить ограничения на максимальный срок предполагаемой реализации имущества. Ввиду того, что влияние на цену любых ограничений, накладываемых в отношении периода экспозиции, будет зависеть от обстоятельств, существующих в тот момент, когда происходит продажа, предположения и допущения в отношении такой цены не будут уместными без знания соответствующих обстоятельств. Оценка может также проводиться на базе четко определенных специальных допущений, указываемых в задании на оценку. В таких случаях должно быть сделано заявление о том, что стоимость действительна лишь по состоянию на дату оценки и может быть недостижимой при возникновении дефолта в будущем, когда могут измениться как рыночные условия, так и обстоятельства продажи.
5. При проведении оценки для целей кредитования под зало зачастую возникает необходимость использования специального допущения о состоянии оцениваемого имущества или иных, связанных с имуществом условий. В соответствие с требованиями п. 2 (i) МСО 101 о раскрытии всех допущений, любые специальные допущения, использование которых представляется необходимым, должны включаться в задание на оценку. Ниже приводятся примеры специальных допущений, используемых при оценке для целей залога:
(а) здание, только предполагаемое к строительству, оценивается как завершенное на дату оценки;
(b) имущество, только предполагаемое к сдаче в аренду, является предметом аренды н адату оценки;
(c) на дату оценки был достигнут определенный уровень загрузки оцениваемого здания;
(d) срок экспозиции объекта оценки ограничен продавцом до уровня недостаточного для адекватного маркетинга.
Проведение оценки (МСО 102)
6. В этой части дополнительные требования при проведении оценки для целей кредитования под залог отсутствуют.
|
|
|
