Права и обязанности участников общей долевой собственности, установленные иными федеральными законами РФ

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, земельный участок Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ установлен порядок, согласно которому за государственной регистрацией такого права надлежит обращаться всем правообладателям одновременно. При этом в некоторых случаях одновременное обращение всех правообладателей по закону не требуется – например, в случае государственной регистрации права собственности на долю в наследстве или в случае если право на долю и(или) размер доли установлены решением суда.

В случаях оформления объектов недвижимости, земельных участков в общую долевую собственность бесплатно (в частности, при приватизации), перераспределения долей по соглашению сособственников (так как в отсутствие спора о праве решения суда не требуется) государственная регистрация производится на основании договора с органом исполнительной власти, местного самоуправления о передаче в собственность либо на основании письменного соглашения, оформленного правообладателями долей - непосредственно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).

Ранее орган государственной регистрации был обязан выдавать свидетельство на гербовой бумаге, на лицевой, а впоследствии – на обратной стороне которого обязательно указывались собственники остальных долей имущества. В настоящее время такая обязанность регистрирующего органа законом исключена; государственную регистрацию достаточно производить на электронных носителях, а свидетельство о государственной регистрации права выдается только по желанию собственника, на простой бумаге.

В связи с этим хочется отметить, что при том что по закону собственнику не требуется теперь предоставлять такой правоподтверждающий документ при обращении в органы государственной власти (так как они обязаны самостоятельно получать такой документ по системе межведомственного электронного взаимодействия), в случае обращение собственника в судебные органы, такой документ с него по-прежнему истребуется. Несомненно, это является излишним и незаконным требованием, подтверждение права может и должно теперь осуществляться самим судом по судебному запросу, однако конкретно такая обязанность суда не прописана в процессуальных кодексах, что можно отнести к пробелам в законодательстве, влекущим незаконное наложение обязанностей на граждан, юридических лиц.

Отступая от темы, хочется добавить, что подобный пробел наблюдается и в связи с законодательной отменой обязанности юридических лиц иметь печать. С апреля 2015 г. все без исключения юридические лица вправе не использовать печать при заверении любого документа, в том числе финансового. Но поскольку право юридического лица не заверять печатью доверенность на представительство в суде конкретно в законе не оговорено, судами по-прежнему не признается доверенность на судебное представительство юридического лица, не заверенное его печатью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Это, к примеру, означает, что в случае обращения одного из содольщиков земельного участка за государственной регистрацией права собственности на построенный им (только) для себя и (только) на свои средства жилой дом на этом участке, обращения (согласия) других содольщиков земельного участка не требуется. Росреестр обязан произвести в этом случае все положенные действия. Оспорить такое зарегистрированное право на жилой дом другие содольщики земельного участка вправе только в суде, так как государственные регистратор в случае их возражений на стадии регистрации обязан только лишь сделать в материалах соответствующую отметку, но не вправе приостановить регистрацию или отказать в ней на данном основании.

Это упрощение было законодательно принято с учетом интересов собственников, регистрирующих свои права, и в соответствии с положениями КоАП РФ, согласно которым правообладатель несет административную ответственность за несвоевременную регистрацию своего вновь приобретенного права собственности на недвижимое имущество. Однако в правоприменительной практике часто наблюдаются необоснованные отказы в регистрации со стороны Росреестра, а также неправосудные судебные решения по оспариванию отказов Росреестра в государственной регистрации права. Для случая общей долевой собственности на земельный участок, но принадлежности каждого из жилых домов на участке отдельным содольщикам – статьи 25,25.3 Федерального закона №122-ФЗ никаких оговорок не содержат.

Пунктом 2.1 ст.22.2 Федерального закона №122-ФЗ установлено: «Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления».

Однако в указанной статье 22.2, которая регулирует особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе, отдельно не прописаны положения для случаев, когда за государственной регистрацией разделенных, объединенных, перераспределенных или выделенных участков обращаются долевые собственники земельных участков, относящихся не к сельскохозяйственным землям, а к другим категориям земель (например, землям населенных пунктов). Отсутствие таких уточняющих положений в ст.22.2 создает им определенные проблемы в реализации своего права при обращении в регистрационный орган.

Подобные уточняющие положения отсутствуют также и в ст.24.1 об особенностях регистрации права на земельную долю. Она содержит положение о том, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. Это положение также вносит правовую неопределенность, так как, с другой стороны, продажа земельной доли постороннему лицу, не являющемуся дольщиком данного участка, законом не исключается при наличии нотариально заверенного письменного отказа содольщиков, обладающих правом преимущественной покупки (как это установлено и для случая продажи жилых помещений).

Федеральным законом от 29.12.2015 №391-ФЗ была введена обязательность нотариального удостоверения сделки по продаже земельной доли (а также по продаже доли в жилом помещении постороннему лицу). Однако в настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе находится проект закона, отменяющий такую обязательность при продаже земельных долей.

Действие положений статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1,3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 №294-ФЗ. Статья 25.1 («Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства») содержит положения об обязательности предоставления договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документа, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования.

Также в этом случае по ст.25.1 необходимо предоставление договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Последние из особенностей государственной регистрации, которые установлены Федеральным законом №122-ФЗ, регулирует ст.30.2: «Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли». Форма такого отказа распространяется только на те случаи, когда такой земельный участок или такая земельная доля будут при этом отнесены к собственности субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, понятие «отказ» подразумевает только такой отказ в пользу органов государственной власти, местного самоуправления и не подразумевает перераспределение долей между содольщиками. В случае отказа одного из них от земельной доли в пользу своих содольщиков или постороннего лица обязательно должна быть осуществлена сделка.

Можно вернуться к 122-ФЗ, чтобы отдельно остановиться на ст.24, согласно которой заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ документов представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом «Об инвестиционных фондах».

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Положения в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Из ранее действовавших, но утративших силу законодательных норм РСФСР и позиций высших судов в случае разрешения споров между совладельцами жилых домов и земельных участков интересно следующее:

Статья 134 «Разрешение споров между совладельцами индивидуальных строений» Закона РСФСР от 01.07.1970 «Об утверждении Земельного кодекса РСФСР», который утратил силу только 25.04.1991 г.: «Споры между совладельцами индивидуальных строений на землях городов, рабочих, курортных, дачных поселков и на отводимых исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов земельных участках в сельских населенных пунктах о порядке пользования общим земельным участком рассматриваются судами. Порядок пользования общим земельным участком определяется с учетом частей строения, принадлежащих гражданам. Суд может отступить от этого правила в случае, когда между совладельцами индивидуального строения уже сложился порядок пользования земельным участком и его изменение существенно нарушит их интересы».

Также утратило силу 21.12.1993г. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1983г. №12 «О практике применения судами земельного законодательства», но часто цитируется судами и применяется для отношений, возникших в период 1983-1994 гг., по пункту 13 которого при разрешении споров о порядке пользования земельным участком совладельцами строения, возникших после того, как порядок пользования общим участком ранее уже был определен, суду следует иметь в виду, что:

а) увеличение одним из сособственников своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки не является основанием для увеличения находящейся в его пользовании части земельного участка, поскольку такое изменение порядка пользования участком может существенно ущемить интересы других сособственников.