Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности

Высший Арбитражный Суд РФ упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 №2-ФКЗ. Однако разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (по части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 №8-ФКЗ).

Широкий резонанс в юридическом сообществе в свое время получило принятое совместно Пленумами ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление), некоторые извлечения из которого, применимые для ситуаций, которые могут сложиться при участии собственников общедолевого имущества, будут рассмотрены ниже.

По пункту 13 Постановления в силу пункта 1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 ст.223 ГК РФ подлежит также применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Пунктом 14 Постановления оговорено, что по смыслу пункта 3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По п.29 Постановления лица, право собственности или законное владение которых нарушается объектами, не являющимися недвижимым имуществом, а также перепланированными, переустроенными (переоборудованными) объектами недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости - могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такая ситуация нередко имеет место между участниками общей долевой собственности.

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным (п.41 Постановления).

Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (п.42 Постановления).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (п.45 Постановления).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» (Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п.66 Постановления).

Конституционным Судом РФ (в частности, в Постановлении КС РФ от 30.01.2009 №1-П) отмечено:

Конституционно-правовая природа отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, и чрезмерное, не соответствующее целям статьи 55 (часть 3) Конституции РФ ограничение субъективного права на выделение земельного участка в счет земельной доли не позволяли бы реализовать право на судебную защиту, которое, как неоднократно указывал КС РФ, носит универсальный характер и как таковое выступает гарантией всех других конституционных прав и свобод.

Вместе с тем (как отмечает КС РФ), пределы судебного контроля за решениями общего собрания участников долевой собственности, которыми определяется местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли, - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу статьи 55 (часть 3) Конституции РФ и пункта 1 статьи 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать.

Суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений (из Определения КС РФ от 05.03.2004 №82-О).

Ограничения, направленные на то, чтобы не допустить открытия наследства в имуществе колхозного двора, несоотносимы ни с одной из целей, перечисленных в статье 55 (часть 3) Конституции РФ, которые могли бы оправдать ограничения прав граждан федеральным законом.

Законодатель вправе учитывать специфику отношений, возникающих в области сельскохозяйственного производства, и в целях защиты законных интересов его участников вводить на основании федерального закона соразмерные ограничения конституционного права наследования. Подобный характер имеет правило статьи 258 ГК РФ 1994 года, в соответствии с которым земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе какого-либо его члена из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Аналогичный способ защиты интересов может использоваться по отношению к подсобным хозяйствам, занявшим место существовавших ранее колхозных дворов. Правила же статьи 560 ГК РСФСР ограничивают конституционные права наследодателей и наследников не соответствующим Конституции РФ образом, несоразмерно указанным в ней целям и в силу этого противоречат Конституции РФ (Постановление КС РФ от 16.01.1996 №1-П).

Из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П: Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие ЖК РФ» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

Из «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013) следует, например, что:

- факты нарушения прав и законных интересов гражданина, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), ссылающегося в обоснование требования о признании права собственности на соответствующее жилое помещение на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению имущественных прав истца, подлежат установлению по делу при его рассмотрении по существу;

- иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»;

- если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков;

- решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено;

- требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Нередко судебные споры между содольщиками бывают спровоцированы подобной позицией ВС РФ: «При определении судом порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в пункте 37 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ№ 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», подлежит учету фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования» (из Определения ВС РФ от 26.04.2016 № 25-КГ16-2).

В связи с приведенной позицией и с темой курсовой работы важно отметить, что до сих пор действует в качестве разъяснений и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в него, как мы видим, даже продолжают вносить изменения).