Что нужно знать о займе денег

Понятие «совокупная заемная способность (совокупная кредитоспособность) вашей группы» означает предельное количество денег, которое вы теоретически можете одолжить для покупки земли, ее освоения (строительство, ремонт и реконструкция зданий и пр.), формирования фондов накладных и непредвиденных расходов (выплата различных обязательных платежей, расходы на ведение поиска, оформление документов и т.д.). (Некоторые банки могут на 10-20 процентов уменьшить вашу совокупную заемную способность по сравнению с приведенными ниже расчетами из-за неудобства работать со справками об активах, доходах и кредитоспособности целой группы.)

Банки при выдаче кредита и большинство продавцов при продаже в рассрочку потребуют, чтобы все члены группы, а также еще несколько поручителей (которыми могут быть члены семьи или друзья) подписали договор об обеспечении займа. Хотя большее количество людей, готовых подписать кредитный договор, повышает вашу кредитоспособность, на самом деле это палка о двух концах. Если по каким-либо причинам вы не сможете выплачивать требуемые платежи в течение нескольких месяцев, банки (и в большинстве случаев продавцы-кредиторы) потребуют обращения взыскания на вашу землю и ее продажи для возврата одолженных вам денег. И если у них не получится продать землю по цене, покрывающей сумму займа вместе с процентами, они начнут взыскивать недополученное со всех поручителей, подписавших договор. При этом не будет иметь значения, что вы уже выплатили 90 или 95 процентов вашего кредита перед тем, как пропустили несколько платежей: банки (и некоторые продавцы-кредиторы) все равно могут взыскать вашу землю. Фактически, для банков наиболее выгодно обратить взыскание на вашу недвижимость как раз тогда, когда заем уже почти выплачен.

Вот несколько советов по поводу одалживания денег.

1. Узнайте потенциальную кредитоспособность вашей группы заблаговременно. Как уже говорилось ранее, вы должны определить, сколько вы можете занять, перед тем, как начать поиск вашей земли. Это поможет вам определить, будет ли земля вам по карману, даже если вы возьмете заем.

2. Узнайте заблаговременно кредитоспособность и кредитную историю каждого члена вашей группы. Вам необходимо детально узнать о кредитоспособности каждого из вас, потому что проблемы у одного человека влияют на риски всей группы. В идеальном случае вы получаете справку о кредитоспособности с каждого из ваших членов перед началом поиска земли. Просмотрите собранные справки все вместе и обратите внимание, если кто-то из вас имеет плохую кредитную историю. Если такое случается, поручите или окажите помощь этому члену поправить свои дела к тому моменту, когда вы будете брать заем. Если это невозможно, то пусть этот человек не участвует в подписании общего договора.

Возможно, он сможет вложиться в общее дело, изыскав отдельный небольшой частный заем, за который будет потом расплачиваться персонально.

3. Назначьте заранее оценку выбранного участка. Сумма, которую вы предложите продавцу, будет зависеть от текущей рыночной цены земли, количества ваших наличных средств, потребностей и обстоятельств продавца, а также от того, сколько вы предполагаете потратить на ремонт, реконструкцию и освоение участка. Наймите местного оценщика для того, чтобы определить текущую рыночную стоимость земли перед тем, как вы сделаете свое предложение (если вы, конечно, еще не уверены в этой стоимости) и перед тем, как будете искать займа. Зная текущую рыночную стоимость участка, вы сможете легче определить, сколько будет разумно за него предложить, а определив это, вы сможете лучше понять, какую сумму банк или продавец посчитают возможным одолжить вам. Боб Уоцке говорит, что в случае, если вы намерены брать кредит в банке, то обращайтесь для оценки недвижимости к тому оценщику, с которым работает этот банк. Спросите в банке, чьими услугами они пользуются, и они вам скажут.

Если банк в любом случае будет нанимать оценщика для того, чтобы оценить получаемое в залог имущество, то для чего платить дважды за одно и то же? Для того, чтобы получить максимальную сумму займа в банке, для вас желательно, чтобы участок был оценен ближе к верхнему пределу диапазона рыночных цен (ибо банк будет рассчитывать сумму ипотечного кредита, исходя из стоимости заложенного участка). Этого легче добиться, если вы хорошо знаете местный рынок, заказываете оценку заранее и платите оценщику сами. К тому же, если вы уже имеете на руках акт оценки, банк, вместо того, чтобы делать повторную оценку за ваш счет, может взять с вас лишь 10-20% от обычного взноса на оценку ипотеки.

«Представьте, насколько солидно это будет смотреться для банка, когда они увидят, что ваше заявление о получении кредита подкреплено актом оценки участка, и что этот акт подписан одним из их собственных оценщиков» - говорит Боб. У банка на руках, таким образом, уже будет необходимая информация о закладываемом объекте недвижимости, которая подтверждает обоснованность запрашиваемой суммы кредита.

4. Не берите займов на условиях, не допускающих их выплату раньше срока или назначающих за это дополнительные проценты (неустойку).

5. Ищите только займов с фиксированной процентной ставкой. Боб советует брать 15- или 30- летние амортизируемые ипотечные кредиты⁹³ с фиксированными процентными ставками и фиксированными суммами ежемесячных выплат. Если у вас нет такой возможности, а сделка с землей все-таки кажется очень привлекательной, то можно, конечно, взять и кредит с плавающей процентной ставкой⁹⁴, но в этом случае постарайтесь как можно скорее рефинансировать этот кредит на кредит с фиксированной ставкой процента и фиксированными условиями выплаты.

93 амортизируемая ипотека (ипотека – это кредит под залог недвижимости) - ипотека, погашение которой осуществляется за определенный срок сериями периодических взносов; кредит может быть полностью погашен, при этом вся основная сумма выплачивается в течение срока кредита; он может быть погашен частично - в этом случае в конце срока должен быть произведен разовый платеж для полного погашения долга. – прим. перев.

94 ипотечный кредит с плавающей (переменной) ставкой - кредит, предусматривающий периодическое (напр. ежегодное) изменение ставки процента. – прим. перев.

6. Требуйте, чтобы в первые три года с вас не брали платежей по кредиту вообще или брали только проценты. Если вы основываете ваше поселение с меньшей группой, чем общая запланированная численность будущей общины, в первые годы платежи по кредиту будут для вас гораздо более обременительны, чем в последующие, когда к вам присоединится больше людей. Если это возможно, последуйте примеру Лост Вэлли (Lost Valley), Дансинг Рэббит (Dancing Rabbit) и Круга Сеятелей (Sowing Circle/OAEC) и выторгуйте у вашего кредитора такие условия, при которых вы не будете платить ничего или только проценты в первые три, четыре или пять лет.

7. Учредите фонд для непредвиденных расходов. Боб Уоцке и другие инвесторы в недвижимость настоятельно рекомендуют создавать фонд непредвиденных расходов на случай, если случится момент, когда вы не сможете покрыть очередной платеж из ваших обычных источников. «Самое последнее дело – снова занимать деньги, когда вы не можете расплатиться с очередным платежом по уже существующему долгу, - говорит Боб Уоцке. – Основываясь на вашем предварительном исследовании рынка, еще до покупки земли, определите, какая сумма вам потребуется на все-про-все. Составьте план покупки и бюджет, который предусматривает достаточные суммы для того, чтобы купить землю и осваивать ее, плюс резервный фонд для непредвиденных расходов – в размере суммы ваших платежей за период, скажем, от 6 до 12 месяцев».