 |
История одной общины, или что делать, если нет средств на покупку земли
|
|
|
|
А что, если у вашей группы совсем немного сбережений и нет возможности взять требуемую сумму в кредит? Даже в этом случае вы все равно можете воплотить свою мечту. Вот какую историю услышал однажды в палаточном лагере у костра Роб Сэнделин от основателя одной из общин.
В начале 1980-х годов этот человек вместе со своими друзьями мечтали о создании собственной общины в сельской глубинке штата Орегон, однако ни у кого из них не было денег для такого проекта. У каждого из друзей была какая-то работа, но их заработков хватало лишь на то, чтобы покрывать текущие хозяйственные расходы, и не оставалось на сбережения. И найти способ добыть достаточно денег для покупки земли и строительства общины с нуля казалось нереально.
Но потом к ним пришла очень простая идея: почему бы не поселиться вместе в одном доме и не использовать сэкономленные благодаря этому средства в качестве стартового капитала? Они составили простое финансовое соглашение, в котором оговорили, что все деньги, которые они сэкономят благодаря уменьшению расходов на аренду жилья, продукты, коммунальные услуги и другие хозяйственные нужды, они будут ежемесячно класть на накопительный счет в банке. И хотя каждая из семей была вправе выйти из соглашения и забрать свою долю, накопленных в результате средств должно было хватить на то, чтобы через несколько лет купить землю в сельской местности.
Друзья нашли в своем небольшом городке просторный дом, сдававшийся в аренду, преобразовали гараж в детскую комнату и въехали все вместе туда жить – восемь взрослых и четверо детей. Они экономили деньги, покупая оптом продукты и другие товары для хозяйства, а также за счет того, что сообща пользовались вещами и делили между собой многие из расходов, за которые раньше каждая семья платила отдельно. Очень скоро они обнаружили, что в действительности для своих поездок они нуждались только в трех-четырех машинах, поэтому они продали лишние четыре машины и положили вырученные деньги на свой накопительный счет.
|
|
|
По мере того, как они все больше учились жить вместе единой общиной, они начали откладывать все больше, и через какое-то время ежемесячно откладывали более 2000 долларов. К своему приятному удивлению, за два года они накопили 50000 долларов.
Правда, к этому моменту их представления о жизни изменились, и они поняли, что им нравится жить в своем городке и уже не хочется куда-то из него уезжать. Поэтому они не стали покупать землю, а создали юридическое лицо и купили на его имя большой дом в том же поселке. Они реконструировали его так, чтобы он максимально удовлетворял их нужды, и превратили просторный двор в большой органический сад-огород с загонами для цыплят и двух дойных коз.
Кредит, который они взяли для покупки этого дома, оказался достаточно небольшим, и за семь лет они его полностью погасили. Практически все друзья наших общинников считали, что ребята делают прекрасное дело, и поэтому, когда одна из первоначальных семей вышла из коллектива, две другие тут же вступили на ее место. Община продолжала наращивать свои сбережения и приобрела автокемпер97 и лодку, на которых даже отправлялась в совместные путешествия. Совсем неплохо для ребят, которые начинали с нуля!
97 Автокемпер (camper, recreational vehicle, RV) – «дом на колесах», автофургон, оборудованный кухней, спальными местами, туалетом, используемый для длительных путешествий. – прим. перев.
БАНКОВСКИЙ КРЕДИТ
Банковские кредиты (включая займы у других коммерческих кредитных организаций) – это, пожалуй, самый последний вариант для формирующейся общины, как минимум по двум причинам. Во-первых, программы деятельности большинства альтернативных поселений не отвечают требованиям, предъявляемым большинством банков к потенциальным заемщикам. Кроме того, если вы создаете для ваших целей некоммерческую организацию, имейте в виду, что банки в основном предпочитают давать кредиты на развитие, напротив, коммерческим организациям – таким, как корпорации или ООО. Во-вторых, в отличие от частных заемщиков, как правило, дружественно настроенных по отношению к общине, банки будут неумолимо требовать обращения взыскания на вашу землю, если ваша группа в течение нескольких месяцев не сможет выплачивать причитающиеся платежи. Некоторые общины, подобно Этхэвен, намеренно отказываются от банковского финансирования еще и по той причине, что хотят на своем опыте опробовать и продемонстрировать работоспособные альтернативы общепринятым способам развития, в том числе устойчивые, «домашние» методы финансирования крупных проектов.
|
|
|
Банки нечасто склонны кредитовать инициативные группы по созданию альтернативных поселений, поскольку они относятся настороженно к нестандартным или альтернативным моделям развития. Для банка выгодно, чтобы кредит был потрачен на такую деятельность, которая бы в его понимании гарантировала возвращение денег, и если на заемные средства покупается недвижимость, то для банка удобно, чтобы эта недвижимость была такого рода, чтобы ее было легко продать среднему домовладельцу или коммерческому застройщику. А под эту категорию не очень-то подходят проекты с несколькими домами на неразделенном едином участке, с постройками, выполненными из природных стройматериалов, с компостными туалетами, автономными источниками электроэнергии и т.п. Чем более экологически устойчивую, натуральную, близкую к природе модель развития вы планируете, тем меньше вероятности, что средний банк заинтересуется финансированием подобного проекта. Правда, все большее число банков начинают кредитовать живые жилищные сообщества (кохаузинг), в которых, впрочем, осуществляется официальное размежевание земли на отдельные индивидуальные участки, которые могут продаваться отдельно, так что шансов реализовать такой участок в случае невыплаты кредита для банка становится гораздо больше. В связи с этим, для того, чтобы облегчить получение кредитов, большинство основателей живых жилищных сообществ предусматривают стандартные размеры земельных участков под застройку, используют общепринятые материалы и конструкции, а также коммунальную инфраструктуру.
|
|
|
Тем не менее, основатели некоторых общин (и в частности Мидоуданс (Meadowdance) в штате Вермонт) все-таки прибегают к банковским кредитам для покупки земли. И если у вашей группы нет возможности получить частный заем или купить землю в кредит у собственника, вы тоже можете выбрать этот вариант.
Большинство покупателей недвижимости позволяют банку самостоятельно определять ее стоимость, а также размер предоставляемого на ее покупку кредита. Это далеко не лучший вариант, поскольку возможность вашего контроля над этим процессом будет в этом случае сведена к минимуму.
Поэтому Боб Уоцке и другие опытные торговцы недвижимостью настоятельно рекомендуют предварительно узнать как можно больше об обычных методах, применяемых вашими местными банками.
Обратитесь к банку как деловые люди, которые уже знают рыночную стоимость интересующего их объекта недвижимости и конкретный размер суммы, которую они намерены взять в кредит, и сравните условия.
«Вот рыночная стоимость объекта, который мы хотим купить. Вот размер суммы, которую мы желаем взять в кредит. Вот документы о том, на что конкретно мы хотим потратить эту сумму. Вот финансовая и кредитная информация по каждому из нас. Сможем ли мы договориться?» <...> 98
98 Мы опустили при переводе некоторые подробности об устройстве банковской системы США и об изменениях, произошедших в ней в период финансового кризиса конца 1990-х. – прим. перев.
Итак, предположим, банковский кредит кажется вам единственной возможностью изыскать необходимые средства на покупку земли. Помимо базовых вещей – определения заемной способности вашей группы, подготовки и исправления ваших кредитных историй, а также оценки приглянувшейся вам недвижимости – вот еще несколько важных шагов, которые рекомендует Боб Уоцке:
|
|
|
a) Убедитесь, что имеющиеся у вас юридические документы позволяют получение банковского кредита. Если вы берете кредит на юридическое лицо, банк захочет ознакомиться с вашим уставом или иными документами, определяющими юридический статус лица, которое намерено стать его заёмщиком и титульным владельцем недвижимости. От вас потребуют также документов о покупаемом участке, в частности касающихся страховки, категории (разрешенного использования) земли, разрешения на его раздел, а также любых других обстоятельств, которые могут влиять на изменение стоимости земли в будущем и затруднить его продажу, если вы не сможете вернуть кредит.
b) Изучите местные банки. Зайдите в отдел кредитов в каждом из банков и, не уточняя, какой именно участок вы намерены купить, выясните, выдает ли данный банк кредиты на покупку того рода недвижимости, который вас интересует. Затем у тех, которые кредитуют проекты подобного рода, спросите про их кредитные ставки и принятую у них обычную практику – так, что в итоге вы будете знать критерии, условия и порядок кредитования, необходимые документы и процедуры заранее в каждом имеющемся рядом банке. В особенности желательно уяснить принятое у них соотношение суммы выдаваемого кредита со стоимостью покупаемой недвижимости. Попросите также копии годового отчета у каждого из банков и посмотрите графы прибылей и убытков за истекший год, а также за прошедший период текущего года.
Держит ли банк долгосрочные кредиты или переуступает их другим банкам?99
99 В банковской практике существует такое явление как «вторичный рынок кредитов»: банки (как правило, более слабые) переуступают право требования по выданным ими кредитам (в особенности потенциально проблемным) другим, как правило, более сильным банкам. В кредитном договоре обычно содержится оговорка, позволяющая банку осуществить такую передачу (в т.ч. за счет заемщика). – прим.перев.
Если держит до конца срока кредитования, то это хорошо, поскольку заем, который нужен вам, скорее всего, будет долгосрочным, а переуступка кредита может быть вам невыгодна. Оцените размеры и обороты каждого банка, узнайте больше об их директорах и должностных лицах. На основании этой информации выберете банк или банки, который покажется вам наиболее привлекательным.
c) Определите размер суммы, которая вам нужна и составьте вашу заявку на кредит. Сумма, которую вы запросите, будет зависеть от:
- стоимости покупаемого участка, согласно акту оценки;
|
|
|
- принятого в выбранном вами банке соотношения суммы кредита со стоимостью недвижимости;
- количества уже имеющихся у вас наличных средств, а также заемной способности вашей группы;
- размера первоначального взноса за покупаемый участок;
- размера затрат на ремонт/реконструкцию или освоение и новое строительство; - размера суммы, которую вы хотите отложить на непредвиденные расходы (резервного фонда).
Боб Уоцке рекомендует составить письменное заявление на предоставление кредита, в котором обозначить сумму, которую вы желаете получить, и желательные для вас условия выплаты. Он также говорит, что предпочтительнее указать в заявлении имя и полный адрес одного из вас, чем абонентский ящик на почте, а также не советует указывать название вашей общины (кроме случая, когда вы берете кредит от имени созданного вами юридического лица). Пусть ваше заявление будет кратким и содержит все необходимые элементы: заемщик(и), поручители, цель кредита, обеспечение кредита, Срок и условия выплаты. Пример: __________________________________________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КРЕДИТА. СУММА КРЕДИТА: 200000 долларов.
25 мая 2004.
Джон Смит.
1563 Норт-Вест Скиппер Лэйн, Натансвилл, штат Мэн.
ЗАЕМЩИКИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ПОРУЧИТЕЛИ: Джон Смит, Джейн Смит, Сьюзан Джонс, Синди Браун, Нед Браун.
ЦЕЛЬ КРЕДИТА: Покупка земли для жилищного строительства.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ КРЕДИТА: Земельный участок по адресу: 3563 Эйншент Форест Вэй, Олд Таун, штат Мэн.
СРОК КРЕДИТА: 30 лет.
СТАВКА ПРОЦЕНТА: 9% годовых.
СПОСОБ ВЫПЛАТЫ: ежемесячные платежи в сумме 1609 долларов 00 центов.
__________________________________________________________________________
Стоимость закладываемого земельного участка, согласно прилагаемому акту оценки, должна быть, как минимум, равна покупной цене, а в идеале превышать ее. Таким образом, соотношение запрашиваемой суммы кредита к оцененной стоимости земли должно быть лучше (т.е. выгоднее для банка), чем данный банк обычно требует. Этот момент может иметь существенное значение для того, чтобы вопрос о выдаче кредита был решен в вашу пользу.
d) Составьте документ, описывающий в деталях, как вы планируете использовать полученные заемные средства. Если вы запрашиваете сумму кредита, превышающую покупную цену за участок, для того, чтобы осуществить ремонт или иные улучшения недвижимости, опишите конкретные работы, которые вы намерены осуществить на участке с указанием сроков их проведения и размеров соответствующих затрат – так, как это сделал Круг Сеятелей. Можно также указать организацию-подрядчика, которую вы намерены привлечь для этих целей.
e) Соберите резюме, справки о доходах и справки о кредитоспособности для каждого человека, который будет участвовать в подписании кредитного договора. Резюме должны быть краткими и точными и содержать описание происхождения и основных прошлых достижений (образование, должности, реализованные бизнес-проекты) каждого из вас. Не следует включать сюда концептуальные документы вашей общины или описание ее целей и миссии: это может оттолкнуть банкиров, быть для них нудным или подозрительным. Сообщите им только то, что они сами желают знать о вас, сосредоточившись на ваших сильных сторонах и способности вернуть деньги - и ничего лишнего.
Для справок о доходах используйте формы, применяемые данным банком.
Выясните, услугами каких агентств кредитной информации100 пользуется выбранный вами банк, и получите от них справки о вашей кредитной истории и кредитоспособности.
100 Агентство (бюро) кредитной информации (credit reporting agency, credit agency) - частная организация, собирающая информацию о текущей кредитоспособности и кредитной истории физических и юридических лиц и предоставляющая платные справки потенциальным кредиторам или продавцам в кредит.– прим. перев.
Для чего это делать, если банк все равно сам позаботится о получении этой информации? Для того чтобы знать, что о вас скажет агентство, заранее и для того, чтобы то, что оно скажет, не было для вас неожиданностью. Чтобы вы могли заранее позаботиться о корректировке каких-либо неточностей или устаревшей информации, ибо исследования показывают, что примерно 20% сведений агентств кредитной информации о людях является недостоверными.
f) Встретьтесь с исполнительным директором банка. Еще один совет, который дает Боб Уоцке, - оденьтесь так, как одеваются банковские служащие, и, придя в банк, скажите, что вы желаете переговорить с исполнительным директором банка (или, если в банке отсутствует такая должность, - с директором (президентом) банка). Если исполнительный директор занят, подождите или договоритесь, когда можно прийти в следующий раз. Если секретарь попытается перенаправить вас к одному из нижестоящих должностных лиц банка, вежливо откажитесь и скажите, что вы настаиваете на встрече именно с исполнительным директором, поскольку речь идет о бизнес-займе.
Почему так важно встретиться именно с исполнительным директором? Потому что это человек, который здесь главный, и если ему понравится ваша группа, вы получите желаемое, даже если не соответствуете каким-либо из формальных требований (помните об осторожности в использовании таких слов, как «община» или «экопоселение»). Исполнительный директор обычно может позвонить в отдел кредитов или в совет директоров и решить дело в вашу пользу. Кроме того, исполнительный директор, как правило, не ограничен стандартными предельными суммами и условиями кредитования, принятыми в данном банке и может сделать для вас больше, чем любой из нижестоящих служащих. И, наконец, если исполнительный директор не захочет предоставлять вам заем, то вы не получили бы его и при обращении в отдел кредитов, поскольку в этом случае ваше дело все равно было бы отправлено на утверждение исполнительному директору.
Когда вы встретитесь с исполнительным директором банка, предоставьте ему (или ей):
- Заявление о предоставлении кредита;
- Акт оценки участка (здания), который вы желаете приобрести, а также другие документы, подтверждающие рыночную стоимость покупки;
- Документы о работах по ремонту или реконструкции покупаемой недвижимости, которые вы намереваетесь произвести;
- Учредительные документы вашего юридического лица;
- Разрешения, выданные местными органами власти на изменение разрешенного использования земли или на ее раздел (межевание).
- Краткое резюме, справки о доходах, активах и кредитоспособности на каждого из членов вашей группы, кто будет подписывать кредитный договор.
g) Работайте одновременно с несколькими банками. Некоторые банки не любят такого подхода, ощущая, что вы торгуетесь с ними, и, по сути, так оно и есть. Тем не менее, в этом случае вы встаете не позицию силы. Банки, скорее всего, узнают, что вы ведете переговоры с их конкурентами, поскольку каждый из них будет заказывать справку о вашей кредитной истории в общей базе данных, и в этой справке будут данные и о других банках, интересовавшихся вашей кредитоспособностью. Вы можете избежать этого, если обратитесь во все банки в один и тот же день и сразу предоставите им всю необходимую документацию.
Если вы находите вышеописанный образ действий чересчур агрессивным и напористым, Боб Уоцке рекомендует принять во внимание следующее. Банк, который выдаст вам кредит, скорее всего, потребует, чтобы все члены вашей группы, а также, возможно, члены ваших семей и даже ваши коллеги и начальники по работе подписали кредитный договор в качестве поручителей. Это означает, что если вы по какой-то причине не сможете продолжать регулярно выплачивать взносы по кредиту, и банк не сможет покрыть ваш долг путем продажи вашей недвижимости, он сможет предъявить требование к любому из вышеперечисленным поручителей о выплате остатка суммы за счет личных средств. И если вы настолько рискуете, покупая вашу землю и обращаясь в банк за кредитом, то уж наверно вы имеете моральное право приложить все усилия к тому, чтобы условия этого кредита максимально отвечали вашим специфическим условиям и интересам. «Будьте настолько настойчивы, насколько вы чувствуете ваши требования справедливыми, но без властности или хамства», - советует Боб.
|
|
|
