 |
Назвать основные агропроизводственные св-ва земли, учит при районировании.
|
|
|
|
Понятие оценки земли, ее назначение и задачи.
Под оценкой понимается суждение о ценности, достоинстве, значимости, полезности того или иного объекта или окружающей нас действительности.
Объектом оценки являются земельные участки и др. объекты недвижимости.
В тоже время земля является недвижимостью, недвижимым имуществом. Ст. 130 ГК РФ гласит: к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.
Земля является неотъемлемой частью нашей жизни и общества.
Земля – дар природы и часть ее.
Земля в человеческом обществе – средство производства.
Как средство производство земля обладает рядом особенностей, которые имеют непосредственное отношение к оценке:
-земля пространственно ограничена
-земля незаменима другими средствами
-земля обладает постоянным местоположением
-земля территориально разнокачественна
-земле присуще плодородие.
По своей сути плодородие – это спос-сть земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.
К предмету оценки относятся устойчивые во времени и пространстве количественные и качественные характеристики в состоянии объекта, положительно или отрицательно влияющие на жизнедеятельность человека.
Раскрыть цель, задачи и методы оценки
Целью оценки земель является определение кадастровой стоимости земель различных категорий для решения различных задач.
Задачи оценки земель:
-обоснование ставок земельного налога
|
|
|
-обоснование купли-продажи земельных участков
-определение арендной платы за землю
-для ипотечного кредитования (ссуда под залог земли)
Методы оценки делятся на две группы:
1.Естественно - исторические методы.
Они основаны на изучении и оценке физико-химических, геометрических, внутренних и внешних свойств объектов оценки. Естественно исторический метод -метод В.В.Докучаева: изучались выше перечисленные свойства и в зависимости от этих свойств строились шкалы о значимости объектов.
2.Статистико-экономические методы. Эти методы присущи рыночным отношениям:
- Метод сравнительного анализа продуктивности (продуктивный метод). Основан на анализе урожайности основных культур по территории.
- Затратный метод. Используется при оценке объектов недвижимости. Чем больше затраты на создание объекта недвижимости, тем больше его ценность.
-Метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод). Основан на информации о ценах продаж аналогичных объектов
-Метод капитализации дохода (доходный метод). Чем выше доходность, тем выше стоимость.
Принципы оценки.
1. Единство системы технологии. Этот принцип обеспечивается едиными гос-ми методиками и нормативно-правовыми док-ми.
2. Направленность проведения оценки. Базовая кадастровая оценка должна проводиться один раз в пять лет.
3. Открытость сведений. Оценка затрагивает интересы пользователей и владельцев земли, поэтому они должны знать, за что и сколько, какие налоги они платят.
4. Сопоставимость оценки достигается методикой и технологией ее проведения.
Процесс оценки -это последовательность действий или мероприятий, связанных с оценкой земли
1.определение целей оценки
2.составление плана и программы оценки
3.осуществение сбора исходных данных
4. анализ собранных исходных данных на предмет достоверности, полноты и возможности использования
5.выбор метода оценки
|
|
|
6. определение кад стоимости
7.согласование или утверждение результатов оценки
8.подготовка и принятие постановления
4. Бонитировка почв, общие положения, понятие объект и предмет бонитировки почв. Бонитировка почв представляет собой сравнительную большую оценку их плодородия по св-вам самих почв при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Агроклиматические условия – это тепло и влага.
Для того, чтобы достичь агроклиматическую сопоставимость при бонитировке почв, проводится природно-сельскохозяйственное районирование. На территории СССР оно было проведено в 1982 году.
Районирование – это выделение однородных территорий по теплу и влаге. Природно-с/х-ное районирование предусматривает выделение природно-с/х поясов, зон, провинций.
Для каждой таксономической единицы районирования характерны сочетания природных условий и, связанные с ними, особенности использования земель.
В соответствии с проведенным районированием, было выделено три пояса, 14 природно-сельскохозяйственных зон и 47 провинций.
Природно-сельскохозяйственный пояс – это высшая единица районирования. Главный признак пояса – теплообеспеченность.
Природно-сельскохозяйственная зона – это основная единица районирования. Она характеризуется определенным балансом тепла и влаги. В зоне господствуют определенные типы и подтипы почв, растительность и определенная система агротехнических мероприятий.
Провинция – это часть зоны, которая характеризуется теплом и влагообеспеченностью вегетационного периода.
Назвать основные агропроизводственные св-ва земли, учит при районировании.
Свойства почв подразделяются на положительные и отрицательные.
Положительные:
1) Сод-е гумуса в Апах горизонте. (В % к общему объему почвы или в тоннах на гектар.). Гумус-это органическая часть почвы, т.е. комплекс органических соединений как результат разложения органических остатков (колеблется от 1 до 15%).
2)мощность гумусового горизонта (см): оценивается по горизонтам А+В
3)ГМС (в % физической глины)-измеряется по наличию физической глины, состояние глины начинается с частиц менее 0,01 мм; если размер больше- то это уже песок.
4)сумма поглощенных оснований или степень насыщенности оснований (в микроэквивалентах на 100 грамм почвы), степень насыщенности основаниями показывает, какая часть от емкости поглощения приходится на обменные основания и колеблется в различных типах почв от 5 до 100%.
|
|
|
5)Кислот-ть почвы (рН) - характерны свойством почвы явл-ся ее реакция при взаимод-ии с водой или растворами солей; показателем реакции служит величина рН в %.
Отрицательные свойства почв:
1.засоленность–определяется содержанием легко раств-мых солей в токсичных для с/х растений кол-вах.
2.гидроморфность-хар-ся излишней увлажненнотью.
3. эрозия: ветровая и водная.
6. Раскрыть порядок составления бонитеровочных шкал
Основанием для составления бонитеровочной шкалы служит почвенная разность. Последовательность составления шкалы: 1)составляется список встречающихся в зоне почв; 2)выбираются бонитеровочные признаки или основные св-ва почв; 3)устанавливается оптимальное значение св-в почв (при составлении шкалы важным моментом явл-ся выбор лучшей почвы по признаку оптимальности бонитируемых св-в; считается, что лучшей почвой будет такая, у которой числовые показатели всех положит-х оценочных признаков в совокупности будут самыми высокими. Эту совокупность легко было бы определить, если бы признаки применялись в одних показателях, поэтому шкала составляется по каждому признаку отдельно в большой системе. Самый высокий показатель признака оценивается в 100 баллов и относительно его рассчитываются показатели других почв. Исключения составляют ГМС и рН. По физической глине за 100 баллов берется почва с содержанием илистых фракций для данной зоны 55%. Наличие илистых фракций больше или меньше 55% снижает плодородие. По рН за 100 баллов берется почва со значением 6,8%.
Пример: Бi -? Если Рi < Pопт то Бi = (Рi / Ропт)*100
Если Рi > Pопт то Бi = (Ропт /Рi)*100
4)определяется средний балл по св-вам почв. При определении среднего балла существует 2 подхода: средний арифметический и средний геометрический. 5)установление поправочных коэффициентов за отрицат-е св-ва почв: Бобщ= Бср*k1*k2*k3, где k1,k2,k3- поправки за отриц-е св-ва почв.
|
|
|
