 |
Методы оценки и методы расчета стоимости
|
|
|
|
6.1 Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием:
6.1.1 рыночных методов оценки:
− сравнительного метода;
− доходного метода;
− затратного метода.
6.1.2 иных методов оценки:
− индексного метода;
− метода балансового накопления активов;
− метода кадастровой оценки.
6.2 Рыночные методы оценки:
− сравнительный метод, основанный на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам;
− доходный метод, основанный на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки;
− затратный метод, основанный на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивам баланса.
6.3 Иные методы оценки:
− индексный метод, основанный на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов;
− метод балансового накопления активов, основанный на использовании данных бухгалтерского учета на дату оценки и применяемый для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов;
− метод кадастровой оценки, основанный на использовании сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастрах.
6.4 Оценка стоимости объектов оценки, в том числе применение методов оценки и методов расчета стоимости, осуществляется в соответствии с ТНПА и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками и экспертами, осуществляющими судебно-экспертную деятельность, а также при проведении внутренней оценки [1].
|
|
|
6.5 Сравнительный метод оценки (метод сравнительного анализа продаж)представляет собойсовокупность методов расчета стоимости, основанных на информации о рыночных ценах объектов-аналогов с последующей корректировкой их стоимости по элементам сравнения. Под рыночными ценами объектов-аналогов понимаются цены сделок, предложения или спроса в зависимости от используемой информации.
При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:
− методы количественного анализа;
− методы качественного анализа.
Методы количественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, и определение стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.
К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок и др.
Методы качественного анализа представляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.
К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ (ранжирование) и др.
|
|
|
В сравнительном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
Методы расчета стоимости в сравнительном методе оценки по видам объектов гражданских прав принимаются в соответствии с СТБ 52.1.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, СТБ 52.4.01, СТБ 52.5.01, СТБ 52.6.01.
6.6 Доходный методоценки представляет собойсовокупность методов расчета стоимости, основанных на дисконтировании прогнозируемых будущих денежных потоков или капитализации годового денежного потока. При реализации доходного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
− прямой капитализации;
− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);
− валовой ренты (валового мультипликатора);
− остатка;
− и другие.
В доходном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости.
Методы расчета стоимости в доходном методе оценки по видам объектов гражданских прав принимаются в соответствии с СТБ 52.1.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, СТБ 52.4.01, СТБ 52.5.01, СТБ 52.6.01.
6.7 Затратный метод оценки представляет собой совокупность методов расчета стоимости объек-тов оценки, основанных на:
− определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки за минусом его накопленного износа, а при необходимости – затрат на разделение и (или) утилизацию объекта оценки, добавлении дополнительных улучшений;
− разнице между суммой активов баланса и обязательствами на балансе по объекту оценки.
При реализации затратного метода оценки используют следующие методы расчета стоимости:
− сравнительной единицы;
− построения;
− накопления активов;
− скорректированной балансовой стоимости;
− ликвидационной стоимости;
− и другие.
В затратном методе оценки может использоваться комбинация из вышеперечисленных методов расчета стоимости. Методы расчета стоимости в затратном методе оценки по видам объектов гражданских прав принимаются в соответствии с СТБ 52.1.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, СТБ 52.4.01, СТБ 52.5.01, СТБ 52.6.01.
6.8 Определение стоимости объектов гражданских прав может основываться на комбинации сравнительного, доходного и затратного методов оценки стоимости.
|
|
|
6.9 Экономическая суть методов расчета стоимости, указанных в сравнительном, доходном, затратном методах оценки, и область их применения приведены в СТБ 52.1.01, СТБ 52.2.01, СТБ 52.3.01, СТБ 52.4.01, СТБ 52.5.01, СТБ 52.6.01.
6.10 При оценке стоимости рыночными методами оценки используется информация по объекту (ам) оценки и объектам-аналогам.
6.11 При реализации рыночных методов оценки оценщик может использовать для определения стоимости объектов оценки методы расчета стоимости, способы определения стоимости, а также других показателей не отраженных в настоящем стандарте или других стандартах, если они отражены на дату оценки в научных статьях, исследованиях других оценщиков, а также если оценщиком обоснована методика расчета стоимости или другого показателя в отчете об оценке.
6.12 Особенности использования индексного метода оценки по различным видам объектов гражданских прав отражены в СТБ 52.3.01, СТБ 52.4.01, СТБ 52.6.01 и в техническом кодексе установившейся практики (далее – ТКП) к ним.
6.13 Метод балансового накопления активов отражен в СТБ 52.1.01 и в ТКП к нему.
6.14 Метод кадастровой оценки представлен в СТБ 52.2.01 и в ТКП к нему.
Виды стоимости
7.1 В заключении и отчете об оценке, договоре использование понятия стоимости возможно только с указанием ее вида и в соответствии с целью оценки.
7.2 К видам стоимости относятся:
− рыночная стоимость;
− балансовая стоимость;
− инвестиционная стоимость;
− ликвидационная стоимость;
− остаточная стоимость объекта оценки;
− стоимость восстановления;
− стоимость замещения;
− специальная стоимость;
− синергетическая стоимость;
− первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога;
− утилизационная стоимость;
− скраповая стоимость;
− стоимости, используемые в индексном методе.
7.2.1 Рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
|
|
|
− стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;
− стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
− объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
− продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;
− на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать объект оценки, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму.
Рыночная стоимость может определяться в наиболее эффективном и текущем использовании.
7.2.2 Балансовая стоимость представляет собой стоимость имущества, отраженную в бухгалтерском балансе.
7.2.3 Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
Примечание − Инвестиционная стоимость рассчитывается на основе рыночных методов оценки.
7.2.4 Ликвидационная стоимостьпредставляет собойстоимость объекта оценки, определяемую при вынужденном отчуждении, когда срок продажи объекта оценки меньше среднего срока реализации объектов-аналогов по рыночной стоимости.
Примечание − Ликвидационная стоимость рассчитывается на основе рыночных методов оценки.
7.2.5 Остаточная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость, равную разнице между стоимостью восстановления или замещения и накопленным износом.
Примечание – Цена приобретения объекта оценки может приравниваться к остаточной стоимости объекта оценки, если приобретался объект, бывший в эксплуатации. Остаточная стоимость объекта оценки определяется рыночными методами оценки.
7.2.6 Стоимость восстановления представляет собой первоначальную стоимость объекта оценки в текущем уровне цен.
Примечание – Цена приобретения нового объекта оценки в текущем уровне цен может приравниваться к стоимости восстановления. Стоимость восстановления определяется рыночными методами оценки.
7.2.7 Стоимость замещения представляет первоначальную стоимость объекта оценки, определенную первоначальной стоимостью объекта-аналога, в текущем уровне цен.
Примечание – Цена приобретения нового объекта-аналога в текущем уровне цен может приравниваться к стоимости замещения. Стоимость замещения определяется рыночными методами оценки.
|
|
|
7.2.8 Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость (приращение стоимости), превышающую рыночную стоимость и отражающую определенные свойства актива, имеющего ценность только для специального покупателя.
Примечание – Специальная стоимость возникает, если покупатель имеет интерес к активу, связанному с объектом оценки экономически, географически, функционально или юридически, а также при слиянии двух или более предприятий. Синергетическая стоимость представляет собой конкретный пример специальной стоимости. Специальная стоимость рассчитывается рыночными методами оценки.
7.2.9 Синергетическая стоимость представляет собой дополнительную стоимость, создаваемую за счет сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше чем сумма стоимости первоначальных имущественных интересов
Примечание − Синергетическая стоимость рассчитывается рыночными методами оценки.
7.2.10 Первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога представляет собой стоимость нового объекта оценки или объекта-аналога, определяемую затратами воспроизводства и вновь созданной стоимости в базисном или другом уровне цен, отличном от базисного уровня.
Примечание – Первоначальная стоимость объекта оценки может определяться первоначальной стоимостью объекта-аналога. В этом случае первоначальная стоимость объекта оценки представляет собой стоимость нового объекта оценки, определенного затратами замещения, и вновь созданной стоимости объекта-аналога. К первоначальной стоимости объекта оценки может приравниваться цена приобретения нового объекта оценки. Первоначальная стоимость объекта оценки или объекта-аналога определяется рыночными методами оценки.
7.2.11 Утилизационная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки или объекта-аналога, равную суммарной рыночной стоимости частей (элементов, материалов, конструкций), на которые можно разделить объект оценки или объект-аналог, а при необходимости – за минусом затрат на его разделение и затрат на утилизацию.
Примечание – В случае, если в результате расчетов величина утилизационной стоимости получается отрицательной, то утилизационная стоимость принимается равной нулю. Утилизационная стоимость определяется рыночными методами оценки.
7.2.12 Скраповая стоимость (стоимость лома) представляет собой стоимость, которую актив будет иметь в случае нецелесообразности его дальнейшего использования и (или) реализации как вторичных материалов.
Примечание – Скраповая стоимость определяется рыночными методами оценки.
7.3 В индексном методе используются следующие стоимости:
− первоначальная, переоцененная стоимость, стоимость восстановления или стоимость замещения;
− остаточная стоимость или остаточная стоимость объекта оценки.
7.3.1 Первоначальная стоимость представляет собойстоимость объекта оценки, отраженную
в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством при вводе его в эксплуатацию.
Примечание – В случае отсутствия достоверных данных о первоначальной стоимости на дату ввода в эксплуатацию к первоначальной стоимости приравнивается первоначальная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в ценах на дату ввода объекта оценки в эксплуатацию, или остаточная стоимость объекта оценки на дату постановки излишков на баланс.
7.3.2 Переоцененная стоимость представляет собой стоимость объекта оценки, определяемую при переоценке, проводимой в установленном порядке.
Примечание – Переоцененная стоимость после отражения в бухгалтерском учете считается первоначальной.
7.3.3 Остаточная стоимость представляет собойпервоначальную или переоцененную стоимость объекта оценки за вычетом накопленной амортизации по бухгалтерскому учету на дату оценки.
7.4 Все перечисленные виды стоимости определяются без учета налога на добавленную стоимость.
Независимая оценка
|
|
|
