 |
Методы оценки и методы расчета стоимости
|
|
|
|
Оценка стоимости объектов гражданских прав
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Ацэнка вартасцi аб'ектаў грамадзянскiх праў
АЦЭНКА ВАРТАСЦI ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ
Издание официальное
УДК МКС 03.080.01 КП 04
Ключевые слова: индивидуальная оценка, кадастровая оценка, земельный участок, наиболее эффективное использование, рыночная стоимость, рыночная стоимость в текущем использовании, кадастровая стоимость, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, рыночные методы оценки, затратный метод оценки, доходный метод оценки, сравнительный метод оценки, метод статистического анализа, метод последовательного внесения корректировок, метод относительного сравнительного анализа, метод ранжирования, метод предполагаемого использования, метод выделения, метод распределения, метод прямой капитализации дохода, метод остатка для земли, метод капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков), метод кадастровой оценки.
Предисловие
Цели, основные принципы, положения по государственному регулированию и управлению в области технического нормирования и стандартизации установлены Законом Республики Беларусь «О техническом нормировании и стандартизации»
1 РАЗРАБОТАН научно-производственным государственным республиканским унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство»
ВНЕСЕН Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь
2 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением Госстандарта Республики Беларусь от 20 января 2011 г. № 2
3 ВЗАМЕН СТБ 52.2.01-2007
Настоящий стандарт не может быть воспроизведен, тиражирован и распространен в качестве официального издания без разрешения Госстандарта Республики Беларусь
|
|
|
Издан на русском языке
Содержание
1 Область применения 1
2 Нормативные ссылки 1
3 Термины и их определения 2
4 Виды стоимостей 3
5 Общие положения 4
6 Методы оценки и методы расчета стоимости 5
7 Требования к исходной информации 17
8 Порядок проведения оценки 18
9 Требования к результату независимой оценки и документам оценки 22
10 Экспертиза достоверности оценки 26
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТАНДАРТ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
Оценка стоимости объектов гражданских прав
ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Ацэнка вартасцi аб'ектаў грамадзянскiх праў
АЦЭНКА ВАРТАСЦI ЗЯМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАЎ
Valuation of objects of civil rights
Valuation of land parcels
_________________________________________________________________________
Дата введения 2011-03-01
Область применения
Настоящий стандарт оценки стоимости объектов гражданских прав устанавливает единые требования к проведению оценки стоимости земельных участков с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них, в том числе тех земельных участков, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь (далее – земельные участки), виды стоимости, методы оценки и методы расчета стоимости, порядок оценки, требования к исходной информации, определению результата независимой оценки, составлению заключений и отчетов об оценке.
Настоящий стандарт применяется исполнителями оценки, оценщиками при оказании услуг по проведению независимой оценки (далее – проведение оценки), а также исполнителями экспертизы достоверности оценки, экспертами при оказании услуг по проведению экспертизы достоверности независимой оценки, в том числе при осуществлении судебно-экспертной деятельности.
Нормативные ссылки
В настоящем стандарте использованы ссылки на следующие стандарты:
|
|
|
СТБ 52.0.02-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Термины и определения
СТБ 52.0.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения
СТБ 52.3.01-2011 Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий и сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества.
Примечание - При пользовании настоящим стандартом целесообразно проверить действие технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации (далее - ТНПА) по каталогу, составленному по состоянию на 1 января текущего года, и по соответствующим информационным указателям, опубликованным в текущем году.
Если ссылочные ТНПА заменены (изменены), то при пользовании настоящим стандартом следует руководствоваться замененными (измененными) ТНПА. Если ссылочные ТНПА отменены без замены, то положение, в котором дана ссылка на них, применяется в части, не затрагивающей эту ссылку.
 |
Издание официальное
Термины и их определения
В настоящем стандарте применяются термины, установленные в СТБ 52.0.02, СТБ 52.0.01, СТБ 52.3.01, а также следующие термины с соответствующими определениями:
3.1 недвижимое имущество (недвижимость):Земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано прочно с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
3.2 единый объект недвижимого имущества: Совокупность земельного участка и его недвижимых улучшений с учетом имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них.
3.2.1 земельный участок: Часть земной поверхности, имеющая границу и целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями).
Примечание - Для целей настоящего стандарта под земельными участками понимаются, в том числе земельные участки, которые могут быть сформированы в соответствии с действующим законодательством Республики Беларусь. Если права на земельный участок не зарегистрированы, то оценка стоимости земельного участка может проводиться с учетом предполагаемых прав на него.
|
|
|
3.2.2 недвижимые улучшения: Все объекты, являющиеся результатом деятельности человека и прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (СТБ 52.0.02).
Примечание – Для целей настоящего стандарта к недвижимым улучшениям относятся капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения, многолетние насаждения.
3.3 индивидуальная оценка земельного участка:Оценка стоимости (за исключением кадастровой стоимости) конкретного земельного участка на дату оценки с учетом его характеристик и факторов оценки.
3.4 кадастровая оценка земель, земельных участков: Определение кадастровой стоимости земель, земельных участков на определенную дату (дату оценки) для целей, предусмотренных законодательством.
3.5 коэффициент капитализации для земли: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на земельный участок.
Примечание – Коэффициент капитализации для земли отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на земельный участок, к стоимости земельного участка.
3.6 коэффициент капитализации для недвижимых улучшений: Норма дохода, измеряющая годовой денежный поток, приходящийся на недвижимые улучшения
Примечание – Коэффициент капитализации для недвижимых улучшений отражает отношение годового денежного потока, приходящегося на недвижимые улучшения, к стоимости недвижимых улучшений.
3.7 метод кадастровой оценки:Метод расчета кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.
3.8 модель оценки: Математическое уравнение, отражающее взаимосвязь цены (стоимости) земельного участка и факторов оценки на определенную дату.
3.9 наиболее эффективное использование земельного участка:Наиболее вероятное использование земельного участка (застроенного или незастроенного), которое не противоречит законодательству, физически осуществимо, финансово целесообразно и при котором стоимость земельного участка наибольшая.
|
|
|
3.10 возврат инвестиций: Возмещение первоначальных инвестиций через доход и (или) реверсию.
3.11 норма возврата инвестиций:Годовая норма, по которой происходит процесс возврата инвестиций.
3.12 объект-аналог: Земельный участок, сходный с подлежащим оценке стоимости земельным участком по основным экономическим, физическим и другим характеристикам.
3.13 рыночная арендная плата за земельный участок: Арендная плата, за которую наиболее вероятна передача земельного участка в аренду по договору аренды.
Примечание - При этом учитываются следующие условия: стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов; действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно; имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки; земельный участок представлен в форме публичного предложения на рынке; на арендодателя не налагается дополнительных обязательств, кроме передачи земельного участка, а на арендатора не налагается дополнительных обязательств, кроме принятия земельного участка и уплаты за него определенной арендной платы.
3.14 рыночная информация: Сведения о ценах продажи и (или) предложения недвижимости, арендной плате, сроках экспозиции недвижимости на рынке, нормах отдачи, доходности и другие сведения, полученные в результате исследования рынка недвижимости или финансового рынка.
3.15 факторы оценки:Экономические, физические и другие факторы, существенно влияющие на стоимость (цену) земельного участка.
Виды стоимостей
4.1 В отношении земельных участков могут быть определены следующие виды стоимостей:
4.1.1 Рыночная стоимость земельного участкапредставляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно, что продавец земельного участка согласен его продать, а покупатель земельного участка согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:
- стороны сделки обладают достаточной осведомленностью о земельном участке и рынке объектов-аналогов;
- стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;
- земельный участок представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;
- продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;
- на продавца не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства передать земельный участок, а на покупателя не налагается дополнительных обязательств, кроме обязательства принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.
|
|
|
4.1.2 Рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка представляет собой стоимость земельного участка, учитывающую сложившиеся условия его использования, т.е. определяется без учета наиболее эффективного использования.
4.1.3 Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой расчетную денежную сумму, отражающую ценность (полезность) земельного участка при использовании его по существующему целевому назначению на дату оценки и включенную в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
4.1.4 Кадастровая стоимость земель представляет собой расчетный показатель стоимости единицы площади земель в оценочной зоне, выделенной на землях, равноценных по стоимости, включенный в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
Примечание – Кадастровая стоимость земельного участка может рассчитываться путем умножения кадастровой стоимости 1 м2 земель оценочной зоны на площадь этого участка, если сведения о кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют в регистре стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. При этом учитываются установленное целевое назначение земельного участка и соответствующее функциональное использование земель оценочной зоны.
4.1.5 Инвестиционная стоимость земельного участкапредставляет собой стоимость земельного участка для конкретного инвестора или группы инвесторов, учитывающую индивидуальные требования к инвестициям и целесообразность инвестирования при установленных инвестиционных целях.
4.1.6 Специальная стоимость земельного участка представляет собой дополнительную стоимость (приращение стоимости) земельного участка, превышающую рыночную стоимость, которую заплатил бы покупатель, имеющий интерес в активе, связанном с оцениваемым земельным участком экономически, юридически или географически. Приращение стоимости отражает особые преимущества от сочетания интересов для данного покупателя, которые не доступны другим покупателям на рынке.
Общие положения
5.1 Рыночная стоимость земельного участка является наиболее объективным видом стоимости, так как она отражает коллективное восприятие и действия участников рынка, и является основной для оценки большинства активов в экономике рыночного типа. Оценка рыночной стоимости земельного участка возможна только при условии наличия рынка, на котором совершаются сделки с земельными участками или другими объектами недвижимости.
5.2 Рыночная стоимость земельного участка отражает стоимость земельного участка в обмене, т.е. стоимость, признанную рынком недвижимости, а не стоимость в использовании, определяемую для конкретного пользователя.
5.3 При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо исходить из принципа его наиболее эффективного использования.
5.4 Рыночная стоимость (рыночная стоимость в текущем использовании) земельного участка определяется теми экономическими выгодами, которые собственник (пользователь, арендатор, владелец) получит при реализации имущественных прав на земельный участок или единый объект недвижимого имущества, включающий земельный участок, на рынке недвижимости.
5.5 К имущественным правам в отношении земельных участков относятся следующие права: собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, временное пользование, аренда (субаренда).
5.6 Стоимость прав аренды земельного участка учитывает условия договора аренды и может рассчитываться как для арендатора, так и для арендодателя. При этом необходимо принимать во внимание, что для арендатора договорная арендная плата является расходами, а для арендодателя – доходами.
5.7 Оценка стоимости земельных участков является независимой оценкой и подразделяется на индивидуальную и кадастровую.
5.7.1 При индивидуальной оценке земельного участка определяются виды стоимости земельного участка, указанные в разделе 4, за исключением кадастровой стоимости.
5.7.2 Кадастровая оценка предполагает определение кадастровой стоимости земель, земельных участков с использованием моделей оценки, которые воспроизводят действия рынка земельных участков на обширной территории.
5.7.3 Индивидуальная и кадастровая оценки предполагают сбор, анализ и обработку информации для получения обоснованных результатов оценки. Отличия индивидуальной и кадастровой оценок заключаются в масштабах проведения работ и точности полученных результатов. Индивидуальная оценка земельного участка дает более точные результаты, которые могут не всегда совпадать с результатами кадастровой оценки, поскольку при индивидуальной оценке выявляются и учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, оказывающие влияние на его стоимость на рынке недвижимости. При кадастровой оценке земельные участки оцениваются единообразно по модели оценки, учитывающей влияние ограниченного количества факторов оценки.
5.7.4 Кадастровая стоимость земельного участка близка к рыночной стоимости на дату оценки при выполнении следующих условий:
- наличие достаточного количества рыночной информации;
- текущее использование земельного участка совпадает с вариантом его наиболее эффективного использования;
- земельный участок находится на праве собственности.
5.8 Кадастровая оценказемель, земельных участков выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки земель.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется в предположении права собственности на него без учета имущественных прав и ограничений (обременений) в отношении них, зарегистрированных в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
5.9 Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится по состоянию на 1 января года ее проведения.
Последующая кадастровая оценка земель, земельных участков проводится не позднее чем через пять лет, если иное не установлено законодательством.
В периоды между кадастровыми оценками может проводиться дооценка (дополнительная оценка) земель, земельных участков, которые по состоянию на дату проведения кадастровой оценки не подлежали кадастровой оценке. При этом датой дооценки будет являться дата ранее проведенной и утвержденной кадастровой оценки. Дооценка выполняется в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Беларусь, действующими на дату ранее проведенной кадастровой оценки земель, земельных участков. В рамках проведения дооценки земель, земельных участков факторы оценки собираются по состоянию на дату проведения дооценки.
Примечание – Дооценке подлежат земли, земельные участки, включенные или планируемые для включения в границу населенного пункта после даты утвержденной кадастровой оценки, а также земли, которые ранее не подлежали кадастровой оценке.
5.10 Результат независимой оценки земельного участка определяется без учета налога на добавленную стоимость и должен быть выражен денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.
Методы оценки и методы расчета стоимости
6.1 Индивидуальная оценка земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки: затратном, доходном, сравнительном.
6.2 Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится с применением одного или нескольких методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки: сравнительном, доходном, затратном, а также метода кадастровой оценки.
6.3 В рамках рыночных методов оценки основными методами расчета стоимости земельных участков являются методы:
− статистического анализа;
− последовательного внесения корректировок;
− относительного сравнительного анализа;
− ранжирования;
− выделения;
− распределения;
− остатка для земли;
− прямой капитализации дохода;
− капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков);
− предполагаемого использования;
− иные.
|
|
|
