 |
Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения
|
|
|
|
Расчет годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения, производится по формуле:
, (4)
где 
- годовой чистый операционный доход, приходящийся на недвижимые
улучшения;
- остаточная стоимость недвижимых улучшений;
- коэффициент капитализации для недвижимых улучшений.
Определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок
Расчет величины годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок, производится по формуле:
, (5)
где 
- годовой чистый операционный доход, приходящийся на оцениваемый
земельный участок;
- годовой чистый операционный доход от единого объекта недвижимого
имущества;
- годовой чистый операционный доход, приходящийся на недвижимые
улучшения.
Определение коэффициента капитализации для земли
Коэффициент капитализации для земли рассчитывается на основании анализа рыночной информации путем деления чистого операционного дохода по объектам-аналогам на их стоимость или цену.
При отсутствии рыночной информации по объектам-аналогам коэффициент капитализации для земли может приниматься равным средней процентной ставке, установленной Национальным банком Республики Беларусь по вновь привлеченным депозитам на срок свыше одного года в той валюте, в которой производится оценка или норме отдачи, рассчитанной в соответствии с СТБ 52.3.01 методами расчета нормы дисконтирования, такими как кумулятивного построения, сравнения альтернативных инвестиций, выделения, мониторинга или др.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка производится по формуле
|
|
|
, (6)
где 
- стоимость оцениваемого земельного участка;
- годовой чистый операционный доход, приходящийся на оцениваемый
земельный участок;
- коэффициент капитализации для земли.
Метод прямой капитализации дохода
6.8.1 Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном методе оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.8.2 Расчет стоимости методом прямой капитализации дохода производится в следующей последовательности:
- исследование рынка недвижимости;
- определение годового чистого операционного дохода от земельного участка;
- определение коэффициента капитализации для земли;
- определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Исследование рынка недвижимости
На данном этапе осуществляется сбор информации о рыночных ставках арендной платы за земельные участки, а также о ставках арендной платы, установленных законодательством, условиях аренды, составе и величине операционных расходов и других данных.
Определение годового чистого операционного дохода от земельного участка
Доход от земельного участка формируют доходы от сдачи земельного участка в аренду и прочие доходы.
Годовой чистый операционный доход от земельного участка определяется на основе рыночной или договорной арендной платы за минусом операционных расходов.
Примечание - В отсутствии информации о рыночной арендной плате чистый операционный доход по земельному участку может определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли.
Определение коэффициента капитализации для земли
Определение коэффициента капитализации для земли производится в соответствии с 6.7.9.
|
|
|
