 |
Обоснование результата независимой оценки оцениваемого земельного участка
|
|
|
|
Обоснование результата независимой оценки оцениваемого земельного участка выполняется на основании проведенных расчетов. В случае применения нескольких методов оценки или методов расчета стоимости результат независимой оценки объекта оценки определяется путем присвоения каждому методу весового коэффициента. Сумма весовых коэффициентов должна быть равна единице. Весовые коэффициенты могут рассчитываться методами: статистическим, экспертным, анализа иерархий и др.
Результат независимой оценки отражается в заключении и отчете об оценке с учетом принимаемых в отчете об оценке предпосылок и ограничений и выражается денежной суммой или в виде диапазона денежных сумм.
При этом диапазон результата независимой оценки, как правило, является допустимым в следующих пределах:
±15 % для земельных участков, расположенных в Минске и областных центрах;
± 20% - в других населенных пунктах и за их пределами.
Результат независимой оценки указывается с округлением.
Составление и оформление отчета и заключения об оценке
Составление и оформление отчета и заключения об оценке производится в соответствии с 9.1 и требованиями СТБ 52.0.01
Порядок проведения кадастровой оценки
Порядок проведения кадастровой оценки земель, земельных участков можно разделить на следующие этапы:
- составление задания и заключение договора на оценку;
- сбор и анализ информации;
- определение предпосылок и ограничений (см. 8.1.4);
- анализ рынка недвижимости (см. 8.1.5);
- выбор методов оценки и методов расчета стоимости;
- оценочное зонирование;
- расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами;
- составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке.
|
|
|
При кадастровой оценке земель, земельных участков осмотр оцениваемых земель, земельных участков не производится, в том числе при проведении в рамках кадастровой оценки индивидуальной оценки типичных земельных участков.
Дооценка земель, земельных участков производится в аналогичном порядке.
8.2.1 Составление задания и заключение договора на оценку
Перед заключением договора оценщик совместно с заказчиком составляет задание на оценку, которое является неотъемлемым приложением к договору на оценку и отчету об оценке. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме в соответствии с СТБ 52.0.01 (раздел 12).
Заказчиками кадастровой оценки земель, земельных участков являются районные, Минский городской, городские (городов областного подчинения) исполнительные комитеты, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь.
Сбор и анализ информации
При проведении кадастровой оценки осуществляется сбор рыночной и другой информации, необходимой для проведения оценки. Основным источником информации об оцениваемых землях, земельных участках являются сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. При необходимости дополнительная информация собирается в государственном градостроительном кадастре или из градостроительной документации и других источников.
Сбор исходной информации выполняется оценщиком в соответствии с требованиями раздела 7, СТБ 52.0.01 и действующих нормативных правовых актов в области кадастровой оценки. Полученная исходная информация анализируется на ее применимость при расчетах стоимости.
Выбор методов оценки и методов расчета стоимости
Выбор применяемых методов оценки и методов расчета стоимости зависит от наличия рыночной информации.
В случае наличия достаточного количества рыночной информации, позволяющей определить кадастровую стоимость земель, земельных участков, применяется один или несколько методов расчета стоимости, основанных на рыночных методах оценки: затратный, доходный, сравнительный.
|
|
|
В случае отсутствия достаточного количества рыночной информации может применяться метод кадастровой оценки совместно с одним или несколькими методами расчета стоимости, основанными на рыночных методах оценки (комбинированный метод).
В случае отсутствия рыночной информации применяется только метод кадастровой оценки.
Оценочное зонирование
В процессе кадастровой оценки проводится оценочное зонирование земель, которое предусматривает разделение земель на оценочные зоны. Порядок проведения оценочного зонирования устанавливается действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.
Расчет стоимости земель, земельных участков выбранными методами
Расчет стоимости производится выбранными методами оценки и методами расчета стоимости в соответствии с требованиями настоящего стандарта, действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки, а также СТБ52.0.01.
Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке
Составление и оформление отчета и заключения о кадастровой оценке производится в соответствии с 9.2 и требованиями СТБ 52.0.01.
Требования к результату независимой оценки и документам оценки
Индивидуальная оценка
По результатам проведения индивидуальной оценки исполнителем оценки составляются отчет и заключение об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. Заключение и отчет об оценке составляются в двух экземплярах, один из которых выдается заказчику оценки, второй - хранится у исполнителя оценки. Договором может быть предусмотрено большее количество экземпляров.
Отчет составляется в стандартной форме (стандартный отчет) или в краткой форме (краткий отчет).
9.1.1 Заключение об оценке должно содержать:
- полное наименование исполнителя оценки;
- фамилию, собственное имя и отчество оценщика (ов), ответственного (ых) за проведение независимой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков;
|
|
|
- номер и дату заключения договора на проведение оценки либо указание на постановление (определение), вынесенное судом, органом уголовного преследования или органом, ведущим административный процесс;
- описание оцениваемого земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);
- цель оценки;
- дату оценки;
- наименование валюты, в которой проводится оценка;
- вид определяемой стоимости;
- названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;
- результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);
- иную информацию по усмотрению оценщика.
Результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, может использоваться только в соответствии с целью оценки.
В случаях, предусмотренных законодательством, результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, признается достоверным для цели оценки только после проведения экспертизы ее достоверности в установленном порядке.
Результат независимой оценки, указанный в заключении и отчете об оценке, может быть признан недостоверным только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих органов по отношению к исполнителю оценки.
Заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, скреплены его личной печатью, а также подписаны руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплены печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения), если исполнителем оценки является юридическое лицо.
При проведении оценки индивидуальным предпринимателем, выступающим одновременно оценщиком и исполнителем оценки, заключение и отчет об оценке должны быть подписаны им и скреплены личной печатью оценщика.
Если оценка проводится оценщиком - работником индивидуального предпринимателя, то заключение и отчет об оценке должны быть подписаны оценщиком, ответственным за проведение независимой оценки, индивидуальным предпринимателем и скреплены личной печатью оценщика.
|
|
|
Заключение и отчет об оценке должны содержать дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки.
9.1.2 Стандартный отчет об оценке должен включать:
- титульный лист;
- наименование и адрес объекта оценки;
- краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки земельного участка, дату оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра земельного участка, вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки;
- основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
- данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
- анализ данных, использованных для оценки;
- анализ рынка недвижимости;
- описание земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);
- обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;
- расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости оцениваемого земельного участка выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;
- результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);
- ссылки на используемые ТНПА и нормативные правовые акты об оценке стоимости объектов гражданских прав;
- список используемой литературы, ТНПА, нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав;
- сведения о заказчике оценки;
- сведения об исполнителе оценки и оценщиках;
- дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;
- приложения, в том числе расчеты и копии основных документов, использованных при проведении оценки;
- иную информацию по усмотрению оценщика.
9.1.3 Краткий отчет об оценке должен включать:
- титульный лист;
- наименование и адрес объекта оценки;
- краткие факты и выводы по результатам независимой оценки, в том числе индивидуальные признаки земельного участка, дату оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра земельного участка, вид определяемой стоимости, методы оценки, методы расчета стоимости, результат независимой оценки;
|
|
|
- краткое содержание основных фактов и выводов, в том числе краткие индивидуальные характеристики земельного участка, дату оценки, валюту оценки, цель оценки, дату осмотра земельного участка, вид определяемой стоимости; методы оценки, методы расчета, результат независимой оценки;
- основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась оценка;
- данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
- краткий анализ данных, использованных для оценки;
- краткий анализ рынка недвижимости;
- описание земельного участка (включая перечень ограничений (обременений) прав на земельный участок при их наличии);
- обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;
- расчеты и их обоснование, описание процедуры определения стоимости оцениваемого земельного участка выбранными методами оценки и методами расчета стоимости;
− результат независимой оценки (определяется без учета налога на добавленную стоимость);
- ссылки на используемые ТНПА и нормативные правовые акты об оценке стоимости объектов гражданских прав;
- список используемой литературы, ТНПА, нормативных правовых актов об оценке стоимости объектов гражданских прав;
- сведения о заказчике оценки;
- сведения об исполнителе оценки и оценщиках;
- дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем), если исполнителем оценки является юридическое лицо, или индивидуальным предпринимателем, если он является исполнителем оценки;
- приложения, в том числе расчеты, не представленные в тексте отчета об оценке, и копии основных документов, использованных при проведении оценки;
- иную информацию по усмотрению оценщика
Кадастровая оценка
По результатам проведения кадастровой оценки исполнителем оценки составляются отчет и заключение об оценке, которые выдаются заказчику оценки одновременно. Заключение и отчет об оценке составляются в трех экземплярах. Один экземпляр передается заказчику оценки, второй хранится в архиве исполнителя оценки, третий передается в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
В случае, если исполнителем оценки является организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, заключение и отчет о кадастровой оценке составляются в двух экземплярах.
Результаты кадастровой оценки, указанные в заключении и отчете об оценке, могут быть признаны недостоверными только судом по иску заказчика оценки, иного заинтересованного в оценке лица либо контролирующих (надзорных) органов по отношению к исполнителю оценки.
Заключение и отчет о кадастровой оценке должны быть подписаны оценщиком (ми), ответственным (ми) за проведение кадастровой оценки, и скреплены его (их) личной печатью, подписаны другими специалистами, участвовавшими в проведении кадастровой оценки, а также подписаны руководителем исполнителя оценки (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения исполнителя оценки (его заместителем) и скреплены печатью исполнителя оценки (его обособленного подразделения).
Заключение и отчет о кадастровой оценке должны содержать дату подписания руководителем юридического лица (его заместителем) либо руководителем обособленного подразделения юридического лица (его заместителем).
Результат дооценки земель, земельных участков представляется заказчику в аналогичной форме.
9.2.1 Заключение о кадастровой оценке земель, земельных участков должно включать:
- полное наименование исполнителя оценки;
- фамилию, собственное имя и отчество оценщика (ов), ответственного (ых) за проведение кадастровой оценки, номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика по оценке земельных участков
- номер и дату заключения договора на проведение кадастровой оценки;
- цель оценки;
- дату оценки;
- наименование валюты, в которой проведена оценка;
- вид определяемой стоимости;
- названия используемых методов оценки и методов расчета стоимости;
- результат кадастровой оценки в виде диапазона денежных сумм (определяется без учета налога на добавленную стоимость);
− иную информацию по усмотрению оценщика.
9.2.2 Отчет о кадастровой оценке должен включать:
- данные, использованные для оценки, с указанием их источника;
- анализ данных, использованных для оценки;
- основные предпосылки и ограничения, с учетом которых проводилась кадастровая оценка;
- анализ рынка недвижимости;
- обоснование применения использованных методов оценки и методов расчета стоимости;
- описание процедуры расчета (определения) стоимости земель, земельных участков;
- схемы оценочного зонирования;
- таблицы кадастровых стоимостей земель в оценочных зонах и земельных участков, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
- иную информацию по усмотрению оценщика.
9.2.3 Результаты кадастровой оценки (дооценки) утверждаются соответствующими местными исполнительными комитетами.
9.2.4 После утверждения результатов кадастровой оценки земель, земельных участков местный исполнительный комитет в 10-дневный срок направляет копию решения об их утверждении исполнителю оценки.
Исполнитель оценки в установленном законодательством порядке направляет материалы кадастровой оценки с копией решения местного исполнительного комитета об утверждении результатов кадастровой оценки в организацию, уполномоченную Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
9.2.5 Организация, уполномоченная Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь на ведение регистра стоимости земельных участков государственного земельного кадастра, в установленном порядке вносит кадастровые стоимости земель, земельных участков в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра и в течение десяти рабочих дней после внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра информирует об этом в письменной форме соответствующий местный исполнительный комитет.
9.2.6 Сведения о кадастровой стоимости земель, земельных участков после внесения их в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра могут использоваться для целей, предусмотренных законодательством.
9.2.7 При несогласии землевладельца, землепользователя, арендатора, собственника земельного участка (далее – землепользователь) с кадастровой стоимостью предоставленного ему земельного участка он может обратиться в местный исполнительный комитет с заявлением об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра.
К заявлению об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка прилагаются заключение и отчет об оценке рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка, подготовленные в рамках индивидуальной оценки в соответствии с требованиями законодательства.
Индивидуальная оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится на 1 января года проведения кадастровой оценки за счет средств землепользователя, подавшего заявление об обжаловании кадастровой стоимости земельного участка.
Индивидуальная оценка рыночной стоимости в текущем использовании земельного участка проводится в предположении, что оцениваемый земельный участок находится на праве частной собственности без учета имущественных прав и ограничений (обременений) прав на него, зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
В случае, если рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка отличается на 15 и более процентов для земельных участков, расположенных в городе Минске и областных центрах, и на 20 и более процентов для земельных участков, расположенных в других населенных пунктах и за их пределами от его кадастровой стоимости, в качестве кадастровой стоимости принимается рыночная стоимость в текущем использовании земельного участка, которая утверждается решением соответствующего местного исполнительного комитета и в установленном порядке вносится в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. В иных случаях кадастровая стоимость земельного участка не пересматривается.
9.2.8 Дополнительные требования к результатам и порядку кадастровой оценки регулируются действующими нормативными правовыми актами в области кадастровой оценки.
9.3 Замена документов оценки, выдача дубликатов и копий документов оценки выполняется в соответствии с требованиями, изложенными в СТБ 52.0.01.
|
|
|
