 |
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
|
|
|
|
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка методом выделения производится по формуле
, (1)
где 
− стоимость оцениваемого земельного участка;
− стоимость единого объекта недвижимого имущества;
− стоимость восстановления или стоимость замещения;
− накопленный износ недвижимых улучшений;
− прибыль предпринимателя;
− косвенные затраты.
Метод распределения
6.6.1 Данный метод расчета стоимости основывается на рыночных методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.6.2 Расчет стоимости методом распределения производится в следующей последовательности:
- определение стоимости единого объекта недвижимого имущества;
- определение доли стоимости земельного участка;
- определение стоимости оцениваемого земельного участка.
Определение стоимости единого объекта недвижимого имущества
На данном этапе производится определение стоимости единого объекта недвижимого имущества, в состав которого входит оцениваемый земельный участок, по методике, приведенной в СТБ 52.3.01.
Определение доли стоимости земельного участка
Наиболее вероятная доля стоимости оцениваемого земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества определяется путем анализа рыночной информации о стоимости (цене) аналогичных земельных участков и стоимости (цене) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.
Доля стоимости земельных участков определяется путем деления стоимости (цены) аналогичных земельных участков на стоимость (цену) аналогичных единых объектов недвижимого имущества.
Доля стоимости 1 кв.м. земельных участков определяется путем деления стоимости (цены) 1 кв.м аналогичных земельных участков на стоимость (цену) 1 кв.м аналогичных единых объектов недвижимого имущества.
|
|
|
Доля стоимости земельных участков (в том числе доля стоимости 1 кв.м. земельных участков) может определяться с использованием метода статистического анализа.
Определение стоимости оцениваемого земельного участка
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка методом распределения с использованием доли стоимости земельного участка производится по формуле
, (2)
где − стоимость оцениваемого земельного участка;
− стоимость единого объекта недвижимого имущества;
− среднее значение доли стоимости земельного участка в стоимости
единого объекта недвижимого имущества.
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка методом распределения с использованием доли стоимости 1 кв.м земельного участка производится по формуле
, (3)
где − стоимость оцениваемого земельного участка;
− стоимость 1 кв.м единого объекта недвижимого имущества;
− среднее значение доли стоимости 1 кв.м земельного участка
в стоимости 1 кв.м единого объекта недвижимого имущества;
− площадь оцениваемого земельного участка, кв.м
Метод остатка для земли
6.7.1 Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на доходном и затратном методах оценки и применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
6.7.2 Расчет стоимости методом остатка для земли производится в следующей последовательности:
- исследование рынка недвижимости;
- определение годового чистого операционного дохода от единого объекта недвижимого имущества;
- определение остаточной стоимости недвижимых улучшений;
- определение коэффициента капитализации для недвижимых улучшений;
- определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на недвижимые улучшения;
|
|
|
- определение годового чистого операционного дохода, приходящегося на оцениваемый земельный участок;
- определение коэффициента капитализации для земли;
- определение стоимости оцениваемого земельного участка;
|
|
|
