 |
Понятие массовой оценки недвижимости
|
|
|
|
Отчет
По научно-исследовательской практике
Выполнил студентка
1 курса магистратуры 5 гр.
Стельмах Н.А.
__________________________
(подпись)
Проверили:
Ген.директор Руденко А.В.
(должность руководителя от предприятия) (ф.и.о)
___________ _________________________
(оценка) (подпись)
_____________
МП (дата)
Преподаватель кафедры ГИС ФВТ Ушканова Е.В.
(должность руководителя от кафедры) (ф.и.о)
___________ _________________________
(оценка) (подпись)
_____________
(дата)
Ростов-на-Дону
Тема работы:
«Совершенствование методов массовой оценки урбанизированных территорий»
Задание:
Осуществить обзор литературы и проанализировать методы массовой оценки земли. Выявить ключевые недостатки применяемых в настоящее время методов массовой оценки урбанизированных территорий, обозначить причины их низкой эффективности.
Реферат:
В работе рассматриваются основные проблемы массовой оценки урбанизированных территорий, накопившиеся за более чем десятилетнее существование этого института в России и так и не решенные. Также анализируется ряд проблем, связанных с несовершенством методической базы проведения оценки и выявляются причины такого положения дел. Делается вывод о необходимости пересмотра и дальнейшего совершенствования методов проведения массовой оценки земли.
Оглавление
Введение. 4
Понятие массовой оценки недвижимости. 7
Подходы и методы оценки земли. 9
Недостатки применяемых методик массовой оценки. 13
Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земли. 18
Рекомендации по совершенствованию методов массовой оценки урбанизированных территорий 19
|
|
|
Заключение. 21
Список использованной литературы.. 22
Введение
Научно-исследовательская практика проходила с 22 июня 2014 г. по 19 июля 2014 г. на базе научного подразделения Южного федерального университета (далее – ЮФУ) – Научно-исследовательского института механики и прикладной математики имени Воровича И.И., пр. Стачки, 200/1, +7(863)-297-52-30, niimpm@ns.math.sfedu.ru. Директором НИИ МиПМ является кандидат физико-математических наук, доцент Сурков Федор Алексеевич, 297-52-28; 297-52-30 (рабочий), sur@gis.sfedu.ru.
Структурно НИИ представлен 7 лабораториями, 13 отделами, аспирантурой, бухгалтерией, канцелярией и службой инженера по охране труда и технике безопасности.
Основные научные направления института:
- механика деформируемого твердого тела, прочность и разрушение;
- математическое моделирование эколого-экономических систем;
- механика пьезо-, нано- и сверхпроводящих материалов и композитов;
- разработка новых строительных материалов на основе промышленных отходов и ресурсосберегающих технологий;
- новые технологические решения возведения различных типов фундаментов в сложных грунтовых условиях;
- системный анализ и математическое моделирование природных экологических систем;
- геоинформационные технологии и космический мониторинг.
Учебное подразделение, в котором осуществлялось прохождении научно-исследовательской практики – кафедра глобальных информационных систем (далее – ГИС ФВТ), открытая в 2006 г. на факультете высоких технологий РГУ (ЮФУ) и являющаяся базовой кафедрой Южного Научного Центра Российской Академии Наук. Заведующим кафедрой ГИС является к.ф.-м.н., доц. Сурков Федор Алексеевич.
Основные направления работы кафедры – подготовка студентов по направлению «Информационные системы и технологии» профиль «Геоинформационные системы (ГИС)», научно-исследовательская работа в области математического моделирования эколого-экономических систем с использованием ГИС-технологий и результатов космического мониторинга. Задачи кафедры - подготовка и преподавание дисциплин по основам геоинформатики, геоинформационных технологий, аэрокосмического мониторинга, территориального администрирования. Учебные программы спецкурсов кафедры ГИС разработаны в соответствии с российскими и международными стандартами подготовки специалистов в этой предметной области.
|
|
|
На базе кафедры ГИС ФВТ и Центра ГИС-технологий ЮФУ создан Центр космического мониторинга ЮФУ. Аппаратно-программный антенный комплекс УниСкан™-24, предназначенный для приема сигналов со спутников, осуществляющих мониторинг поверхности Земли, позволил Южному федеральному университету стать первым в России и в мире учебным заведением, имеющим такое современное оборудование. С помощью комплекса можно принимать, хранить, обрабатывать данные и производить операции тематического анализа. В настоящее время станция обеспечивает прием и предварительную обработку информации с искусственных спутников Земли Aqua, Terra и SPOT-4.
Цель практики: ознакомление с деятельностью кафедры ГИС, а также сбор, анализ и обобщение материалов для написания магистерской диссертации.
Достижение целей практики осуществлялось посредством решения следующих задач:
- изучение нормативно-правовых актов;
- ознакомление с организационной структурой и организацией деятельности кафедры;
- информационное и методическое обеспечение научно-исследовательской практики;
- определение понятия массовой оценки земли и обзор методов ее проведения;
- выявление проблем проведения оценки и разработка рекомендаций по их устранению.
Для решения поставленных задач изучались и анализировались нормативно-правовые акты, организационные документы, публикации средств массовой информации:
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» URL: http://base.garant.ru/
2. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»с изменениями и дополнениями от: 11 января 2011 г. URL: http://base.garant.ru/
|
|
|
3. Безруков В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. 155 с.
4. Грибовский С.В., Лейфер Л.А., Нейман Н.И. О концепции оценки недвижимости для целей налогообложения: состояние и перспективы // Имущественные отношения в РФ. 2010. №5. С. 6-14.
5. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. 130 с.
6. Коржова Г.И. Совершенствование методики оценки стоимости жилого фонда городов для целей налогообложения // Молодой ученый. 2013. №9. С. 195-199.
7. Лейфер Л.А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок // Вопросы оценки. 2011. №1. С. 30-40.
8. Медведева О.Е., Козлов П.В., Козлов В.М. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию // Вопросы оценки. 2010. № 1. С. 58-65.
9. Тананушко В.С., Абдулаева С.М. Практика оценки земельных участков в условиях неразвитого рынка недвижимости // Вопросы оценки. 2013. №1. С. 34-45.
Подготовка и оформление отчета осуществлялись в соответствии с методическими требованиями к организации научно-исследовательской практики.
Понятие массовой оценки недвижимости
Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Дж. К. Эккерта. Проблемы теории и практики оценки недвижимости в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого, A.Н. Асаула, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, B.В. Григорьева, Н.А. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Якуниной и др.
В Российской Федерации уже более 10 лет развивается институт кадастровой оценки. Кадастровая оценка является массовой и так же, как и кадастр, имеет государственный статус. Кадастровая стоимость может быть определена методом массовой либо индивидуальной оценки.
|
|
|
Массовая оценка представляет собой процесс определения стоимости группы единиц недвижимого имущества по состоянию на конкретную дату с использованием общих данных, стандартизированных методов и статистического тестирования. Также массовую оценку определяют как одновременное, единообразное по способам определение рыночной стоимости объектов недвижимости при их существующем (текущем) на дату оценки использовании, осуществляемое на основе сбора и обработки сведений о рынке недвижимости и факторах, на него влияющих [4].
Массовая оценка недвижимости является более грубым инструментом определения рыночной стоимости объектов недвижимости, чем индивидуальная оценка, по ряду причин. В их числе, например, то обстоятельство, что массовая оценка основана на использовании ограниченного набора количественно измеряемых ценообразующих факторов, в то время как при индивидуальной оценке количество и состав факторов могут быть любыми и сколь угодно большими.
Государственная кадастровая оценка в Российской Федерации берет свое начало с 1999 г. – с момента выхода постановления Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель». В 2000 г. Правительством Российской Федерации установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (постановление № 316). В 2001 г. введен в действие новый Земельный кодекс Российской Федерации и в этом же году Правительством Российской Федерации принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости».
В связи с тем, что методы массовой оценки признаны в качестве основного инструмента для определения кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость становится основой для начисления налогов на недвижимость, в последнее время интерес к ним существенно повысился.
На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Особенно важно обеспечить справедливость кадастровой оценки объектов недвижимости в населенных пунктах, так как в них находится большая доля налогоплательщиков. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие единого налога на недвижимость, который полностью заменит собой налог на имущество и земельный. В течение ближайших нескольких лет единый налог на недвижимость фактически будет включать в себя два налога – на землю и на здания, но при общем уровне ставок.
|
|
|
