 |
Подходы и методы оценки земли
|
|
|
|
В настоящее время для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяют методы сравнительного и доходного подходов. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов используют те же методы, комбинированные с методами затратного подхода.
Незастроенные земельные участки оценивают следующими методами:
- сравнения продаж;
- прямой капитализации земельной ренты;
- дисконтированных денежных потоков;
- реальных опционов.
Рассмотрим эти методы более подробно [9].
Метод сравнения продаж. Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на трех основных принципах оценки — спроса и предложения, замещения, вклада. Метод применяют для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и не занятых. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использовать цены предложения (спроса).
Метод прямой капитализации земельной ренты. Основан на определении годовой величины дохода от владения земельным участком и делением полученного результата на коэффициент капитализации или умножением его на срок капитализации, равный периоду, необходимому для окупаемости или производства капитала, вложенного в земельный участок. При применении метода капитализации арендной платы используют данные о рыночных ставках арендной платы за землю. Такими данными являются цены аукционов или цены сделок на вторичном рынке.
Метод дисконтированных денежных потоков. Метод дисконтированных денежных потоков состоит в преобразовании дохода от предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Его применяют при наличии данных для прогноза. Недостатком метода является сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.
|
|
|
Метод реальных опционов. Метод реальных опционов — метод оценки, учитывающий возможности изменения условий и выбора. Основной элемент использования оценки стоимости опционов — риски и неопределенность вариантов будущего развития. Недостатками метода реальных опционов также являются сложность составления прогноза и субъективность расчета ставки дисконтирования.
Оценку земли в составе застроенных земельных участков осуществляют следующими методами:
- сравнения продаж;
- остатка;
- распределения;
- выделения.
Рассмотрим эти методы более подробно [9].
Метод сравнения продаж. Данный метод применяют для оценки незастроенных земельных участков или земельных участков, рассматриваемых как незастроенные. Расчет рыночной стоимости участка земли данным методом осуществляют посредством подбора объектов/аналогов, выявления элементов сравнения, позволяющих учесть отличия объекта оценки от объекта/аналога, расчета поправок на данные различия и внесения их в цены продаж объектов/аналогов. Стоимость земельного участка находят как среднее или средневзвешенное значение скорректированных цен объектов/аналогов. Оценка методом сравнения продаж наиболее объективна в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам. Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкойдостоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
|
|
|
Метод остатка для земли. Метод остатка для земли заключается в определении остаточного дохода, приходящегося на землю, и последующей его капитализации. Вначале определяют чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости, далее находят доход, приходящийся на здания, затем вычитают эту величину из общего чистого операционного дохода. Остаточный доход, приходящийся на землю, в виде разницы между общим доходом и доходом, отнесенным на здания, капитализируют по приемлемой ставке. Метод остатка рекомендуется применять в следующих случаях:
- известна или может быть точно определена стоимость здания;
- известен или может быть определен чистый операционный доход от объекта недвижимости;
- коэффициенты капитализации для здания и земли могут быть получены из рыночных данных (если коэффициенты капитализации для здания и земли нельзя получить из рыночных данных, их рассчитывают специально, однако такой расчет снижает объективность получаемых значений стоимости).
Основная проблема, связанная с использованием данного метода, заключается в появлении отрицательного или нулевого дохода, приходящегося на землю. Наиболее распространенной причиной этого служит отсутствие учета внешнего износа и избыточное увеличение остаточной восстановительной стоимости строений.
Метод распределения. Метод распределения основан на использовании в расчетах данных о соотношении стоимости земли и улучшений в стоимости единого объекта недвижимости (застроенного земельного участка). Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; при отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сметы расходов. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости единого объекта недвижимости увеличивается.
|
|
|
Метод выделения. Метод выделения позволяет определить рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (т. е. земельного участка с улучшениями) и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод основывается на технике остатка для земли. При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом выделения по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Отметим, что метод выделения применяют в тех случаях, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик (при малом вкладе улучшений соотношение застроенной площади улучшений к площади земельного участка не превышает 0,6).
Поскольку эти методы опираются на существенно меньший объем информации относительно каждого из объектов, они требуют значительно меньшего времени для реализации (в расчете на каждый оцениваемый объект) по сравнению с методами индивидуальной оценки недвижимости и обеспечивают возможность одновременной оценки большой группы объектов. Сокращение времени происходит за счет исключения этапа визуального осмотра, необходимого при индивидуальной оценке, а также за счет исключения этапа анализа наилучшего и наиболее эффективного использования.
Другим достоинством методов массовой оценки является более высокий уровень формализации и, как следствие, возможность использования компьютерных систем оценки, обеспечивающих одновременную обработку больших массивов данных. Это, в свою очередь, порождает другие достоинства методов массовой оценки, а именно [7]:
- уменьшение субъективной составляющей в процедуре расчета и соответственно зависимости результатов оценки от предпочтений оценщика;
- обеспечение сопоставимости результатов оценки, полученных для различных объектов со сходными основными характеристиками.
Благодаря указанным достоинствам методы массовой оценки, основанные на использовании регрессионного анализа, получили широкое практическое применение при оценке активов сложных имущественных комплексов, включающих десятки объектов недвижимости в различных городах России, а также больших групп недвижимости для целей налогообложения.
|
|
|
