 |
Причины несоответствия кадастровой и рыночной стоимости земли
|
|
|
|
В ходе выполнения обзора литературы по тематике диссертационного исследования были выявлены наиболее существенные причины, порождающие значительную часть проблем массовой оценки земли, проводимой в настоящее время.
Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка, определенной по утвержденным методикам, его рыночной стоимости обусловлено рядом причин [7,8]:
- неполнота сведений о земельных участках в оцениваемой категории земель. В настоящее время нет полных и четких перечней земельных участков; это связано с тем, что на кадастровом учете стоит всего 15-30 % от общего количества земельных участков в субъекте Российской Федерации. Данные, полученные из кадастровых палат, во многих случаях не информативны в связи с отсутствием или недостаточностью информации;
- затруднение сбора статистической информации по каждому объекту оценки и отсутствие информации или предоставление ложной информации субъектом Российской Федерации;
- отсутствие возможностей для проведения анализа результатов кадастровой оценки с целью выявления и устранения возможных ошибок на стадии проведения расчетов кадастровой стоимости из-за скрытого в программе алгоритма расчета
- наличие методических ошибок, заложенных в соответствующих методических разработках и построенных на их основе программных средствах.
Поэтому уменьшение отрицательных последствий ошибок при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости может быть достигнуто только в результате пересмотра и существенной модернизации методической базы массовой оценки.
Рекомендации по совершенствованию методов массовой оценки урбанизированных территорий
|
|
|
В сложившейся ситуации в области кадастровой оценки необходимо принимать ряд мер, а именно:
- разработать четкие и понятные нормативные документы по выполнению кадастровой оценки земель, прохождению экспертизы, предоставлению информации и других аспектов выполнения кадастровых оценочных работ;
- разработать новые или существенно доработать действующие методики, так, чтобы они отвечали требованиям законодательства Российской Федерации, Федеральных стандартов оценки, а также позволяли налогоплательщикам понять технологический процесс выполнения работ;
- при разработке следует учитывать все социально-экономические и иные характеристики субъектов Российской Федерации;
- обеспечить апробацию методик в нескольких субъектах Российской Федерации, различных по своим характеристикам, а результаты апробации должны быть полностью открыты;
- обеспечить, чтобы оценщик, выполняющий работы по кадастровой оценке, был полностью независим и защищен законодательством от лоббирующих интересов субъектов Российской Федерации;
- разработать четкую процедуру экспертизы выполненных работ.
В случае, если проводится оценка застроенных территорий, то для придания фундаментальности и прозрачности оценки необходимо разработать универсальную методику ее проведения. При этом стоимость жилого фонда можно дифференцировать в зависимости от следующих критериев [6]:
1. по материалам, из которых производилось строительство (кирпич, плиты, дерево, шлакоблоки и т.п.);
2. по престижности района (преимущественно центр, удаленность от промышленных объектов с большой долей загрязняющих выбросов, удаленность от основных магистралей);
3. по времени постройки и, соответственно, степени износа (кроме объектов, представляющих историческую, культурную, градостроительную ценность).
Кроме того, на наш взгляд, в настоящее время при проведении оценки целесообразно осуществлять учет такого фактора как коттеджность постройки. «Коттеджность» — это дополнительная свобода (свобода выбора). Покупая дом, человек приобретает не только помещение, но и участок около него. Только он решает, стоит ли строить что-либо на этом участке, из какого материала и т.п. Человек, приобретающий квартиру, не имеет такой свободы действий (все, даже незначительные изменения должны быть согласованы с БТИ и строго ограничены стенами квартиры и конструкцией здания). Таким образом, учет фактора «коттеджности» при оценке стоимости имущества необходим в целях объективности.
|
|
|
Заключение
Прохождение научно-исследовательской практики на кафедре ГИС ФВТ позволило достичь поставленных целей и задач и осуществить обзор материалов по теме диссертационного исследования, а также подготовить теоретическую базу для написания первой главы магистерской диссертации. В ходе изучения нормативно-правовых актов, публикаций средств массовой информации, были сделаны следующие выводы.
Проводимая в настоящее время в Российской Федерации массовая оценка земли осуществляется в рамках ряда методов и подходов. К числу наиболее распространенных методов оценки относятся: метод сравнения продаж, метод прямой капитализации земельной ренты, метод дисконтированных денежных потоков, метод реальных опционов, метод сравнения продаж, метод остатка, метод распределения, метод выделения.
Данные методы требуют небольшого количества времени для проведения оценки (в сравнении с методами индивидуальной оценки), обладают высоким уровнем формализации, обеспечивают возможность компьютерной обработки информации, снижают субъективность оценки. Но несмотря на указанные достоинства, существуют и проблемы, снижающих эффективность применения указанных методов. К их числу относят неразвитость российского рынка, неполный учет факторов стоимости, сложный математический аппарат обработки данных, проблемы сбора достоверной информации.
Но, на наш взгляд, наиболее существенными являются методические проблемы массовой оценки, потому как именно они затрагивают сами концептуальные основы проведения оценки, а их несовершенство негативно отражается на многих субъектах: государстве, органах государственной власти и управления, представителях бизнеса, налогоплательщиках. Это такие актуальные на сегодняшний день вопросы, как измерение точности массовой оценки, классификация объектов оценки, а также согласование факторов стоимости.
|
|
|
В работе также приводится перечень причин, по которым результаты массовой оценки оказываются далекими от рыночной стоимости оцениваемых объектов и не соответствуют реалиям рынка. ситуация усугубляется неполнотой сведений о земельных участках, затруднением сбора статистической информации, отсутствием возможностей для проведения анализа результатов кадастровой оценки, наличием методических ошибок, заложенных в методических разработках и программных средствах.
В сложившейся ситуации полагается целесообразным осуществить пересмотр методической базы и предложить меры по совершенствованию методов массовой оценки. Эти выводы определяют направление дальнейшей исследовательской работы в рамках написания магистерской диссертации.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» URL: http://base.garant.ru/
2. Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 15 февраля 2007 г. №39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»с изменениями и дополнениями от: 11 января 2011 г. URL: http://base.garant.ru/
3. Безруков В.Б. Налогообложение и кадастровая оценка недвижимости: монография / В.Б. Безруков, М.Н. Дмитриев, А.В. Пылаева; Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. Н. Новгород: ННГАСУ, 2011. 155 с.
4. Грибовский С.В., Лейфер Л.А., Нейман Н.И. О концепции оценки недвижимости для целей налогообложения: состояние и перспективы // Имущественные отношения в РФ. 2010. №5. С. 6-14.
5. Пылаева А.В. Развитие кадастровой оценки недвижимости: монография / Нижегор. гос. архитектур.-строит. ун-т. Н. Новгород: ННГАСУ, 2012. 130 с.
6. Коржова Г.И. Совершенствование методики оценки стоимости жилого фонда городов для целей налогообложения // Молодой ученый. 2013. №9. С. 195-199.
7. Лейфер Л.А. Массовая и индивидуальная оценка. Точность методов и цена ошибок // Вопросы оценки. 2011. №1. С. 30-40.
8. Медведева О.Е., Козлов П.В., Козлов В.М. Проблемы государственной кадастровой оценки земель и предложения по ее совершенствованию // Вопросы оценки. 2010. №1. С. 58-65.
9. Тананушко В.С., Абдулаева С.М. Практика оценки земельных участков в условиях неразвитого рынка недвижимости // Вопросы оценки. 2013. №1. С. 34-45.
|
|
|
