Недостатки применяемых методик массовой оценки

В настоящее время существуют методики массовой оценки земель, а также государственной кадастровой оценки жилых и нежилых зданий. Но за все время своего существования они не претерпели практически никаких изменений. Нерешенность, главным образом, методологических вопросов и игнорирование теории и мирового практического опыта по определению налогооблагаемой базы для установления имущественных налогов привели к тому, что возникло серьезное социальное напряжение и повсеместное недовольство предпринимателей, бизнес которых оказался в крайне тяжелом положении из-за неожиданного резкого повышения платежей за землю, и других субъектов. В одних случаях кадастровая стоимость земли оказывается слишком низкой, что отрицательно сказывается на формировании местных бюджетов. В других случаях она оказывается слишком высокой – в десятки и даже в сотни раз превышает рыночную стоимость земли, что приводит к сворачиванию бизнеса.

При рассмотрении существующих методик массовой оценки, а также организации кадастровой оценки недвижимости в населенных пунктах можно выявить целый ряд недостатков. К ним можно отнести [8]:

- проблематичность сбора достаточной и достоверной рыночной информации о земельных участках и объектах капитального строительства;

- искажение рыночной информации при ее проверке;

- неполный учет всех факторов стоимости объектов недвижимости;

- длительность процедуры утверждения данных оценки;

- применение математических программ обработки данных для расчетов конечных результатов без возможности их анализа и корректировки на реальные условия рынка и характеристики объектов налогообложения;

- применение достаточно сложного и скрытого математического аппарата, с одной стороны, не позволяет человеку, не имеющему навыков в области кадастровой оценки, понять технологию расчета и, как следствие, правильно проанализировать полученный результат. С другой стороны, это вводит его в заблуждение, поскольку результаты массовой оценки всегда отличаются от результатов индивидуальной оценки, в том числе из-за усреднения используемых данных и неучета в математических моделях индивидуальных параметров каждого объекта;

- методики рассчитаны на развитый рынок объектов недвижимости, которого до настоящего времени во многих субъектах Российской Федерации нет;

- неготовность государственных органов к введению налога на объекты капитального строительства на базе рассчитанной и утвержденной по существующей методике кадастровой стоимости.

На последнем стоит остановиться отдельно, так как если в России в ближайшее время будет введен единый налог на объекты недвижимости (объединены земельный участок и расположенные на нем объекты капитального строительства), то при применении методик определения кадастровой стоимости возникнет двойное налогообложение.

Массовая оценка в принципе не может обеспечить достаточно точного определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку не учитывает его индивидуальные особенности. Другими словами, если даже исключить грубые методологические ошибки в процессе оценки и фактор преднамеренности, метод массовой оценки, основанный на стандартных статистических процедурах, будет допускать отклонение результата массовой оценки от результатов индивидуальной оценки как в сторону завышения, так и в сторону занижения в силу статистической природы исходных данных.

С точки зрения возможных последствий следует различать ошибки двух типов. Первый тип ошибок связан с завышением стоимости. В этом случае происходит завышение кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости, что приводит к несправедливому увеличению налогов. Если расхождение с рыночной стоимостью не выходит за разумные границы (например, 20%), то такое превышение кадастровой стоимости над рыночной трудно оспорить, поскольку оно лежит в пределах допустимой погрешности. Если же оно выходит за такие границы, а тем более, если кадастровая стоимость превышает рыночную в разы, то такая ошибка не может остаться незамеченной. В этом случае пострадавшая сторона неизбежно будет оспаривать результаты оценки. Не менее важно оценить последствия ошибок второго типа, выражающихся в том, что значительная часть результатов оценки может оказаться существенно заниженной. Проблема больших погрешностей, приводящих к занижению кадастровой стоимости по отношению к рыночной, остается весьма актуальной: вытекающее из ошибочно заниженных значений кадастровой стоимости снижение налоговых поступлений приведет к недополучению бюджетом значительных средств.

Такие ошибки в оценке неизбежны, как бы аккуратно оценщик ни собирал исходные данные и как бы грамотно их ни обрабатывал. При правильной обработке рыночных данных они имеют случайный характер. Более того, если правильно определены основные факторы ценообразования и используется адекватная модель, то эти ошибки будут находиться в разумных пределах.

Еще одной не менее важной проблемой является то, что теме точности методов массовой оценки и анализу последствий, к которым приводят ошибки в определении кадастровой стоимости в масштабах страны, уделяется недостаточно внимания. Обсуждение этой темы чрезвычайно важно как с точки зрения методологии определения кадастровой стоимости и перспектив ее дальнейшего развития, так и с точки зрения проблемы ответственности оценщика и оспаривания результатов оценки и значения кадастровой стоимости.

В мировой практике принято измерять точность массовой оценки посредством отношения численного значения результата массовой оценки объекта к его рыночной цене. Значение этого отношения согласно международным стандартам характеризует ошибку массовой оценки. Если результат массовой оценки оказался равным результату индивидуальной оценки, то обозначенное отношение равно единице. Это значит, что ошибка равна нулю. Отношение, меньшее единицы, свидетельствует о том, что результат массовой оценки занижен. Отношение, большее единицы, показывает, что имеет место завышение результата массовой оценки относительно рыночной стоимости оцененного объекта. При этом чем дальше это значение отстоит от единицы, тем больше ошибка в определении массовой оценки. Естественно, значение этого отношения зависит от многочисленных неконтролируемых факторов и для каждого объекта будет различным. Поэтому международные стандарты, направленные на исследование точности методов массовой оценки, предполагают определение статистических параметров, характеризующих вероятностное распределение этих величин [7]:

1) уровень оценки (appraisal level), характеризующий центр, в окрестности которого сосредоточены такие отношения (центр рассеяния);

2) однородность (uniformity), характеризующая разброс (вариабельность) этих отношений относительно этого центра.

Исходными данными для определения упомянутых характеристик точности являются значения отношений, рассчитанные для каждого объекта оценки, образующие случайную выборку. Обработка выборочных данных осуществляется в соответствии с общепринятыми стандартными процедурами.

При этом в соответствии с международными стандартами в качестве уровня оценки (appraisal level) обычно используются следующие параметры:

- среднее значение, равное среднему арифметическому значению отношений, имеющихся в выборке;

- медиана, равная значению отношения, занимающему среднее положение в вариационном (построенном в порядке возрастания) ряду значений, если размер выборки равен нечетному числу. В случае четного размера выборки медиана рассчитывается как среднее арифметическое двух значений, занимающих среднее положение в вариационном ряду;

- средневзвешенное значение, равное отношению суммы всех значений результатов массовой оценки к сумме всех рыночных цен.

Важное значение для характеристики точности методов массовой оценки имеет параметр однородности (uniformity), в качестве которого используются следующие характеристики:

- размах, измеряемый разностью максимального и минимального значения в выборке. Заметим, что эта характеристика не очень удобна, поскольку размах зависит от размера выборки и для рассеяния исследуемых значений требуется применять поправочные коэффициенты.

- среднее квадратичное отклонение, равное корню квадратному из среднего квадрата отклонения от среднего значения.

Таким образом, нельзя полностью исключить ошибки, измеряемые отклонением результатов массовой оценки рыночной стоимости от результатов индивидуальной оценки, которая в большей степени учитывает индивидуальные особенности оцениваемого объекта оценки и характер данного сегмента рынка.

Учитывая это, следует признать допустимыми ошибки, не превышающие некоторых граничных значений, которые можно установить исходя из объективных возможностей методов оценки. Вопрос об установлении таких границ должен решаться с учетом развитости рынка, характера информационного обеспечения, возможных последствий ошибок и других факторов. В ряде случаев, например, отклонение результатов массовой оценки от результатов индивидуальной оценки в границах от 0 до 20% может служить разумным ориентиром для установления допустимых пределов ошибки результатов массовой оценки, если она используется в целях налогообложения. В определенных ситуациях, относящихся к оценке малоликвидных объектов, пределы допустимых ошибок могут быть еще шире. Однако при превышении разумных границ (например, 50%-го порога) массовая оценка теряет смысл.

К числу основных методических проблем оценки отнесем, во-первых, проблему классификации объектов оценки. Классификация усложняет систему налогообложения, препятствует ее прозрачности и справедливости. С ростом количества классов объектов данный эффект еще более усугубляется, различия в процентных нормах, применяемых к стоимости классов имущества для налогообложения, возрастают. Это подтверждает пример классификации объектов оценки, приведенной в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ №39 от 15 февраля 2007 г. с изменениями и дополнениями. Классификатор объектов оценки содержит 16 классов – видов разрешенного использования. Каждому классу поставлен в соответствие метод оценки. В один класс объектов оценки необоснованно объединены объекты социальной и коммерческой инфраструктуры – например, школы, больницы и офисы [2]. Высокая рыночная стоимость аренды офисов повлекла за собой высокую кадастровую стоимость всех объектов, входящих в данный класс. Это вызвало непонимание и возмущение общественности в процессе согласования результатов, зачастую приводило к отказу от согласования, потребовало введения налоговых льгот для социальных объектов и привело к усложнению процесса налогообложения.

Во-вторых, серьезной методической проблемой является согласование факторов стоимости. Так, например, в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов определено согласование перечня факторов стоимости, оказывающих влияние на стоимость земельных участков. Поэтому исполнители работ согласовывали перечень факторов стоимости на межведомственных комиссиях и должны были получить значения факторов стоимости из легитимных источников информации. В процессе выполнения работ оказывалось, что значительная часть факторов не входит в модель расчета кадастровой стоимости и не оказывает влияния на стоимость, часть факторов не имеет легитимного источника информации и т.д. Это влекло за собой необходимость внесения изменений в состав факторов стоимости и дополнительное согласование на межведомственной комиссии. Вовлечение членов межведомственных комиссий в процедуры согласования изменений перечня факторов стоимости на практике встречало протест и непонимание, т.к. члены межведомственных комиссий обоснованно относили эти вопросы к области компетенции исполнителей работ и не считали нужным вдаваться в детали и тонкости выполнения работ по государственной кадастровой оценке [3].

Отметим, что выявленные ранее ошибки не являются следствием халатных или недобросовестных действий конкретных оценщиков, выполняющих массовую оценку. Они являются следствием методических ошибок, заложенных в методики по определению кадастровой стоимости на основе массовой оценки, и отсутствия требований к методам, которые такие ошибки могли бы исключить.

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: