 |
Исходные данные для выполнения работы
|
|
|
|
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА
Федеральное государственное образовательное учреждение
Высшего профессионального образования
Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций
Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности
КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине: «Оценка недвижимости»
На тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского
Назначения»
Вариант №66
Выполнил:
Руководитель: Ростомянц Ю.А.
Санкт-Петербург
Оглавление
Введение_ 4
1. Исходные данные для выполнения работы__ 5
1.1 Рынок складской недвижимости. 6
2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода_ 12
2.1 Алгоритм реализации затратного подхода_ 12
2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества_ 12
2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста 14
2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа_ 15
2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли_ 15
2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат_ 15
3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода 16
3.1 Алгоритм реализации доходного подхода_ 16
3.2 Реконструкция отчёта о доходах_ 16
3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации_ 17
4. Согласование результатов оценки_ 17
5. Заключение_ 18
Список использованной литературы__ 19
Состав и краткое содержание курсового проекта.
В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:
|
|
|
· введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.
· первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.
· во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.
· в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах
В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.
Введение
Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Посте-пенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины
«недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.
Согласно ст.130 «Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.
Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.
|
|
|
Оценка ─ это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.
Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:
Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.
Исходные данные для выполнения работы
| вари- ант | объект оценки | группа капиталь- ности | этаж- ность | габариты здания | И 
| террито- риальн. пояс | ||
| длина L, м | ширина В, м | высота Н, м | ||||||
| Здание склада | 1,17 |
По складскому помещению
Год ввода в эксплуатацию 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение ─ продольная схема, вертикальные несущие конструкции- ж/б каркас.
Основные строительные конструкции:
· фундаменты ─ сборные, ж/б;
· каркас ─ колонны ж/б., балки и фермы;
· стены и перегородки─ кирпичные или ж/б панели;
· перекрытия ─ ж/б плиты;
· крыша ─ совмещённая, плоская;
· кровля ─ рулонная;
· полы ─ асфальтовые;
· проёмы ─ металлические;
· внутренняя и наружняя отделка простая.
Инженерные системы:
· хол. водоснабжение;
· центральное отопление;
· электроснабжения;
· принудительная вентиляция;
· телефонизация.
Косвенные издержки (КИ') = 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи УПВС зданий и сооружений.
|
|
|
Прибыль предпринимателя (ПП) = 12% от суммы прямых и косв. издержек.
Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется провести ремонт:
· Заделать трещтны и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м;
· Возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м 
· заменить 50 стальных оконных переплётов, масса одного-60кг;
· Остеклить 250м оконных переплётов;
· Произвести ремонт полов на площади 700м ;
· Произвести ремонт рулонной кровли на 600м ;
· Окрасить водным составом фасад на площади 300м ;
· Промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт;
· Окрасить трубопроводы на площади 600м ;
· Вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.
Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ (действительный возраст) + 20лет.
Среднерыночный коэффициент оборачиваемости при сдаче в аренду (К 
) = 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого составляет: t 
= 3 месяца.
Постоянные расходы по аналогичной недвиж. складываются из следующих затрат:
- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;
- страховые платежи -3% от стоимости нового стр-ва здания на дату оценки;
- прочие- 7$/м в год.
- переменные расходы -25$/м в год.
|
|
|
