Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу!
МегаЛекции

Исходные данные для выполнения работы




ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО МОРСКОГО И РЕЧНОГО ТРАНСПОРТА

Федеральное государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

Санкт-Петербургский государственный университет водных коммуникаций

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Оценка недвижимости»

На тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского

Назначения»

 

Вариант №66

 

 

Выполнил:

 

 

Руководитель: Ростомянц Ю.А.

 

Санкт-Петербург


Оглавление

Введение_ 4

1. Исходные данные для выполнения работы__ 5

1.1 Рынок складской недвижимости. 6

2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода_ 12

2.1 Алгоритм реализации затратного подхода_ 12

2.2 Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости имущества_ 12

2.3 Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста 14

2.4 Стоимость здания с учётом накопленного износа_ 15

2.5 Оценка рыночной стоимости участка земли_ 15

2.6 Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат_ 15

3. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода 16

3.1 Алгоритм реализации доходного подхода_ 16

3.2 Реконструкция отчёта о доходах_ 16

3.3 Оценка недвижимости методом прямой капитализации_ 17

4. Согласование результатов оценки_ 17

5. Заключение_ 18

Список использованной литературы__ 19

 


Состав и краткое содержание курсового проекта.

В курсовой работе требуется определить рыночную стоимость объектов недвижимости производственного предприятия (согласно варианту). Курсовая работа состоит из:

· введения, где кратко раскрывается место и роль рынка недвижимости и института оценки в экономике в целом.

· первой главы, где производится выбор варианта, описывается объект оценки, выполняется краткий анализ ситуации на заданном сегменте рынка недвижимости.

· во второй и третьей главах выполняется расчёт рыночной стоимости заданных объектов с применением двух подходов (затратного и доходного). Применение третьего подхода (сравнения продаж) предусматривается при оценке рыночной стоимости участка земли.

· в четвёртой главе для окончательного вывода о величине рыночной стоимости объекта на дату оценки необходимо выполнить согласование результатов расчёта, полученных во второй и третьей главах

В заключении делаются выводы по работе, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объектов, о характере его дальнейшего использования.


Введение

Развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства. Посте-пенно в нашу экономическую практику и повседневную деятельность вошли термины

«недвижимость», «рынок недвижимости», «рыночная стоимость» и т.д.

Согласно ст.130 «Гражданского кодекса РФ» к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда внутреннего плавания, космические объекты.

Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Для эффективного управления производственным предприятием, распределением его ресурсов важно знать и уметь определять стоимость зданий, сооружений и земли, на которой они располагаются. Этим занимаются специалисты в области экономики и оценки и оценки недвижимости.

Оценка ─ это определение стоимости объекта для специфических целей. В зависимости от ситуаций существует большое количество целей, для которых требуется оценка. Например, это приобретение, купля, продажа, залог, дарение, наследование, налогообложение, страхование имущества и т.п. И для каждой ситуации предполагается расчёт того или иного вида стоимости. В общем случае заказчику оценки желательно знать рыночную стоимость недвижимость. Результирующая величина рыночной стоимости всегда действительна только на конкретную дату оценки.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода:

Затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов межу собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

 


Исходные данные для выполнения работы

вари- ант объект оценки группа капиталь- ности этаж- ность габариты здания И террито- риальн. пояс
длина L, м ширина В, м высота Н, м
  Здание склада           1,17  

По складскому помещению

Год ввода в эксплуатацию 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение ─ продольная схема, вертикальные несущие конструкции- ж/б каркас.

Основные строительные конструкции:

· фундаменты ─ сборные, ж/б;

· каркас ─ колонны ж/б., балки и фермы;

· стены и перегородки─ кирпичные или ж/б панели;

· перекрытия ─ ж/б плиты;

· крыша ─ совмещённая, плоская;

· кровля ─ рулонная;

· полы ─ асфальтовые;

· проёмы ─ металлические;

· внутренняя и наружняя отделка простая.

Инженерные системы:

· хол. водоснабжение;

· центральное отопление;

· электроснабжения;

· принудительная вентиляция;

· телефонизация.

Косвенные издержки (КИ') = 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи УПВС зданий и сооружений.

Прибыль предпринимателя (ПП) = 12% от суммы прямых и косв. издержек.

Для приведения здания в состояние, соответствующее рыночному уровню данного типа недвижимости, требуется провести ремонт:

· Заделать трещтны и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м;

· Возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500м

· заменить 50 стальных оконных переплётов, масса одного-60кг;

· Остеклить 250м оконных переплётов;

· Произвести ремонт полов на площади 700м ;

· Произвести ремонт рулонной кровли на 600м ;

· Окрасить водным составом фасад на площади 300м ;

· Промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт;

· Окрасить трубопроводы на площади 600м ;

· Вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новой.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ (действительный возраст) + 20лет.

Среднерыночный коэффициент оборачиваемости при сдаче в аренду (К ) = 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого составляет: t = 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвиж. складываются из следующих затрат:

- налог -2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

- страховые платежи -3% от стоимости нового стр-ва здания на дату оценки;

- прочие- 7$/м в год.

- переменные расходы -25$/м в год.

Поделиться:





Воспользуйтесь поиском по сайту:



©2015 - 2024 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...