Расчёт накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

Накопленный износ ─ это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически, износ может начать накапливаться даже к моменту окончания строительства здания. Физическое разрушение имеет тенденцию существовать всегда. Возможно лишь некоторое замедление его темпов с помощью ремонта. Земля не имеет износа. При применении указанного выше метода в работе сначала определяют стоимость всех позиций устранимого физического и функционального износа (отложенного ремонта), который затем суммируется с величиной неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

И =И +( (ВС - И )) (5)

где И ─ накопленный износ здания;

И ─ величина устранимого износа, руб. (рассчитывается по прил.9);

ЭВ ─ эффективный возраст здания, лет;

ОЭЖ ─ общая экономическая жизнь здания, лет;

приложение 9

Вид работ	ед. измерения	стоимость за единицу измерения, руб.	общая стоимость работ, руб.
1. Заделка трещин и ремонт швов стен здания	100п.м.
2. Устройства глухих кирпичных перегородок	100 м
3. Замена стальных оконных переплётов	т.
4. остекление оконным стеклом	100 м
5. Ремонт литых асфальтовых полов	100 м
6. ремонт рулонной кровли	100 м
7. Окраска фасада	100 м
8. Прочистка и промывка радиаторов	100 шт.
9. Окраска трубопроводов	100 м
10.Демонтаж электропроводки	100м
11.Монтаж и прокладка новой проводки	100м

1. 750п.м.*806/100= 6045руб.

2. 500 м *16142/100= 80710 руб.

3. 50*0,06*22520= 67560 руб.

4. 250 м *13260/100 = 33150 руб.

5. 700 м *10540/100=73780 руб.

6. 600 м *28646/100 = 171876 руб.

7. 300 м *878/100 = 2634 руб.

8. 75шт *5450/100= 4088 руб.

9. 600 м *1654/100=9924 руб.

10. 3700м*64/100 = 2368 руб.

11. 5200м * 444/100= 23088 руб.

 

И = 6045+80710+67560+33150+73780+171780+2634+4088+9924+2368+23088=477223 руб.

И = 477223+(58/175*(2857646-477223))= 1262763руб.

Стоимость здания с учётом накопленного износа

Остаточная стоимость здания с учётом накопленного износа определяется по формуле:

С = ВС - И (6)

С = 2857646 -1262763= 1594883 руб.

Оценка рыночной стоимости участка земли

Рыночная стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С = S * Ц (7)

где S - площадь оцениваемого участка земли м ;

Ц - показатель удельной стоимости 1м земли, исходя из сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, $/ м .

Расчёт удельной стоимости приведён в таблице:

	Объект оценки	Объекты аналоги, проданные за последнее время
Цена продажи руб.		9,6	9,0	8,7	11,7	7,8
площадь, м
цена 1 м ,руб.
условия рынка		3 мес 1%	5мес 1,7%	2 мес 0,7%	1мес 0,3 %	8мес 2,7%
скоррект.цена
корр.на местопол.		то же	+5%	то же	+10%	то же
скоррект.цена
корр. на транспорт		+15%	-10%	то же	+5%	то же
скоррект.цена
корр. на зону		то же	то же	-10%	то же	+5%
скоррект.цена

 

С = 1421*480=682080 руб.

 

Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

Используя полученные данные расчёта остаточной стоимости здания (улучшений) и рыночной стоимости земли, определим рыночную стоимость полного права собственности оцениваемого объекта.

РС = ВС - И + С (8)

РС = 1594883+682080= 2276963 руб

Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Алгоритм реализации доходного подхода

Алгоритм расчёта стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трёх основных шагов:

1. Составляется отчёт о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью;

2. Выбираем метод оценки и,соответственно, коэффициент капитализации или норма дисконтирования чистого операционного дохода;

3. Производится оценка недвижимости на основе полученных результатов на предыдущих этапах расчёта.

 

 

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: