 |
Балльная оценка складских и производственных помещений
|
|
|
|
| Местоположение: | Оценка в баллах |
| Районы, приближенные к трассам федерального значения (Москва, Выборг), окружной автомобильной дороге, морскому порту | |
| Промышленные районы города: Калининский, Выборгский, Красногвардейский, Кировский, Невский, Московский (юг) | |
| Районы, приближенные к историческому центру города: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский | |
| Районы, удаленные от трасс федерального значения, КАД, промышленных предприятий, пригороды | |
| Удаленность от метро: | |
| Пешком 10 - 15 минут | |
| Транспортом | |
| Тип помещения: | |
| Капитальное | |
| Ангар утепленный | |
| Ангар неутепленный | |
| Этажность: | |
| Первый этаж | |
| Не первый этаж с грузовым лифтом | |
| Не первый этаж без лифта | |
| Состояние помещения и коммуникаций: | |
| Готовое к работе | |
| Требуется косметический ремонт | |
| Требуется капитальный ремонт | |
| Состояние пола: | |
| Беспылевое или антистатичное покрытие | |
| Ровные бетонные или асфальтовые полы в хорошем состоянии | |
| Земляные или деревянные полы в рабочем состоянии | |
| Требуется стяжка или ремонт | |
| Климатический режим: | |
| Отапливаемое | |
| Не отапливаемое | |
| Наличие водоснабжения: | |
| Есть подводка воды и слив | |
| Нет подводки воды | |
| Наличие грузоподъемных средств и механизмов: | |
| Пандус | |
| Кран-балка или тельфер | |
| Погрузчики, кары, рохлы | |
| Отсутствие подъемных средств и механизмов. | |
| Подъездные пути: | |
| Возможность подъезда и маневра еврофур | |
| Наличие ж/д ветки | |
| Возможность подъезда только мелкогрузового транспорта | |
| Телефонизация: | |
| Наличие телефона, возможность использования компьютерной логистики | |
| Отсутствие телефонных линий | |
| Режим работы: | |
| Круглосуточно | |
| Только в рабочее время | |
| Система допуска: | |
| Обычная пропускная система (охрана) | |
| Заказ пропуска за сутки (строгая или военизированная охрана) | |
| Свободный доступ (без охраны) |
в последнее время интерес к аренде складских и производственных площадей значительно вырос. Согласно составленной нами таблице балльной оценки складских помещений, современные складские комплексы высокого уровня, как правило, предоставляющие широкий спектр сопутствующих услуг (включая возможность мелкооптовой торговли со склада) набирают от 120 до 150 баллов.
|
|
|
Какие же складские площади пользуются сегодня наибольшим спросом?
Авторы четверти всех поступающих к нам заявок разыскивают помещения площадью от 100 до 300 квадратных метров. Чуть менее популярны (21% от общего количества обращений) склады от 300 до 500 квадратных метров. 16% обратившихся с заявками интересуют складские площади от 500 до 1000 квадратных метров. 20% потенциальных арендаторов нуждаются в складах, площадь которых превышает 1000 квадратных метров. Маленькими складами (до 100 кв.м) интересуются авторы 16% обращений. Именно в этой позиции вероятность успешного поиска наиболее велика: предложения опережают спрос в полтора раза.
Анализ других вариантов, зарегистрированных в нашей базе данных, позволяет представить «шкалу дефицитности» складских помещений в следующем виде:
- труднее всего найти подходящие склады площадью более 1000 квадратных метров; спрос в этом сегменте рынка в два раза превышает предложение;
- равные шансы на успешный поиск у соискателей более мелких площадей (от 200 до 1000 кв.м); спрос и предложения в этом сегменте, относительно, сбалансированы.
Половина из предлагаемых в аренду помещений по-прежнему расположена в южных и юго-западных районах города. Год назад их все равно не хватало, поскольку желающих найти склады поближе к трассе на Москву и торговому порту было еще больше – 59% от поступивших заявок. В 2006 году положение изменилось: спрос на складские и производственные помещения в этом направлении снизился до 34%, а вот в северном и северо-восточном - резко увеличился (33% поступивших заявок против 20% в прошлом году) и несколько превысил предложение.
|
|
|
Надо отметить, что в минувшем году заметно увеличился интерес к аренде именно производственных площадей, которые были востребованы авторами 38% поступивших к нам обращений. Если подобная тенденция сохранится, в названии этого раздела нашей базы данных придется поменять акценты, поставив слово «производственные» на первое место.
И последнее. Всем, кто задумывается об аренде склада, в разговоре с арендодателями очень важно уточнять, что конкретно входит в названную ими цену. Очень часто привлекательная на первый взгляд цена существенно увеличивается за счет не учтенных в ней составляющих: платы за коммунальные услуги, за предоставленное оборудование, за въезд и отстой автотранспорта на территории, за стоки (если на складе предусмотрено водоснабжение и канализация) и т.п.
Стоит также обратить внимание на то, в каких условных единицах выражена цена. Нередко арендодатели подразумевают европейскую валюту или устанавливают свой «спецкурс» доллара.
С учетом всех этих накруток общая стоимость аренды может измениться весьма существенно и свести на нет предполагаемый экономический эффект самостоятельного поиска без участия профессиональных посредников.
ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ
• Важной тенденцией является декларация крупными российскими и иностранными компаниями намерения инвестировать значительные средства в складские и индустриальные проекты.
• Сохраняются все предпосылки для очень быстрого роста рынка качественной складской недвижимости в ближайшие несколько лет: ожидается двукратный рост к концу 2008 г.
• Несмотря на ускоренное развитие рынка складской недвижимости его перенасыщения до 2010 г. не произойдет, хотя уровень свободных площадей будет незначительно расти по мере ввода новых мощностей.
• В связи с малым количеством качественных складских площадей распространенной стала практика предварительной аренды, наблюдается тенденция к увеличению сроков арендных договоров (до 10 лет и выше).
|
|
|
2. Расчёт рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода
|
|
|
