 |
Реконструкция отчёта о доходах
|
|
|
|
1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта в аренду
PGI=S 
*m*0.8*Ар* k 
(9)
где S - площадь одного этажа, м 
;
m- кол-во этажей;
0,8- коэф., учитывающий отличие площади застройки от площади, сдаваемой в аренду;
Ар- ставка аренды $ м /год;
k - курс рубля к доллару США;
PGI =480*1*0,8*180**25= 1728000 руб.
2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы
V+L = PGI* 
+ PGI*k 
(10)
где t 
- общ. число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1 год);
k -коэф., учитывающий потери при сборе арендной платы (по заданию=0,07).
V+L= 1728000* 
+1728000*0,07= 207360 руб.
3. Прочие доходы
MI= PGI*(k 
-1) (11)
k коэф. прочих доходов (по заданию = 1,1)
MI=1728000*(1,1-1)= 172800 руб.
4. Действительный валовой доход
EGI= PGI-(V+L)+ MI (12)
EGI = 1728000-207360+172800= 1693440 руб.
5. Операционные (эксплуатационные) расходы
ОЕ = FE+VE+RR (13)
где FE - постоянные расходы (по заданию=2,2%-налог от стоимости имущ.
3%- страх платежи от нов. строительства
7$м /год);
VE - переменные расходы (по заданию = 25$м /год);
RR- расходы на замещение короткоживущ. элементов здания;
FE = 2,2%* РС 
+3% ВС 
+7$м /год* S *m* k =0,022*2042692+
+0,03*2507987+7*480*1*25= 204179 руб.
VE = 25$м /год* S * k =25*480*25= 300000 руб.
RR = 0,15*(204179+300000)= 75627 руб
ОЕ=204179+300000+75627= 579806руб
6. Чистый операционный доход
NOI=EGI-OE (14)
NOI = 1693440-579806= 1113634руб.
Реконструкция отчёта о доходах
| Показатель | Обозначение, формула расчёта | Результат расчёта |
| Потенциальный валовой доход | PGI=S *m*0.8*Ар* k
| 1728000 руб. |
| Потери от незанятости и при сборе арендной платы | V+L = PGI* + PGI*k
| 207360 руб. |
| Прочие доходы | MI= PGI*(k -1)
| 172800 руб. |
| Действительный валовой доход | EGI= PGI-(V+L)+ MI | 1693440 руб. |
| Операционные расходы | ОЕ = FE+VE+RR | 579806 руб. |
| Чистый операционный доход | NOI=EGI-OE | 1113634 руб. |
Оценка недвижимости методом прямой капитализации
В данной курсовой работе реализация доходного подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчёта рыночной стоимости недвижимости, который реализуется формулой:
|
|
|
РС 
= 
(15)
где R-коэфф. капитализации по данному типу недвижимости (по зад= 15%)
РС = 1113634руб /0,15=7424227 руб
Согласование результатов оценки
Далее надо сравнить результаты, полученные с использованием двух подходов к оценке. Можно увидеть, что расчётные величины рыночной стоимости отличаются друг от друга. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по формуле:
РС = РС *0,3+ РС *0,7
РС =2276963*0,3+7424227*0,7= 5880048руб.
Заключение
В данной курсовой работе рассматривались для подхода оценки рыночной стоимости имущества - затратный и доходный подходы.
По итогам проделанной работы можно заметить, что при использовании различных методов оценки, стоимость объекта значительно различается (РС =2276963; РС =7424227). Это можно объяснить тем, что при затратном подходе мы сравниваем объект оценки с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. При доходном подходе стоимость рассчитывалась по конкретному объекту оценки, по конкретным доходам и расходам его использования и эксплуатации. Поэтому результаты можно считать более точными.
В результате того, что мы использовали два подхода, то мы и получили два разных результата. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости (РС = 5880048руб).
В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.
Список использованной литературы
1. А.В.Бурков, В.Г.Никифоров, Ю.А.Ростомянц Оценка недвижимости. Методические указания для выполнения курсовой работы. СПб СПГУВК 2006.-47с.
|
|
|
2.Григорьев В.В. Оценка и переоценка основных фондов: Учебно практическое пособие.-
М.: ИНФРА-М, 1997.-320с.
|
|
|
