 |
Анализ финансового состояния (активов) заемщика.
|
|
|
|
МЕТОДИКА
Оценки кредито- и платежеспособности заемщика ОАО «АИЖК»
(версия 1.0)
Москва
СОДЕРЖАНИЕ
1. Общие положения. 3
2. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика. 5
2.1. Анализ трудовой деятельности заемщика. 5
2.2. Анализ финансового состояния (активов) заемщика. 7
2.3. Анализ кредитной истории заемщика. 9
3. Анализ и оценка платежеспособности заемщика. 12
3.1. Анализ дохода заемщика. 12
3.1.1. Общие положения. 12
3.1.2. Правила учета отдельных видов доходов. 13
3.1.2.1. Работа по найму. 13
3.1.2.2. Предпринимательская деятельность и занятие частной практикой. 14
3.1.2.3. Доход в виде регулярных страховых выплат. 18
3.1.2.4. Пенсионные выплаты.. 18
3.1.2.5. Доход от сдачи имущества внаем/в аренду. 19
3.2. Анализ постоянных расходов заемщика. 22
3.2.1. Общие положения. 22
3.2.2. Порядок учета платежей по действующим кредитным обязательствам.. 22
3.2.3. Порядок анализа иных обязательств заемщика. 25
Приложение № 1 Учет документов о занятости и доходах заемщика. 28
Приложение № 2 Коды доходов, учитываемых при оценке платежеспособности заемщика. 40
Приложение № 3 Коды стандартных налоговых вычетов, учитываемых при оценке платежеспособности заемщика. 46
Общие положения
1.1. Основные требования к верификации и андеррайтингу полученных от заемщика документов и информации представлены в Стандартах ипотечного жилищного кредитования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Стандартах выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), утвержденных в ОАО «АИЖК» (далее – АИЖК) и размещенных на официальном сайте www.ahml.ru (далее – Стандарты АИЖК).
1.2. Методика оценки кредито - и платежеспособности заемщика (далее – Методика) детализирует положения Стандартов АИЖК в части процедуры андеррайтинга потенциального заемщика, а именно:
|
|
|
1.2.1. Анализа и оценки кредитоспособности заемщика, в частности:
ü трудовой деятельности заемщика;
ü финансового состояния (активов) заемщика;
ü кредитной истории заемщика.
1.2.2. Анализа и оценки платежеспособности заемщика, в частности:
ü дохода заемщика;
ü постоянных расходов заемщика.
1.3. Термины, определения, сокращения, используемые по тексту настоящего документа, толкуются и применяются в соответствии со Стандартами АИЖК.
В целях настоящей Методики:
ü под термином «кредитоспособность» понимается комплексная правовая и финансовая характеристика физического лица, представленная финансовыми и нефинансовыми показателями, позволяющая оценить его возможность в будущем полностью и в срок, предусмотренный в кредитном договоре / договоре займа, исполнить денежное обязательство, а также определяющая степень риска первичного кредитора при кредитовании такого физического лица;
ü под термином «платежеспособность» понимается финансовое состояние физического лица, которое характеризуется возможностью исполнять денежное обязательство по мере наступления сроков платежей.
1.4. Методика предназначена для применения первичными кредиторами, осуществляющими предоставление ипотечных кредитов в соответствии с требованиями Стандартов АИЖК и/или условиями ипотечных кредитных продуктов АИЖК, а также (при необходимости) сотрудниками АИЖК в рамках процессов андеррайтинга и рефинансирования ипотечных кредитов (далее – исполнитель/организация, применяющий/-ая в своей деятельности положения Методики, условно именуется «андеррайтер»). При этом отдельные параметры/критерии и требования к порядку проведения оценки кредито- и платежеспособности заемщика, не описанные по тексту настоящей Методики и Стандартов АИЖК, но применяемые андеррайтером для принятия решения о предоставлении ипотечного кредита, могут регулироваться собственными внутренними методиками и иными нормативными документами первичного кредитора/АИЖК.
|
|
|
1.5. В рамках Методики не рассматриваются вопросы, связанные с верификацией предоставленных заемщиком документов и информации; верификация должна осуществляться в соответствии с требованиями внутренних нормативных документов андеррайтера. Описанная в Методике технология применяется на этапе, когда достоверность, полнота и соответствие предоставленных заемщиком документов и информации установленным требованиям подтверждены и сомнений не вызывают.
2.
2. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика
2.1. Анализ трудовой деятельности заемщика
2.1.1. Стабильность трудоустройства заемщика в прошлом, на текущий момент и на перспективу является важнейшим индикатором способности потенциального заемщика исполнять обязательства по возврату ипотечного кредита надлежащим образом.
2.1.2. Требования к занятости:
Заемщик должен быть трудоустроен по основному месту работы.
Заемщик может быть трудоустроен и по совместительству (может быть рассмотрено только при наличии основного места работы[1]).
2.1.2.1. Характер занятости
Для целей технологии процесса андеррайтинга заемщики в зависимости от характера их трудовой деятельности и способа подтверждения и учета доходов отнесены к следующим категориям:
- категория 1: наемные работники. Доля доходов от работы по найму составляет не менее 70% в общей сумме доходов физического лица[2];
- категория 2: индивидуальные предприниматели; лица, занимающиеся частной практикой. Доля доходов от указанных видов деятельности составляет более 30% в общей сумме доходов физического лица;
- категория 3: пенсионеры – лица, вышедшие в отставку либо на пенсию (при достижении ими определенного возраста/позиции/социального статуса либо по состоянию здоровья).
2.1.2.2. Трудовой стаж
Заемщик, чей доход учитывается при оценке платежеспособности, должен иметь:
а) общий трудовой стаж для заемщиков категории 1 – не менее 12 месяцев; для заемщиков категории 2 – не менее 24 месяцев;
|
|
|
б) непрерывный трудовой стаж по последнему месту работы для наемных работников – не менее 6 месяцев, при этом к непрерывному трудовому стажу на последнем месте относится также смена места работы, осуществленная в порядке:
- перевода в другую организацию;
- оформления трудовых отношений на новый срок с тем же работодателем (например, при реструктуризации компании);
в) трудовой стаж при работе по совместительству – не менее 6 месяцев в случае, если род деятельности заемщика по основному месту работы и по совместительству совпадают. В противном случае трудовой стаж при работе по совместительству должен составлять не менее 12 месяцев.
2.1.3. Документы, которые требуются для подтверждения занятости заемщика в зависимости от категории, к которой он отнесен, приведены в приложении № 1 к Методике.
2.1.4. Заемщик, отнесенный к категории 1, должен быть оформлен по трудовому договору, срок действия которого составляет не менее 1 года. В случае если срок действия договора истекает в текущем календарном году, требуется оценить возможность продления трудового договора или заключения нового. В случае если данный договор является первым с текущим работодателем и истекает через 6 месяцев и ранее, считая от даты подачи заявки на получение ипотечного кредита, андеррайтер может запросить письменное подтверждение от компании-работодателя о намерении продлить данный договор после истечения его срока на период не менее 1 года.
Заемщик, отнесенный к категории 2, оценивается на предмет жизнеспособности, устойчивости и доходности его предприятия, а также перспективности получения дохода, достаточного для погашения ипотечного кредита, в будущем.
В отношении заемщика, отнесенного к категории 3, должны быть проанализированы законность и продолжительность периода получения пенсионных выплат в будущем.
2.1.5. При наличии в трудовом стаже заемщика за последний год существенных изменений сферы и вида деятельности заемщик должен предоставить письменное (в свободной форме) либо устное (при этом полученные сведения подлежат внесению в заключение андеррайтера) объяснение причин таких изменений.
|
|
|
2.1.6. При наличии в трудовом стаже заемщика за последние два года перерывов в работе сроком свыше 2 месяцев заемщик должен предоставить объяснение причин таких перерывов (аналогично – либо письменное, либо устное). При этом в случае если общий трудовой стаж заемщика составляет более 1 года, но менее 1 года и 3 месяцев, не допускаются перерывы в трудовом стаже сроком свыше 1 месяца.
2.1.7. В целом при оценке стабильности трудовой занятости заемщика следует учитывать, что с учетом социально-экономических изменений в стране (например, 2008–2009 гг.) многие из граждан были вынуждены менять место работы и сферу деятельности, допускали перерывы в трудовой деятельности. Подобные обстоятельства должны оцениваться в индивидуальном порядке с учетом особенностей каждой ситуации.
2.1.8. Возможности профессионального и карьерного роста оцениваются по следующим факторам:
- имеющийся и/или приобретаемый уровень образования;
- опыт работы в стабильно развивающихся компаниях;
- уровень квалификации;
- карьерный рост по последнему месту работы.
2.1.9. Негативные и компенсирующие факторы
2.1.9.1. При анализе предоставленных заемщиком информации и документов необходимо учитывать совокупность факторов риска и компенсирующих факторов.
2.1.9.2. Факторы риска служат для выявления угроз/обстоятельств, могущих в будущем негативно повлиять на способность заемщика исполнить обязательства по ипотечному кредиту вовремя и в полном объеме (т.н. негативные факторы).
2.1.9.3. Компенсирующие факторы служат для оценки приемлемости для андеррайтера уровня кредитного риска и возможности компенсации некоторых выявляемых в процессе андеррайтинга негативных факторов.
2.1.9.4. Пункт для внутреннего пользования (содержание скрыто).
2.1.9.5. Пункт для внутреннего пользования (содержание скрыто).
2.1.9.6. Оценка качества трудовой деятельности потенциального заемщика (престижность образования, перспективность специальности, успешность компании, непрерывность стажа в одной сфере деятельности, анализ причин смены работы и т.п.) носит субъективный характер, и решение по итогам рассмотрения предоставленной заемщиком информации принимается андеррайтером в соответствии с имеющимися статистическими данными, общепринятыми нормами и здравым смыслом.
2.1.9.7. Результатом анализа полученной от заемщика информации и документов с учетом перечисленных выше факторов должен являться вывод о степени стабильности трудовой занятости заемщика в будущем и о способности заемщика в случае потери работы восстановить свою занятость без потери доходов.
|
|
|
Анализ финансового состояния (активов) заемщика.
2.2.1. Важнейшим моментом оценки финансового состояния потенциального заемщика является определение наличия у него денежных средств, достаточных для заключения планируемой ипотечной сделки, включая:
- размер первоначального взноса на приобретение жилого помещения (в том числе прав требования на жилое помещение);
- расходы, связанные с получением ипотечного кредита и с государственной регистрацией перехода права собственности на приобретаемое с использованием заемных средств имущество (в том числе в пользу третьих лиц),
а также по возможности источника формирования этих средств.
В качестве приемлемых для андеррайтера источников формирования денежных средств для совершения ипотечной сделки могут быть использованы:
- сбережения заемщика;
- денежные средства, полученные от продажи принадлежащего заемщику движимого либо недвижимого имущества;
- государственные жилищные субсидии;
- подарки в денежной форме либо гранты, сумма которых не должна быть возвращена дарителю.
Неприемлемыми для андеррайтера источниками формирования вышеуказанных средств должны являться:
- заемные средства в виде потребительских кредитов/займов;
- подарки в денежной форме либо гранты, сумма которых должна быть возвращена дарителю в будущем.
При этом следует учитывать, что формирование первоначального взноса исключительно из средств субсидии либо подарков/грантов, должно рассчитываться как фактор риска, поскольку не позволяет судить о способности заемщика к накоплению денежных средств и, как следствие, его финансовой (платежной) дисциплине и ответственности вкупе с, как правило, низким уровнем коэффициента «кредит/залог» (К/З).
По результатам проведенной оценки делается вывод о достаточности либо недостаточности требуемых активов для внесения заемщиком первоначального взноса и покрытия всех сопутствующих расходов.
2.2.2. Наличие у потенциального заемщика дорогостоящего имущества является косвенным показателем его финансового положения. В рамках процесса андеррайтинга учитываются только те виды активов, владение которыми заемщик может подтвердить документально (за исключением наличных денежных средств). В частности, оценке подлежат:
| Вид актива | Документы, подтверждающие факт владения активом | Дополнительная информация |
| Недвижимое имущество (квартира, загородный дом, земельный участок, гараж) | Свидетельство о государственной регистрации права или свидетельство о собственности на жилище либо свидетельство о наследстве, либо решение суда с отметкой о вступлении в законную силу | Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на кредит |
| Транспортные средства | Паспорт технического средства (ПТС) | Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на кредит |
| Денежные средства на банковских счетах | Оригинал или копия выписки с банковского счета на текущий период и среднем остатке за 6 месяцев до подачи заявления на получение ипотечного кредита | В случае невозможности предоставления выписки с банковского счета данные денежные средства учитываются в качестве наличных |
| Ценные бумаги | Выписка из реестра владельцев ценных бумаг (если применимо) либо иной документ (в том числе копия ценной бумаги), на основании которого можно сделать вывод о принадлежности бумаги владельцу (заемщику) | Стоимость данного вида актива принимается равной текущей стоимости ценной бумаги на рынке ценных бумаг |
| Прочие ликвидные активы | Любой официальный документ, подтверждающий приобретение данного имущества и владение им | Рыночная стоимость данного вида актива указывается заемщиком в заявлении-анкете на предоставление ипотечного кредита |
2.2.3. Оценка активов заемщика не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете максимально возможной суммы ипотечного кредита, однако рассматривается как компенсирующий фактор при оценке кредито- и платежеспособности заемщика, поскольку свидетельствует о его способности делать накопления, а также о возможности погасить ипотечный кредит в случае снижения доходов.
|
|
|
