 |
Анализ кредитной истории заемщика
|
|
|
|
2.3.1. Важнейшим фактором оценки кредитоспособности заемщика является анализ кредитной истории, а именно, наличия и характера погашения любых текущих либо предыдущих кредитов/займов (включая использование кредитных лимитов по кредитным картам).
2.3.2. Оценка кредитной истории базируется на анализе следующей информации:
а) предоставленной заемщиком в составе анкеты-заявления на предоставление ипотечного кредита;
б) предоставленной заемщиком в виде оригиналов/копий кредитных договоров/договоров займа;
в) имеющейся в базе данных андеррайтера по кредитам/займам, ранее полученным у него заемщиком;
г) полученной андеррайтером от бюро кредитных историй (БКИ), кредитующих организаций и иных источников.
2.3.3. При анализе качества кредитной истории заемщика необходимо учитывать следующее:
- кредитная история анализируется за последние 3 года, предшествующие дате обращения заемщика за получением ипотечного кредита;
- частота и величина просрочек про кредитам/займам за предшествующие 36 месяцев; за пределами предшествующих 36 месяцев также должно быть проанализировано наличие таких событий, как дефолт, факт обращения взыскания на предмет ипотеки или другие частые и/или серьезные нарушения исполнения обязательств по кредитам/займам, которые обозначены в БКИ как «взыскание оплаты залогом», «безнадежный долг», «передано на взыскание».
2.3.4. Для целей анализа кредитной истории заемщика предусмотрена ее нижеследующая классификация:
1) кредитная история считается отрицательной, если имеется:
- наличие на момент принятия решения о предоставлении ипотечного кредита текущей просроченной задолженности сроком более 30 дней;
|
|
|
- наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту/займу на срок более 60 дней или двух и более просроченных платежей на срок более 30 дней в течение последних 18 месяцев;
- наличие хотя бы одного просроченного платежа по кредиту/займу более 90 дней в течение последних 3 лет[3];
2) кредитная история является положительной, если выполняются все следующие условия:
- срок кредитной истории заемщика не менее 6 месяцев, по ипотечным кредитам – не менее 12;
- отсутствуют любые кредитные обязательства с текущей просроченной задолженностью на момент рассмотрения заявки о предоставлении ипотечного кредита;
- допущено не более одного просроченного платежа по кредиту/займу сроком до 60 дней в течение последних 18 месяцев погашения кредита/займа;
- не допущено ни одного просроченного платежа по кредиту/займу сроком более 60 дней за всю кредитную историю.
При наличии у заемщика отрицательной кредитной истории хотя бы по одному кредиту/займу кредитная история считается отрицательной, даже если по другим кредитам/займам у заемщика положительная или неопределенная кредитная история.
Кредитная история считается неопределенной, если она не соответствует ни отрицательной, ни положительной кредитной истории.
Факт наличия у заемщика отрицательной кредитной истории должен являться безоговорочным основанием для отказа в предоставлении ипотечного кредита.
2.3.5. В случае анализа нескольких параллельных кредитов/займов просрочки по ним в одном и том же месяце признаются в качестве одной, в противном случае количество просрочек суммируется. Результаты оценки кредитной истории равнозначны для всех солидарных заемщиков в ипотечной сделке вне зависимости от факта учета доходов каждого из заемщиков.
2.3.6. Соразмерность кредитных обязательств по запрашиваемому и действующим кредитам оценивается следующим образом. В случае если сумма всех анализируемых кредитов/займов заемщика за последние 3 года не превышает 10 000 (Десять тысяч) рублей, при этом кредитная история заемщика удовлетворяет признакам положительной, то кредитная история заемщика классифицируется как «неопределенная». Данное условие не распространяется на случаи, когда есть основания классифицировать кредитную историю заемщика как «отрицательная».
|
|
|
2.3.7. Косвенным образом к кредитной истории заемщика помимо наличия кредитов/займов можно отнести историю погашения обязательств по уплате коммунальных платежей, платежей за потребляемые услуги, налогов, алиментных платежей.
В рамках оценки кредитоспособности у заемщика могут быть запрошены документы, подтверждающие своевременность уплаты заемщиком квартирной платы, услуг связи, коммунальных услуг, налога на имущество, а также уплаты алиментов за предшествующие дате обращения заемщика 12 месяцев.
3. Анализ и оценка платежеспособности заемщика
3.1. Анализ дохода заемщика
Общие положения
3.1.1.1. Для целей определения платежеспособности могут быть учтены следующие виды подтвержденного документально (на основании форм, установленных действующим законодательством) дохода заемщика [4]:
3.1.1.1.1. Вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых обязанностей по основному месту работы, включая оплату за отпуск, пособия по временной нетрудоспособности, премии/бонусы (при условии регулярности получения последних), денежное содержание военнослужащих и приравненных к ним категорий физических лиц.
3.1.1.1.2. Вознаграждение за выполнение наемными работниками трудовых обязанностей по дополнительному месту работы (неполный рабочий день, совместительство).
3.1.1.1.3. Доход от осуществления предпринимательской деятельности/ занятия частной практикой.
3.1.1.1.4. Доход физического лица – единоличного учредителя и исполнительного органа организации, ее единственного участника, члена, собственника ее имущества (составление и подписание документов осуществляет единолично).
3.1.1.1.5. Пенсионные выплаты, получаемые заемщиком при достижении им определенного возраста/позиции/социального статуса (подлежит учету, если срок их получения не менее срока возврата ипотечного кредита).
|
|
|
3.1.1.1.6. Доход в виде страховых выплат по договорам добровольного накопительного страхования жизни, носящий регулярный характер в течение всего срока кредитования.
3.1.1.1.7. Доход, получаемый заемщиком в виде платы по договорам найма/аренды недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности.
3.1.1.2. При анализе дохода заемщика учитываются только доходы, подтвержденные документально. Документы, которые требуются для учета дохода заемщика в зависимости от категории работников, к которой он отнесен, перечислены в приложении № 1 к Методике. В случае учета доходов более чем с одного места работы заемщикдолжен предоставить подтверждающие документы со всех мест трудовой занятости.
3.1.1.3. Расчетный период для определения уровня дохода, принимаемого в расчет, должен составлять 6 последних календарных месяцев на текущем месте работы. При ведении предпринимательской деятельности или занятии частной практикой, а также в иных установленных Стандартами АИЖК случаях для подтверждения стабильности получаемого дохода расчетный период увеличен на условиях настоящей Методики.
3.1.1.4. Для целей расчета платежеспособности доходы заемщика и постоянные расходы заемщика приводятся к среднемесячной величине путем деления величины суммарного дохода, полученного в течение расчетного периода и подтвержденного документально, к количеству календарных месяцев в расчетном периоде.
При этом в случае наличия в расчетном периоде календарного месяца, в котором заемщиком получен доход за не полностью отработанный календарный месяц (например: устройство заемщика на работу произошло в середине календарного месяца, либо система оплаты труда предусматривает выдачу заработной платы за текущий отчетный период в текущем календарном месяце, а не по его окончании, и т.п.), доход за такой месяц, подтвержденный документально, также может быть включен в суммарный доход, а сам месяц включается в расчетный период.
3.1.1.5. Информация о кодах доходов и налоговых вычетов, которые рекомендуется учитывать при оценке платежеспособности заемщика, содержится, соответственно, в приложении № 2 и приложении № 3 к Методике.
3.1.1.6. «Чистым» доходом заемщика является доход заемщика за вычетом налоговых отчислений и постоянных расходов заемщика.
|
|
|
