 |
Понятие договора купли-продажи, юридическая характеристика, субъектный состав
|
|
|
|
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ………….……………………………………………………………...3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи.. 7
1.1. Понятие договора купли-продажи, юридическая характеристика, субъектный состав. 7
1.2. Порядок заключение и форма договора купли-продажи. 10
1.3. Особенности содержания договора купли-продажи. 17
Глава 2. Особенности заключения и исполнения видов договора купли-продажи.. 23
2.1. Договор розничной купли-продажи. 23
2.2. Договоры поставки, поставки для государственных и муниципальных нужд, контрактации. 31
2.3. Особенности договора купли-продажи недвижимости. 41
2.4. Договор купли-продажи предприятий. 46
2.5. Договор энергоснабжения. 50
Глава 3. Проблемы правового регулирования договоров купли-продажи и пути их решения.. 57
3.1. Проблемы правового регулирования договора розничной купли-продажи 57
3.2. Проблемы правового регулирования договора поставки. 62
Заключение. 73
Библиографический Список.. 77
ПРИЛОЖЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Договор купли-продажи является наиболее распространенными в сфере торгового оборота. Они опосредуют возмездное перемещение материальных благ в народном хозяйстве, без которого немыслимо нормальное функционирование экономики.
Правовые особенности купли-продажи определяют его место в системе договоров. Купля-продажа выступают в качестве юридических фактов, влекущих прекращение права собственности на товар у продавца и приобретение права собственности на товар у покупателя. Под общей целью договора купли-продажи понимается использование предмета договора покупателем по назначению.
Правовое регулирование договора купли-продажи является важной темой гражданского права, это обусловлено тем, что договор купли-продажи является одним из самых эффективных средств взаимосвязи производства и потребления, регулятором нормального функционирования хозяйственного комплекса страны в условиях рыночной экономики.
|
|
|
В условиях рыночной экономики договор купли-продажи является основным регулятором взаимоотношений между производителями и потребителями, отношений в сфере распределения и перераспределения материальных благ, обеспечивая свободный и оптимальное развитие всех форм собственности, предпринимательства и торговли. Не смотря на то, что договор купли-продажи насчитывает многовековую историю, имеется богатый законодательный опыт регламентации отношений, вытекающих из договора купли-продажи; наработана правоприменительная практика, еще остаются коллизионный вопросы, требующие своего немедленного решения. В связи с этим написание выпускной квалификационной работы по заявленной теме своевременно и необходимо.
Степень научной разработанности темы исследования. К изучению договора купли-продажи обращались цивилисты всех исторических периодов, поскольку договор купли-продажи всегда занимал лидирующие позиции. Среди них можно назвать следующих: во-первых, известных дореволюционных цивилистов К.Н. Анненкова, В.И. Синайского, И.Н. Трепицына, П.П. Цитовича, Г.Ф. Шершеневича; во-вторых, современных представителей науки гражданского права С.С. Алексеева, М.М. Агаркова, Б.С. Антимонова, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, К.А. Граве, В.П. Грибанова, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, Н.И. Клейн, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, З.Г. Крылову, Я.А. Кучика, О.М. Козырь, Т.Л. Левшину, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.А. Флейшиц, Р.О. Халфину, С.А. Хохлова, Б.Б. Черепахина, В.Я. Язева и многих других.
|
|
|
Объект исследования - общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи.
Предмет исследования – правовые нормы о договоре купли-продажи; правоприменительная практика.
Цель исследования - изучение особенностей правового регулирования договора купли-продажи; выявление проблем правового регулирования договора купли-продажи и разработка путей их решения.
Задачи исследования:
1. Раскрыть понятие договора купли-продажи, рассмотреть юридическую характеристику, субъектный состав.
2. Изучить особенности содержания договора купли-продажи.
3. Рассмотреть особенности заключения и исполнения видов купли-продажи в условиях рыночной экономики.
4. Выявить проблема правового регулирования договоров купли-продажи и предложить пути их решения.
Настоящее исследование проведено с использованием диалектического метода познания, а также ряда частно-научных методов, а именно: логического, формально-юридического, обобщения, системно-структурного, анализа и синтеза и других.
Нормативной основой выпускной квалификационной работы выступили положения Конституции Российской Федерации[1], Гражданского кодекса Российской Федерации[2] (далее ГК РФ), иных нормативно-правовых актов.
Эмпирическая база выпускной квалификационной работы сложилась за счет материалов судебной практики.
Теоретическую базу выпускной квалификационной работы составили учебные пособия, комментарии, монографические исследования, публикации в периодической печати таких ученых как: Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Ю. Кабалкин, Н.И. Клейн, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов и других.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи
Понятие договора купли-продажи, юридическая характеристика, субъектный состав
Договор купли-продажи является основной правовой формой экономических отношений по передаче имущества в собственность. Отношения купли-продажи регулируются в первую очередь главой 30 ГК РФ, некоторыми специальными законами, а также отдельными нормами, установленными в нормативных правовых актах, посвященных в целом регулированию иных отношений. Кроме того, к купле-продаже применяются все общие правила об обязательствах, если специальными нормами не установлены исключения из них.
|
|
|
Договор купли-продажи представляет собой соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Договор купли-продажи является возмездным, консенсуальным и заключается в пользу его участников.
Сторонами договора купли-продажи выступают продавец и покупатель. Продавцом в договоре купли-продажи, может выступать только лицо, обладающее правом собственности на имущество. Но имеются случаи, когда допускается продажа имущества лицами, не являющимися его собственниками, или иное лицо, уполномоченное законом на продажу товара. Это могут быть:
1) организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения или оперативного управления;
2) комиссионер;
3) лицо, осуществляющее продажу товара с публичных торгов;
4) агент по агентскому договору;
5)доверительный управляющий по договору доверительного управления;
6)опекун собственника (действует от имени признанного недееспособным гражданина, является его законным представителем и может совершать от его имени и в его интересах все необходимые сделки.);
7) хранитель вещи[3].
Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные – лишь с согласия попечителя. Малолетние граждане, кроме того, вправе приобретать имущество на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние могут также самостоятельно распоряжаться своими заработком, стипендией или иными доходами (ст. 26 ГК РФ).
В порядке исключения допускается участие в качестве продавца лица, не относящегося к числу вышеназванных, им в договоре купли-продажи считается лицо, продавшее товар добросовестному приобретателю, у которого он не может быть виндицирован собственником[4].
|
|
|
В качестве продавца могут выступать публично-правовые образования при продаже государственного или муниципального имущества, не закрепленного за образованными ими юридическими лицами.
Правовой статус лица, выступающего продавцом в договоре купли-продажи, по общему правилу, особо не имеет значения. Это может быть предприниматель и любое другое физическое или юридическое лицо, наделенное правом распоряжения принадлежащим ему имуществом. Для некоторых видов купли-продажи предусматриваются специальные требования к субъектному составу договора. Так, в ᅟкачестве ᅟпоставщика ᅟвсегда ᅟдолжно ᅟвыступать ᅟлицо, ᅟявляющееся ᅟпредпринимателем, ᅟт.е. ᅟэто ᅟможет ᅟбыть ᅟлибо ᅟкоммерческое ᅟюридическое ᅟлицо, ᅟлибо ᅟнекоммерческое ᅟюридическое ᅟлицо, ᅟосуществляющее ᅟпредпринимательскую ᅟдеятельность ᅟдля ᅟдостижения ᅟсвоих ᅟуставных ᅟцелей, ᅟлибо ᅟгражданин-предприниматель, ᅟлибо ᅟдоговорные ᅟобъединения ᅟюридических ᅟлиц ᅟ(концерны, ᅟконсорциумы ᅟи ᅟпр.). ᅟПоставщик ᅟможет ᅟлибо ᅟсам ᅟпроизводить ᅟсоответствующий ᅟтовар, ᅟлибо ᅟзакупать ᅟего ᅟу ᅟсвоих ᅟконтрагентов ᅟс ᅟцелью ᅟпоследующей ᅟреализации. ᅟОднако ᅟв ᅟслучае, ᅟесли ᅟпродавец ᅟосуществляет ᅟпредпринимательскую ᅟдеятельность ᅟпо ᅟпоставке ᅟтоваров ᅟв ᅟрозницу, ᅟотношения ᅟсторон ᅟрегулируются ᅟнормами ᅟо ᅟрозничной ᅟкупле-продаже ᅟ(п. ᅟ5 ᅟпостановления ᅟПленума ᅟВАС ᅟРФ ᅟ№ ᅟ18[5]). ᅟОчевидно, ᅟтакое ᅟразъяснение ᅟдиктуется ᅟправовым ᅟположением ᅟпокупателя ᅟв ᅟдоговоре ᅟпоставки. ᅟ
Покупателем ᅟтакже ᅟможет ᅟбыть ᅟтолько ᅟпредприниматель, ᅟчто ᅟпрямо ᅟв ᅟзаконе ᅟне ᅟуказано, ᅟно ᅟследует ᅟиз ᅟхарактера ᅟпередаваемых ᅟтоваров ᅟи ᅟцели ᅟпередачи, ᅟт.е. ᅟтовары ᅟпередаются ᅟдля ᅟиспользования ᅟв ᅟпредпринимательской ᅟдеятельности ᅟили ᅟв ᅟиных ᅟцелях, ᅟкроме ᅟличного ᅟиспользования, ᅟа ᅟэто ᅟкак ᅟраз ᅟи ᅟозначает, ᅟчто ᅟпокупатель ᅟтакже ᅟдолжен ᅟвести ᅟпредпринимательскую ᅟдеятельность. ᅟ
|
|
|
Покупатели ᅟв ᅟдоговоре ᅟпоставки ᅟ- ᅟне ᅟпотребители, ᅟкоими ᅟобычно ᅟназываются ᅟграждане. ᅟСогласно ᅟпреамбуле ᅟЗакона ᅟ«О ᅟзащите ᅟправ ᅟпотребителя»[6] ᅟпотребителем ᅟявляется ᅟгражданин, ᅟиспользующий, ᅟприобретающий, ᅟзаказывающий ᅟлибо ᅟимеющий ᅟнамерения ᅟприобрести ᅟили ᅟзаказать ᅟтовары ᅟ(работы, ᅟуслуги) ᅟдля ᅟличных ᅟбытовых ᅟнужд. ᅟВ ᅟсвязи ᅟс ᅟэтим ᅟнормы ᅟзакона ᅟне ᅟраспространяются ᅟна ᅟпредпринимателей ᅟ(физических ᅟи ᅟюридических ᅟлиц), ᅟприобретающих ᅟпродукцию, ᅟтовары ᅟили ᅟиспользующих ᅟрезультаты ᅟработ ᅟ(услуг) ᅟв ᅟцелях ᅟих ᅟдальнейшей ᅟпереработки ᅟлибо ᅟперепродажи, ᅟа ᅟтакже ᅟне ᅟюридические ᅟлица, ᅟприобретающие ᅟтовары ᅟили ᅟиспользующие ᅟрезультаты ᅟработ ᅟ(услуг) ᅟдля ᅟудовлетворения ᅟсобственных ᅟнужд, ᅟдаже ᅟесли ᅟони ᅟбыли ᅟприобретены ᅟ(заказаны) ᅟв ᅟрозничной ᅟторговле ᅟили ᅟв ᅟсфере ᅟбытового ᅟи ᅟиных ᅟвидов ᅟобслуживания ᅟнаселения. ᅟ
Покупателем ᅟможет ᅟбыть ᅟи ᅟнекоммерческая ᅟорганизация, ᅟесли ᅟона ᅟзакупает ᅟтовары ᅟдля ᅟопределенной ᅟцели. То есть, ᅟᅟв ᅟдоговорные ᅟотношения ᅟвступают ᅟхозяйствующие ᅟсубъекты, ᅟно ᅟне ᅟграждане ᅟ(физические ᅟлица)[7]. ᅟ
Покупателями по договору купли-продажи могут выступать все субъекты гражданского права, располагающие в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями.
Итак, юридическая возможность участия в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов может быть ограничена имеющейся у них правоспособностью, а для физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, оборотоспособностью предмета договора. Поэтому, считаем, что дееспособность физических лиц прямо зависит от их возраста и психического состояния здоровья в момент заключения договора.
Правоспособность юридических лиц зависит от их правового статуса (коммерческие или некоммерческие организации) и вида деятельности. Участие Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований в договорах купли-продажи в значительной мере предопределяется теми функциями, которые они должны осуществлять как государственно-правовые образования и структуры местного самоуправления.
1.2. Порядок заключение и форма договора купли-продажи
При заключении договора купли-продажи должны быть согласованы существенные условия договора. Действующим гражданским законодательством к существенным условиям купли-продажи отнесены только условия о количестве товара и его наименовании. В том случае, если существенные условия нельзя будет установить из содержания договора (или иных сопутствующих документов), последний считается незаключенным. Отсутствие же других - несущественных условий (по общим правилам параграфа 1 гл.30 ГК РФ) как цена, срок передачи товара и его оплаты, требования к качеству и ассортименту, не дает оснований для признания договора незаключенным. Эти условия определяются по правилам, установленным ст.314, 424, 469 и другими статьями ГК РФ.
Рассмотрим подробнее существенные условия договора купли-продажи.
Согласно ст.455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст.129 ГК РФ. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Между тем, важно подчеркнуть, что единообразия судебной практики по вопросу о квалификации таких сделок нет. В одних случаях такие договоры рассматриваются как непоименованные (не предусмотренные гражданским законодательством), а в других как договоры купли-продажи[8]. В качестве примеров можно привести следующие дела.
Суд признал недействительным договор, заключенный инвестором с участниками совместной деятельности по строительству санатория, на том основании, что он содержит признаки договора купли-продажи и не соответствует закону, поскольку отчуждение строящейся виллы произведено с нарушением ст.209, 219 ГК РФ. Отменяя судебные акты, кассационная инстанция указала, что суд неправильно квалифицировал отношения сторон в части передачи виллы как отношения купли-продажи недвижимого имущества. Действующее законодательство не ограничивает право заказчика объекта строительства заключать договор, предусматривающий его обязанность передать данный объект по окончании строительства указанному в договоре лицу. Отсутствие права собственности на момент заключения договора не является основанием для признания договора ничтожным, поскольку по его условиям в собственность инвестору передается законченная строительством вилла, передача виллы в момент заключения договора не производилась[9].
По другому делу кассационная инстанция указала, что спорный договор заключен до сдачи в эксплуатацию встроенных помещений и поэтому не является договором купли-продажи. По смыслу норм главы 55 ГК РФ в том случае, если в договоре простого товарищества определен порядок раздела общей собственности, участник вправе заключить с третьими лицами договор долевого участия, предметом которого являются помещения его доли[10].
Отметим здесь следующее. Во-первых, при разрешении указанных дел суды исходили из того, что договор об отчуждении будущей недвижимой вещи за вознаграждение не может быть квалифицирован как купля-продажа, так как у заказчика строительства отсутствует право собственности. Таким образом, договор купли-продажи рассматривался судами как распорядительная сделка, что не соответствует ст.223, 454, 549 ГК РФ. Во-вторых, в тех случаях, когда конечной целью встречного договора долевого участия в строительстве является передача жилого или нежилого помещения в собственность дольщику с получением имущественного эквивалента, он ничем не отличается от купли-продажи (кроме названия). При наличии специальной главы ГК РФ (глава 30), а значит, и специального типа договоров, какой бы ни была специфика соответствующего вида договоров, он не может считаться непоименованным договором[11].
Так, ФАС по конкретному делу признал, что договор купли-продажи квартиры в строящемся доме содержал все необходимые для его вида условия. Квартира причиталась продавцу как участнику долевого строительства дома, поэтому он вправе был ею распорядиться, заключив договор купли-продажи[12].
Вернемся к рассмотрению предмета договора купли-продажи, то есть его наименованию и количеству. Наименование предмета договора купли-продажи должно позволить его идентифицировать среди прочих, объединенных схожими свойствами объектов или родовых товаров, то есть содержать данные достаточные для его определения. В противном случае договор может быть признан незаключенным. Приведем пример из практики. Конкурсный управляющий закрытым акционерным обществом "Центр художественного проектирования" обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Магазин "Медведь" о признании незаключенным договора купли-продажи нежилого помещения площадью 150 кв. метров, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д.44, стр.1. В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей. Решением по первой инстанции исковое требование удовлетворено по основаниям, указанным истцом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение - об отказе в удовлетворении искового требования.
Федеральный арбитражный суд Московского округа своим постановлением постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
В протесте первого заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. По договору купли-продажи, нотариально удостоверенному, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" упомянутое нежилое помещение. Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли-продажи незаключенным[13].
Кроме сказанного, точное определение наименования договора купли-продажи служит основанием для определения конкретного вида договора купли (например, продажи недвижимости и продажи предприятия). На практике, иногда, стороны называя иной предмет договора купли-продажи пытаются скрыть истинное содержание договора. Мы еще вернемся к этому вопросу в рамках параграфа о купле-продаже предприятия.
В дополнение к наименованию, соглашение должно содержать условие о количестве товара. На практике необходимо учитывать ряд особенностей определения количества товара. Так, например, определение количества сыпучих товаров, а также товаров наливом цистернами (вагонами) означает достижение соглашения по наименованию и количеству товара, поскольку последнее определимо. При поставках железнодорожным транспортом сыпучих товаров, а также товаров наливом (топочного мазута) заранее невозможно точно определить вес товара, который будет отправлен вагонами (цистернами). Поэтому обычаем (статья 5 ГК РФ) является определение количества названных видов товара исходя из количества вагонов и цистерн и их вместимости. При отсутствии указания на какие-либо особенности с точки зрения емкости отправляемых цистерн по правилам той же статьи 5 ГК РФ следует исходить из того, что стороны имели в виду обычно применяемые в таком случае цистерны. Более точное определение количества товара уже при исполнении договора имеет для сторон значение при расчете за товар, но не является существенным для заключения договора.
Спорным остается вопрос об отнесении к существенным условиям договора купли-продажи качества товара. По мнению отдельных исследователей (М.Н. Сафонов)[14] «в договоре купли-продажи существенным условием является также и качество товара. Допустим, можно приобрести современный компьютер со сложным дополнительным оборудованием, а в договоре записать только его цену. Однако такой договор не будет считаться заключенным и с продавца нельзя будет потребовать передачи компьютера, а с покупателя - уплаты соответствующей цены, если в договоре четко не отражено, какими качествами обладает данный компьютер (размер памяти, быстродействие и т.д.)». На наш взгляд, условие «качества» не является существенным условием договора купли-продажи, названные же выше обстоятельства являются именно наименованием товара, позволяющим его идентифицировать среди подобных объектов. Что же касается условия качества, то товар всегда должен быть надлежащего качества.
Обратимся к форме соглашения купли-продажи. Любое волевое согласие по всем существенным условием должно быть обличено в предусмотренную законодателем форму. В зависимости от предмета купли-продажи, от его участников, договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме, при этом, законодатель специально закрепляет обязательность письменной формы в тех или иных случаях. В соответствии со ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Обязательного нотариального удостоверения договоры купли-продажи не требуют.
На практике зачастую договор заключается путем совершения действий по выполнению условий письменной оферты (п.3 ст.434, п.3 ст.438 ГК РФ). В этой связи необходимо выделить ряд особенностей. Прежде всего, «подписанный сторонами договор купли-продажи (поставки), не содержащий существенных условий (о наименовании и количестве товара) является заключенным, если передача товара по накладным (счету-фактуре, письму), содержащим существенные условия купли-продажи, относима к спорному договору. Договор в этом случае является заключенным в исполненной части»[15]. При направлении поставщиком товара счета на его оплату и оплате счета покупателем договор купли-продажи (поставки) считается заключенным в соответствии со статьями 432-435, 438 ГК РФ, если счет поставщика содержит существенные для данного вида договоров условия.
В заключение данного параграфа, считаем важным, обратить внимание, на государственную регистрацию договоров купли-продажи. ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации двух договоров купли-продажи: жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и предприятий (ст. 560 ГК РФ). Однако, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 558 и 560, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года[16].
Итак, существенным условием договора купли-продажи по общим правилам является только предмет договора. Форма договора зависит от вида купли-продажи, цены и субъектного состава.
|
|
|
