Обзор рынка жилой и загородной недвижимости Конаковского района

Информация в целом по рынку недвижимости Конаковского района обладает ограниченной доступностью. Сведения по предложениям на продажу и спрос на объекты недвижимости по городу публикуются, в основном, в областных периодических изданиях, таких как “Из рук в руки", "Караван" и др. Большинство всех предложений поступают от агентств недвижимости, меньшая часть – от собственников объектов. Стоит отметить, что рассматриваются цены предложений продажи и аренды.

Весь рынок недвижимости можно разделить на несколько секторов: рынок жилья, рынок земельных участков, рынок офисных помещений, рынок помещений торгово-обслуживающего назначения, рынок объектов промышленно-складского и вспомогательного назначения.

В настоящее время наиболее активным и сформировавшимся является рынок жилья, и рынок земельных участков. Наименее развитым и закрытым является рынок объектов коммерческого назначения.

Жилая недвижимость Конаковского района представлена квартирами, расположенными, в большинстве своем, в населенных пунктах являющимися местными административными центрами, в которых в советские времена располагались центральные усадьбы колхозов и совхозов, а также жилыми домами и коттеджами в различных деревнях и селах.

Квартиры предлагаются в многоквартирных домах, построенных в доперестроечный период для работников этих колхозов и совхозов. Новое строительство ведется только в г.Конаково. Вторичный рынок жилья представлен предложениями на продажу квартир различной планировки ("хрущёвки", "брежневки", улучшенной планировки).

Если в Твери средняя стоимость кв.метра жилья составляет около 54 тыс.рублей (http://realtymarket.ru/RINOK-JILIH-POMESHENII/Tver-obzor-rinka-jiloi-nedvijimosti.-Mart-2012-g..html), то стоимость жилья в Конаковском районе составляет 25-35 тыс.руб./м² в зависимости от уровня развития населенных пунктов и их близости к основным транспортным магистралям (а/д Москва-С.Петербург, Октябрьская ж/д). При этом, в отдаленных населенных пунктах стоимость жилья снижается до 15-20 тыс.руб./кв.м. В г.Конаково стоимость жилья составляет 35-45 тыс.руб./кв.м.

Нельзя забывать, что на тенденции изменения цен на рынке загородной недвижимости оказывает влияние состояние рынка недвижимости Твери. Не меньшее влияние на рынок загородной недвижимости оказывает и рынок недвижимости Москвы, поскольку Конаковский район является привлекательным для жителей столицы.

Стоимость старых жилых домов определяется стоимостью земли в данном районе. Стоимость стандартного дома старой постройки в удовлетворительном состоянии на 15 сотках земли составляет около 2,0-4,0 млн.рублей. Стоимость коттеджа на аналогичном участке увеличивается до 5-15 млн.рублей, в зависимости от площади, состояния отделки и наличия коммуникаций. Как правило, площадь таких коттеджей составляет от 180 до 400 м².

Общая тенденция снижение цен на рынке недвижимости коснулась и данного сектора. В период ожидания рынка в конце 2008 года многие дорогостоящие объекты были сняты с продажи. Однако, если стоимость стандартных домов изменилась незначительно, но стоимость коттеджей снизилась ощутимо.

В последние годы в России идет реализация национального проекта "Доступное жилье", в рамках которого разработана Программа массового малоэтажного строительства. Как считают специалисты, данная Программа весьма перспективна и имеет большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах и малоэтажных домах. Однако развитие малоэтажного строительства в России сталкивается с рядом трудностей. Большинство проблем масштабных проектов малоэтажного строительства так или иначе касаются приобретения и освоения больших земельных участков.

Первая проблема, с которой сталкивается большинство инвесторов и девелоперов - это сложности с оформлением прав собственности на территорию застройки. Вторая проблема реализации масштабных проектов - так называемые, "корпоративные" войны. Еще одним препятствием развития малоэтажной застройки являются пресловутые административные барьеры. Их преодоление отнимает много времени и сил и замедляет реализацию проекта. Коррупция среди чиновников еще больше увеличивает затраты инвестора, повышая конечную стоимость объектов. Существуют проблемы и технического характера. Не так много архитектурных мастерских, способных быстро и профессионально разработать концепцию освоения и генплан больших территорий.

Не способствует развитию малоэтажного строительства устаревшая и явно недостаточная транспортная сеть. Добраться от дома до работы и обратно для новоселов - серьезная проблема. Не хватает транспортных развязок, необходим ремонт дорожных покрытий и расширение многих трасс. Поэтому многие потенциальные покупатели принимают решение о приобретении жилья в малоэтажном жилом квартале или коттеджном поселке только при отсутствии других приемлемых вариантов.

Во многом перспектива строительства массового малоэтажного жилья будет зависеть от состояния и стоимости подведения коммуникаций.

В целом, спрос на загородное жилье ежегодно растет. В последнее время, вместо огромных "замков", которые строились в 90-х годах, покупатели стали интересоваться компактными строениями, расположенными там, где создана необходимая инфраструктура. В первую очередь покупателя интересует подъезд к коттеджному поселку (автотрасса с хорошим покрытием), наличие сервисно-административных служб, охраны, гостевой стоянки. Необходимым атрибутом поселка считается магазин, аптечный пункт и салон красоты. Одни инвесторы стремятся сделать объекты инфраструктуры окупаемыми и вкладывают в них собственные средства, другие распределяют расходы по их содержанию между жителями поселка.

В дальнейшем практически каждый поселок будет включать развитую инфраструктуру. По оценкам специалистов, расходы девелоперов на создание инфраструктуры поселка составляют примерно 5–10% от стоимости всего проекта.

Рынок коттеджей, как в Конаковском районе, так и в Тверской области в целом, находится на стадии формирования, продавцы и покупатели немногочисленные, через агентства проходит лишь небольшая часть сделок. Тем не менее, можно говорить о небольшом росте спроса на коттеджи, прежде всего, со стороны обеспеченной части населения. Большинство коттеджей, предлагающихся на вторичном рынке, построено в 90-х годах, отличается вычурным дизайном и избыточной площадью. Сегодняшние покупатели предпочитают компактные, одно- или двухэтажные коттеджи общей площадью не более 250–300 м². Это вполне достаточно для жизни, к тому же такую площадь легче обслуживать.

Первым городом нового, постиндустриального типа должно было стать Большое Завидово. Большое Завидово замышляется как рекреационный город, куда можно как приезжать отдыхать, так и жить постоянно. Здесь будут школы, больницы, магазины, рестораны. А за трассой Москва – Санкт-Петербург, в планировочном районе Безбородово, расположится промышленно-деловая зона. И в принципе, люди, проживающие в Большом Завидове, смогут работать там же. Проект сильно притормозился из-за кризиса. Первые продажи должны были начаться чуть ли не в 2010 году, но не начались. Однако в Большом Завидове продолжаются работы. Почти обустроена набережная марины – крупнейшего яхтенного порта Верхневолжья, проложена дорога к этой марине, оборудуется самое большое в России гольф-поле, к которому тоже строится дорога (главная улица будущего города). Размах строительства довольно серьезный, но ответа на главный вопрос – когда здесь можно будет жить – пока нет.

Называть "коттеджными поселками класса "люкс" уже построенные сейчас в Тверской области объекты можно с большой натяжкой ("Где-то за городом, очень недорого… Близко ли «дно» цен на загородную недвижимость в регионе?", Журнал "Бизнес-территория", №4(13) авг-сент 2009, http://biz-ter.ru/articles/mag6?art_id=83&gr=8; "Поселок с идеей", Журнал "Бизнес-территория", №4(18) июль 2010, http://www.biz-ter.ru/articles/mag19?art_id=336&gr=8). Например, именно так позиционируется поселок "Волга-Волга" в устье Сози на границе Кимрского и Конаковского района (недалеко от поселка 1 Мая, на левом берегу Волги). Да, там имеется яхт-клуб и вертолетная площадка. Но случись с жителем этого поселка какое-нибудь заболевание, и "скорая" к нему будет ехать из Кимр, по раздолбанной дороге. Да и в Кимрской ЦРБ ему не окажут медицинскую помощь класса "люкс". Естественно, не идет речи ни о школах, ни о детских садах, ни о супермаркетах. Это формат дачи, причем такой, на которой нельзя жить постоянно – если, разумеется, не летать на вертолете с персональным летчиком.

Несколько лет назад очень перспективными в плане коттеджной застройки считались окрестности озера Селигер. Здесь активно скупались земли московскими и другими иногородними инвесторами – такими как компания КСК. Но оказалось, что активное заселение берегов Селигера, озер Пено, Волго, Стержа и Вселуга – дело очень дальней перспективы. Слишком далеко туда ехать – из Москвы более 300 км в один конец. Из Твери – около 200 км.

Существующие коттеджные поселки располагаются в Конаковском районе на побережье Иваньковского водохранилища, где в ближайшие годы должно развернуться строительство высококомфортабельных коттеджей, поселков с развитой инфраструктурой. Новые коттеджные стройки, появившиеся на правом берегу Волги в Конаковском районе, где все же больше цивилизации, сталкиваются с другой проблемой – поселки вроде "Свердлово-1»" уже не имеют своего выхода к воде. Вся "первая линия" застроена, и жителям "элитных коттеджей" остается пробираться к Волге чужими огородами. Федоровский залив, окрестности УПДК "Завидово" – все эти лакомые места были "освоены" идивидуальными застройщиками еще до начала массового строительства организованных поселков. Впрочем, более ранним проектам повезло: они – на берегу - "Московское море" (устье Шоши), "Конаково Ривер Клаб", "Раздолье", "Малое Новоселье"… Это названия проектов, которые уже вышли на стадию продаж. Однако продажи идут не особо активно. Большинство покупателей выжидает – не снизятся ли цены дальше. Так, например, в поселке "Московское море" дома не распроданы по сей день. Цены в 16 тысяч долларов за сотку по нынешним временам потенциальными покупателями считаются завышенными.

Развитию коттеджных поселков в Тверской области помешал не только кризис. Мешало (и мешает) отсутствие идей. А также завышенные цены и "неправильная ориентация" рекламы. Вся реклама коттеджных поселков в Тверской области ориентируется на москвичей. Предложений эконом-класса для жителей Твери, которые хотели бы построить дом в пригороде для постоянного проживания практически нет. В настоящее время практически ни один коттеджный поселок в окрестностях Твери не запущен. Т.е. купить дом, и сразу в него въехать не получится.