 |
Анализ наиболее эффективного использования
|
|
|
|
Наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости любой недвижимости. Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как вероятное разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, которое законодательно разрешено, физически возможно, финансово целесообразно и максимально продуктивно.
Наиболее эффективное использование должно быть определено для земельного участка как бы свободного (незастроенного), а также для всего объекта недвижимости в целом. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием объекта недвижимости.
Использование объекта недвижимости должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приводить к максимальной стоимости объекта.
Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
|
|
|
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Для того, чтобы корректно использовать подходы к оценке, а также дать ответ о целесообразности дальнейшего существования имеющихся на участке улучшений, определение способа наилучшего и наиболее эффективного использования проводится в 2 этапа:
1. Для земельного участка, как свободного;
2. Для земельного участка с имеющимися улучшениями
По общему правилу оборотоспособность земельных участков регулируется гражданским законодательством, если иное не установлено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Ст.3 Земельного Кодекса РФ установлен приоритет земельного законодательства над гражданским по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными участками. Исходя из положений указанного законодательства законодательно разрешенное использование земельного участка определяется с учетом его категории и типа размещенного на нем улучшения, с ограничениями, обусловленными назначением земельного участка.
1 этап. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
Существенные ограничений на использование участка нет. Оцениваемый земельный участок расположен в водоохраной зоне р.Дойбица.
В соответствии со статьей 65 Водного кодекса РФ, водоохранной зоной будет считаться территория, примыкающая в береговой линии морей, озер, каналов и т.д., на которых установлен специальный режим хозяйственной и любой другой деятельности, в связи с предотвращением загрязнений, засорений данных вод, а также сохранением всех объектов животного и растительного мира. Должны быть установлены прибрежные защитные полосы, где вводятся ограничения хозяйственной и любой другой деятельности. Вне городов и населенных пунктов границей будет считаться береговая линия. В случае ливневой канализации или набережной, граница будет проходить по парапету.
|
|
|
На территории водоохранных зон можно проектировать и строить хозяйственные или иные объекты, но только если они будут оборудованы сооружениями, которые обеспечат охрану от загрязнений, засорений и истощений вод.
Нельзя пользоваться сточными водами для удобрения почв в границах водоохранных зон. Также запрещено размещать кладбища, места захоронения отходов производства, скотомогильники. Запрещается использовать авиационные меры для борьбы с вредителями и болезнями у растений. Также нельзя организовывать движение и стоянку транспортных средств. Возможно только движение по дорогам в специально оборудованных местах, которые имеют твердое покрытие.
Также запрещено распахивать земли, размещать отвалы размываемых грунтов, пасти животных и организовывать для них летние лагеря.
Любая территория, находящаяся на расстоянии 20 м от воды, является местом общего пользования. Доступ на них ограничивать нельзя, что четко регламентируется статьей 6 Водного кодекса РФ. Все, что находится дальше этого двадцатиметрового участка, можно взять в аренду в соответствии со статьями 30-32,34 Земельного кодекса РФ.
Оцениваемый земельный участок находится в границах садоводческого товарищества и имеет назначение – для коллективного садоводства.
Жилой дом, в котором можно постоянно проживать (и зарегистрировать проживание), может быть построен гражданином на нескольких разновидностях земельных участков: для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для садоводства, и на дачных земельных участках. Параметры этих жилых домов (этажность, высота, наличие вспомогательных строений и сооружений и т.д.) определяются градостроительными регламентами, которые устанавливаются для территориальной жилой зоны (подзоны застройки индивидуальными жилыми домами).
|
|
|
В части 3 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ подчеркивается, что в состав жилых зон могут включаться территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства. При этом часть 9 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ, предусматривает включение в территориальную зону сельскохозяйственного использования участков, предназначенных для ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, Однако в этом случае не предусматривается расширение и реконструкцию жилого дома, а орган местного самоуправления получает возможность консервации такой жилой застройки в том состоянии, в котором она находится. В этом случае строительство новых жилых домов на этой территории будет запрещено; существующие дома сохранятся в прежнем состоянии (площадь, этажность), поскольку в силу частей 8 и 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и параметры которых не соответствуют регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с ним, кроме случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Реконструкция таких объектов капитального строительства может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Таким образом, если в муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки (далее – Правила), то попавшие в одну территориальную зону (подзону) земельные участки и расположенные на них жилые дома попадают под один правовой режим использования, строительства и реконструкции (неважно, дачные они, садовые, для ЛПХ или ИЖС). Там, где Правила до сих пор не приняты, указанные параметры для ИЖС и ЛПХ определяются соответствующими муниципальными чиновниками, выдающими разрешение на строительство, руководствуясь при этом десятками разрозненных нормативных правовых актов различной юридической силы и отраслевой принадлежности, а также соображениями, не имеющими отношения к праву.
|
|
|
Между тем градостроительное законодательство принципиальную разницу между ними все-таки закрепляет: различие состоит в требованиях к проектной документации, получению разрешений на строительство и получению разрешений на ввод в эксплуатацию. Так, для садовых и дачных домов данные требования отсутствуют, а для домов расположенных на участках под ИЖС и ЛПХ такие требования существуют.
Ограничений на использование участка нет. Физические характеристики участка не препятствуют строительству на нем садового дома, к участку возможно подведение необходимых коммуникаций, либо замена их автономными.
Таким образом, оцениваемый земельный участок фактически используются по назначению – для коллективного садоводства.
Для оцениваемого объекта анализ земельного участка как свободного не производился, т. к. состояние построек является удовлетворительным, их снос нецелесообразен.
Этап 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с имеющейся застройкой подразумевает, что существующие улучшения, то есть строения, либо должны остаться в прежнем состоянии и/или должны эксплуатироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности, либо быть снесены, когда доходы от новых улучшений будут больше, чем компенсация стоимости сноса существующих улучшений и строительство альтернативных объектов.
Смена текущего использования для объектов загородной недвижимости, используемой в коллективном садоводстве, маловероятна. Местоположение и ближайшее окружение характеризуется аналогичными садовыми участками с построенными на них садовыми домами.
С экономической точки зрения использование оцениваемого земельного участка под обслуживание и эксплуатацию садового дома и есть наиболее эффективный вариант его использования, поскольку для размещения коммерческого объекта рассматриваемый участок не подходит. Строительство объектов промышленного назначения не возможно как в силу малой площади каждого участка для таких целей, так и отсутствие разрешений со стороны экологических служб. Строительство торговых или офисных объектов не является привлекательным для рассматриваемого местоположения: ближайшее окружение представлено садовыми участками садоводческого товарищества, где наиболее востребованы единичные точки торговли и не предполагается размещение в рассматриваемом районе каких-либо офисных объектов.
|
|
|
Таким образом, наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка соответствует его фактическому использованию – для коллективного садоводства. Наиболее эффективное использование хозпостроек – текущее, как объекты вспомогательного назначения.
Методология расчета
Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:
· затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
· сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;
· доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.
Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.
|
|
|
