Определение накопленного износа и стоимости воспроизводства
Накопленный износ определяется величиной денежных средств, на которую должна быть снижена стоимость нового строительства оцениваемого здания в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинаций. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию. Кроме того, на стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. В практике оценки применяются несколько методов определения износа зданий и сооружений: · метод срока жизни; · метод разбиения. Метод разбивки на виды износа заключается в рассмотрении и учете всех видов износа. Для физического и функционального типов износа необходимо различать исправимый и неисправимый износ. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его устранение меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость объекта. Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.
Физический износ
Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования издания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и определяется путем суммирования устранимого и неустранимого износа. Исправимый физический износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. Исправимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации. В денежном выражении определен как "стоимость отложенного ремонта", т.е. затраты по доведению объекта до состояния, "эквивалентного" первоначальному. Обычными позициями отложенного ремонта являются визуально фиксируемые повреждения строительных элементов и конструкций. Величина устранимого физического износа оцениваемого объекта определяется нормативным методом на основании визуального осмотра, а также по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения и определяется по формуле: ОРз = Где: ОРз – затраты на ремонт здания (отложенный ремонт), руб.; Скi – стоимость нового строительства отдельной конструкции, элемента или системы по состоянию на дату оценки, руб.; Di – доля элементов, подлежащих ремонту или замене в % от стоимости нового строительства этих элементов. n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Неисправимый физический износ - вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкция и инженерного оборудования. Теоретической основой для расчета неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их срока службы. Для определения неисправимого физического износа используется метод срока жизни по следующей формуле:
где: Ифиз. - физический износ; ЭВ - эффективный возраст; ТСЭЖ - типичный (нормативный) срок экономической жизни;
Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения. Нормативный срок эксплуатации принимался в соответствии с рекомендациями "Методики оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения"[12], Постановления СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР". Типичные сроки эксплуатации строительных конструкций могут отличаться от нормативных в большую или меньшую сторону – это зависит от конкретных условий эксплуатации и назначения зданий и сооружений. Эффективный возраст - основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта. В случае, когда объект находится в хорошем техническом состоянии и условия его эксплуатации соответствуют техническим условиям, в качестве эффективного возраста в формуле расчета износа можно использовать хронологический возраст. При определении физического износа учитывались также рекомендации "Правил оценки физического износа" ВСН 53-86(р) Госгражданстрой (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОе СССР, Москва, 1990), Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (р). В существующей практике оценки элементы здания, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. При определении физического износа использовались показатели "Методика определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни.
Таблица 7.8. Методика определения аварийности строений [13]
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, перекрытия и т.д.). Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена. Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах определяется по каждому короткоживущему конструктивному элементу строения в следующем порядке: - рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение эффективного возраста короткоживущих элементов к их общей физической жизни (типичному сроку эксплуатации);
- рассчитывается база начисления износа как разность между стоимостью нового строительства элемента и величиной его исправимого физического износа; - рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Таблица 7.9. Расчет исправимого физического износа и неисправимого физического износа в короткоживущих элементах
Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах определяется в следующей последовательности: - рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания (сооружения) к его общей физической жизни (нормативному сроку службы в зависимости от группы капитальности, функционального назначения и условий эксплуатации);
- рассчитывается база начисления износа как разность между стоимостью нового строительства здания (сооружения) и суммой его исправимого физического износа и стоимости нового строительства короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом; - рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа.
Таблица 7.10. Расчет неисправимого физического износа в долгоживущих элементах
Функциональный износ Функциональный износ в оценочной практике означает потерю стоимости объекта оценки, связанную с частичной невозможностью выполнять функции, для которых он предназначался, в результате технических нововведений или изменения рыночных стандартов. Наличие устаревших объемно-планировочных или конструктивных решений оцениваемого объекта недвижимости приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости. Объект оценки соответствует своему назначению, требованиям, предъявляемым зданиям рассматриваемого назначения, поэтому функциональный износ принят равный нулю.
Воспользуйтесь поиском по сайту: ![]() ©2015 - 2025 megalektsii.ru Все авторские права принадлежат авторам лекционных материалов. Обратная связь с нами...
|