Определение стоимости нового строительства

Стоимость воспроизводства – это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Иными словами, стоимость воспроизводства определяется вычитанием из величины стоимости нового строительства.

Стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость нового строительства – определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Для определения стоимости нового строительства используются следующие способы расчета[7]:

- метод укрупненных показателей стоимости (метод сравнительной единицы);

- метод укрупненных элементных показателей стоимости;

- метод единичных расценок, в рамках которого существует ряд разновидностей (базисно-индексный, базисно-компенсационный, ресурсный, ресурсно-индексный и т.д.).

Стоимость нового строительства определяется методом сравнительной единицы, поскольку объекты оценки являются достаточно типичными. Для удобства дальнейших расчетов по определению величины износа стоимость строительства объекта оценки распределена по удельным весам конструктивных элементов.

В качестве базового источника использованы сборники "Ко-Инвест. Справочник оценщика", содержащие укрупненные показатели стоимости нового строительства в уровне цен Московской области, и учитывающие стоимость нового строительства (без учета НДС), в том числе:

- прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);

- накладные расходы (по нормативам Госстроя России – в процентах от фонда оплаты труда рабочих-строителей и механизаторов, дифференцированных по видам работ);

- прибыль в строительстве в процентах от фонда оплаты труда рабочих;

- средняя величина, для условий точечной застройки, затрат отражаемых в главах 1 "Подготовка территории строительства", 3-7 "Объекты подсобного и обслуживающего назначения, энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи, наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения, благоустройство и озеленение территории";

- усредненная величина доначислений к стоимости строительства по 7 главам сводного сметного расчета, в размере 20% от суммы вышеперечисленных составляющих, учитывающая затраты по 8-12 главам этого расчета: затраты на временные здания и сооружения, зимнее удорожание, земельный налог, ряд местных налогов и сборов, непредвиденные работы и затраты, затраты на проектные и изыскательские работы, технический и авторский надзор и другие обязательные платежи;

- в составе фактических показателей оплаты труда и цен на материалы франко-приобъектный склад строительной площадки учтена полная стоимость соответствующих ресурсов, используемых в строительстве;

- справочные показатели не включают НДС;

- справочные показатели не учитывают затраты на устройство элементов благоустройства (ограждения, ворота, озеленение, ландшафтные объекты, подпорные стенки, проезды, дорожки и площадки).

 

Стоимость нового строительства здания на дату оценки составляет:

ВС = С_баз х V х И_{баз-тек х} х ПП х НДС (18%),

где:

ВС – стоимость нового строительства, руб.;

V – строительный объем здания, м³;

С_баз – стоимость нового строительства 1 м³ данного объекта в ценах года выпуска сборника Ко-Инвест или УПВС (в рамках выбранного метода расчета на весь комплекс работ по строению [8] );

ПП – прибыль предпринимателя – это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех своих затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность.

И_{баз-тек} – Индекс цен на строительно-монтажные работы на дату оценки по сравнению с базисными ценами определялся согласно рекомендациям ООО "КО-Инвест", на основании коэффициентов пересчета к базовым удельным стоимостным показателям по соответствующему Справочнику, опубликованных в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене Индексы цен в строительстве "КО-ИНВЕСТ". Индекс пересчета с базовых цен на дату оценки для Тверской области, принят в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 78 с учетом инфляционного индекса на апрель 2012 года по отношению к декабрю 2011 года.

Результаты расчетов стоимости нового строительства объектов оценки приведены ниже в таблицах.

Таблица 7.5. Расчет стоимости нового строительства

Показатель	Значение
Основное строение. Садовый дом, лит.А, а1
Аналог	Ко-Инвест. Жилые дома, 2011, ЖЗ.4.1.1864
Стоимость строительства аналога в базовых ценах	4338 руб./кв.м
Поправка на отличие в строительном объеме	-13,00%
Скорректированная удельная стоимость	3 774,06
Строительный объем (площадь, протяженность) оцениваемого объекта	83,2
Стоимость нового строительства в ценах на декабрь 2010 года, руб.	314 002
Региональный индекс
Индекс цен к декабрю 2011 г.	0,817
Инфляционный индекс	1,029
Стоимость нового строительства на апрель 2012 г. с учетом регионального и инфляционного индекса, тыс.руб.	264,0
Хоздвор, лит.Г
Аналог	Ко-Инвест. Жилые дома, 2011, ЖЗ.4.1.1862
Стоимость строительства аналога в базовых ценах	5936 руб./кв.м
Строительный объем (площадь, протяженность) оцениваемого объекта	33,9
Стоимость нового строительства в ценах на декабрь 2010 года, руб.	201 230
Региональный индекс
Индекс цен к декабрю 2011 г.	0,817
Инфляционный индекс	1,029
Стоимость нового строительства на апрель 2012 г. с учетом регионального и инфляционного индекса, тыс.руб.	169,2

 

Таблица 7.6. Расчет стоимости нового строительства сооружений

Наименование	Ед. изм.	Кол-во	Обоснование стоимости	Стоимость нового строительства на декабрь 2008 года, руб./кв.м(м)	И	Ирег	Инфл	Стоимость нового строительства на апрель 2012 года, тыс.руб.
Уборная, литГ1	кв.м	3,8	КО-Инвест, Жилые дома, 2011, т.Ж4.42.0.509	4 753,1	0,817	1,000	1,029	15,2

 

В ходе работы использован аналитический метод, в соответствии с которым величина предпринимательской прибыли была определена применительно к домовладению с использованием методики, предложенной Озеровым Е.С.[9]. В рамках данной методики делается предположение, что инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложения средств в другой проект. При этом, денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

С_пк = С_п + С_к, С = С_з + С_пк, С₀ = С_з + С_ав,

 

Таблица 7.7. Расчет предпринимательской прибыли

Наименование показателя		Значение
Нормативный срок строительства (в соответствии со СНИП 1.04.03-85*), мес.	N
Количество расчетных периодов в течении года	m
Срок строительства в годах	n	0,75
Время, необходимое для реализации недвижимости (продажи или сдачи в аренду), не менее	n*	0,50
Средняя ставка по депозитам на срок свыше 1 года	уб	5,3%
Инфляция	I	6,1%
Начальная ставка дисконтирования	уа	11,72%
Первоначальные вложения средств в % (не более 30%[10])		30%
Затраты по земле в период строительства, тыс.руб.	Сз	480,0
Затраты на производство (замещение), тыс.руб.	Св	448,4
Авансовый платеж на начало строительства, тыс.руб.	Сав
Косвенные издержки, в процентах[11]	КИ	15%
Сумма прямых и косвенных издержек, тыс.руб.	Спк
Начальный платеж, тыс.руб.	С0
Сумма всех издержек, тыс.руб.	С
Отношение С0/С	С0/С	0,62
Прибыль предпринимателя при условии реализации недвижимости в течении n* лет	ПП1	13,9%

 

 

⇐ Предыдущая234567891011Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: