 |
Функции рынка недвижимости в экономике
|
|
|
|
Роль и место недвижимости в экономике страны
Введение
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
В настоящее время рынок недвижимости в нашей стране все еще находится в стадии формирования и отличается бессистемностью своего развития. Однако большинство граждан нашей страны и значительное количество юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении и оперативном управлении объекты недвижимости, вынуждены совершать сделки на этом рынке и оформлять права на недвижимость. Все это приводит к существенным ценовым диспропорциям, связано с большими затратами времени, высокими транзакционными издержками и непосредственно отражается на уровне социально-экономического развития страны.
Риэлторские фирмы, в особенности в периферийных городах, не в состоянии оказывать полный спектр услуг для граждан. В частности, в недостаточной мере развит комплекс информационно-аналитических услуг, консультационных услуг по налогообложению недвижимости и оптимизации сделок с недвижимостью, услуг портфельного менеджмента, квалифицированного оформления и сопровождения сделок, ипотечного брокерства.
Еще одну управленческую проблему создает отсутствие эффективной координации по предоставлению смежных услуг на рынке недвижимости, в частности, оценка имущества, строительные услуги, управление арендой, не внедрен комплекс услуг «единого полифункционального центра оформления документов».
|
|
|
Поэтому актуальной научно-практической проблемой является разработка мер государственного регулирования и стимулирования развития сферы услуг на рынке недвижимости, внедрение системы повышения качества услуг, переход к новому уровню сертификации специалистов.
Основная цель исследования заключалась в определении роли и места недвижимости в экономике страны.
В рамках данной курсовой работы будут решены следующие задачи:
- рассмотрены основные характеристики рынка недвижимости и риэлторских услуг;
- проведен анализ особенностей оказания услуг на рынке недвижимости;
- исследованы основные направления совершенствования оказания услуг на рынке недвижимости.
Объектом исследования являются предприятия и организации всех организационно-правовых форм и форм собственности, занимающиеся оказанием услуг на рынке недвижимости.
Предметом исследования выступают организационно-правовые и управленческие отношения, механизмы и инструменты функционирования рынка недвижимости.
Нормативную базу работы составляют: Конституция Российской федерации, Гражданский кодекс Российской, О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ, О Государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ, Постановления правительства, приказы Минюста, правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теоретические аспекты функционирования рынка недвижимости
Функции рынка недвижимости в экономике
рынок недвижимость правовой экономика
Любая сфера хозяйственной деятельности, в том числе и сфера недвижимости, обладает своими специфическими особенностями, накладывающими особый колорит на экономические процессы. В условиях рыночных отношений непосредственным выражением этой специфики являются особенности рынка недвижимости.
|
|
|
Однако прежде чем говорить об особенностях рынка недвижимости, определимся, что же мы понимаем под самим термином «недвижимость» и «рынок недвижимости».
Согласно российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130), недвижимость - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Если обратиться к литературе, то в ней под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Например, в широко известной работе Дж. Фридмана и П. Орлуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» дается следующее определение: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Подобные определения фиксируют весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости и управлением, эксплуатацией уже существующих объектов. Между тем интересы многих субъектов рынка связаны с недвижимостью именно в связи с этими процессами. Например, инвесторы при вложении средств в недвижимость, безусловно, интересуют его права, но, скорее, это не права на недвижимость, а права на получение дохода от недвижимости, их надежность. Точно также для пользователей недвижимости гарантии их прав важны, но не менее важны и вопросы качества эксплуатации объекта недвижимости, величина его издержек, связанных с использованием объекта. Таким образом, оборот прав - это ядро рынка недвижимости, но еще не весь рынок.
|
|
|
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости:
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:
· в ходе создания объектов недвижимости - между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
· в процессе оборота прав на недвижимость - между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
· в процессе эксплуатации объектов недвижимости - между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом - объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 1
Таблица 1. Особенности рынка недвижимости
| Признак | Характеристика |
| Локализация | - абсолютная неподвижность, большая зависимость цены от местоположения |
| Вид конкуренции | - несовершенная, олигополия, небольшое число покупателей и продавцов, уникальность каждого объекта, контроль над ценами ограничен, вступление в рынок требует значительного капитала |
| Эластичность предложений | - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается, спрос может быть очень изменчивым |
| Степень открытости | - сделки носят частный характер, публичная информация часто неполная и неточная |
| Конкурентоспособность товара | - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
| Условия зонирования | - регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права, большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
| Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
|
|
|
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
1. Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.
2. Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.
. Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.
. Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.
. Посредническая - выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.
. Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.
. Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.
8. Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.
. Социальная - проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;
. Перераспределяющая - в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
|
|
|
