 |
Общая характеристика процесса оказания услуг на рынке недвижимости
|
|
|
|
Риэлторской деятельностью называется деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлтерской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Риэлтерские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлтерской деятельности.
Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлтерскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.
Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:
) агента или поверенного;
) брокера;
) дилера;
) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
) по организации торговли недвижимым имуществом;
) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
|
|
|
Риэлтерские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости.
Например, риэлтерские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлтерским фирмам, но это необходимо риэлтерским фирмам для нормального существования.
Вообще-то клиент имеет право и возможность поручить, риэлтору совершать, любые действия с его недвижимостью.
Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности, клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.
В связи с ростом благосостояния населения и повышения его инвестиционного потенциала возросли потребности и спрос в информационных, консалтинговых, посреднических областях реального сектора экономики.
Основной целью оказания услуг на рынке недвижимости является осуществление комплекса мероприятий по наиболее эффективному использованию недвижимости в интересах собственников. Это совпадает с целями «контрактного государства», которое сочетает рыночный механизм управления с административно-иерархическими принципами и рыночной направленностью интересов участников контрактных отношений.
Изучение потребительского поведения участников (клиентуры) на рынке услуг показало зависимость эффективности институционального взаимодействия внутри структуры от значительного числа факторов, главными из которых необходимо назвать личностные, социально-экономические и технико-организационные (табл. 2).
|
|
|
Таблица 2. Факторы, определяющие поведение потребителей на рынке недвижимости
| Личностная группа | Социально-экономическая группа | Технико-организационная группа |
| Возраст | Общеэкономические факторы государства и влияние мировой экономики | Сроки оказания услуги и зависимость сроков от сроков оказания услуг третьих лиц |
| Пол | Уровень доходов | Технико-технический уровень оказания услуги |
| Образование и квалификация | Инфляционные процессы в экономике, рост цен на товары и услуги, диспропорции роста цен | Использование современных технических и технологических приемов оказания услуги |
| Образ жизни, род занятий | Динамика цен на недвижимость | Соответствие качества оказанной услуги потребительским ожиданиям |
| Психологический тип личности | Рост цен на коммунальные услуги и содержание недвижимости | Соответствие качества оказанной услуги стандартам качества или обычаям делового оборота |
| Степень влияния других личностей | Влияние других рынков, в частности рынка инвестиций, ценных бумаг, валюты, иных фондовых ценностей | Несовершенство системы оказания услуг |
Платность услуг на рынке недвижимости способствует ограниченной рациональности функционирования институциональных субъектов, значительное число и объем транзакционных издержек порождают оппортунистическую направленность деятельности институциональных структур в связи с наличием личных интересов работников субъектов сферы услуг. Таким образом, налицо необходимость разработки методов борьбы с оппортунистическим поведением субъектов или, по меньшей мере, ограничения возможностей оппортунистического поведения.
Серьезными проблемами развития отечественного рынка услуг на рынке недвижимости является недостаточная правовая регламентация механизма обеспечения сделок, слабое информационное обеспечение функционирования рынка. Сложившаяся система обращения и регистрации недвижимости фактически тормозит сделки на рынке недвижимости и препятствует нормальному хозяйственному обороту этого актива, что приводит к низкой эффективности использования этого важного инвестиционного ресурса.
Таблица. 3. Стоимость транзакционных издержек в сфере оказания услуг на рынке недвижимости, (в% от стоимости недвижимости)
|
|
|
| Тип транзакционных издержек | Стоимость транзакционной издержки | Вид услуги, связанной с издержками |
| 1. Издержки поиска информации | 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Информационные услуги по поиску варианта |
| 2. Издержки ведения переговоров | 2-5% стоимости недвижимости или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Переговоры с участниками сделки от имени и за счет клиента. Подготовка и обсуждения условий сделок |
| 3. Издержки измерения | 7-30 тыс. рублей по тарифам оценщиков, 1-2 тыс. рублей - экспресс оценка риэлторов | Заключение соглашения о цене и порядке расчетов |
| 4. Издержки по установлению права собственности | 2-4% от стоимости недвижимости, или фиксированная сумма 10-20 тыс. рублей | Совершение сделки (подготовка документов и регистрационные сборы) |
| 5. Издержки оппортунистического поведения | 5-10 тыс. рублей - услуги юриста, 10-15 тыс. рублей при расторжении договора. | Потеря прав. Противодействие - правильное заключение предварительных и иных договоров, пакета документов по расчетам и совместным действиям участников сделки |
Налицо абсолютная неадаптированность системы регистрации прав на недвижимость и сделок к рыночным отношениям, поскольку в реализации данной системы отсутствует принцип рыночной конкуренции.
Классификация услуг осуществляется по различным признакам и уровням значимости. Так, услуги на рынке недвижимости по признаку законченности цикла делятся на услуги полноцикловые - приводящие к регистрации права на объект недвижимости, и услуги неполного цикла, выполнение которых не приводит к регистрации права, но может приводить к установлению права.
Одним из главных видов услуг на рынке недвижимости является сопровождение сделки. Этот термин применяют многие риэлторские фирмы, причем вкладывают в него различное содержание (табл. 4.)
Таблица 4. Динамика долей услуг по сопровождение сделок в риэлторских фирмах в общем количестве договоров по оказанию услуг в РФ, 2010-2012 гг.
|
|
|
| Виды сопровождения | Доля (%) | ||
| 2010 | 2011 | 2012 | |
| 1. Сопровождение сделок с жилой недвижимостью | 39 | 35 | 42 |
| 2. Сопровождение сделок с нежилой недвижимостью | 9 | 11 | 10 |
| 3. Сопровождение сделок с земельными участками | 20 | 18 | 22 |
| 4. Сопровождение сделок при наследовании имущества | 16 | 15 | 14 |
| 5. Сопровождение сделок при залоге недвижимости и получении кредита (ипотека) | 11 | 15 | 10 |
| 6. Сопровождение сделок при расчетах денежными суррогатами. | 5 | 6 | 2 |
Под сопровождением сделки следует понимать комплекс услуг по обеспечению документального обеспечения, консультационного обслуживания, регистрации сделки (права) в органах, осуществляющих государственную регистрацию.
В процессе сопровождения необходимо максимально учитывать особенности правового регулирования сделок с недвижимостью в Российской Федерации для выработки оптимального варианта проведения соответствующей сделки. Медовым А.Е. разработана примерная структура правового заключения на объект недвижимости (правового паспорта).
В работе агентства недвижимости могут использоваться идеи сетевого маркетинга, так как сетевой маркетинг, по существу, это метод прямых продаж, основанный на личных контактах агента по недвижимости.
Таблица 5. Характеристика условий работы агента в сетевом маркетинге аренды жилой недвижимости
| Характеристика агента по недвижимости, его номер в сети | Размер вознаграждения | Ставка, % | Примечание |
| 1. Агентство недвижимости, как агент, получающий вознаграждение от клиента в размере 1 месячной арендной платы | 20000 (по 10 тыс. рублей с каждой стороны договора) | - | - |
| 2. Оплата труда агента 1-го уровня - работника агентства | 3000 | 15% | - |
| 3. Оплата труда агента 2-го уровня - привлеченного работника по договору (совместителя) | 3000 | 15% (если он нашел клиента) | 5% (если нашел клиента его работник 3-го уровня) |
| 4. Оплата труда агента 3-го уровня - работника, являющегося субагентом по отношению к агенту 2-го уровня | 2000 | 10% (если он нашел клиента) | - |
| 5. Оплата труда работника, оформляющего арендные отношения | 1000 | 5% | - |
Это позволяет расставить агентов по недвижимости по строгому иерархическому принципу в соответствии с заинтересованностью в совершении сделки на основе вертикально-распределяемых дифференцированных комиссионных, формирующих непосредственные стимулы перехода на более высокий уровень с повышенным размером комиссионного вознаграждения при достижении определенного уровня оборотов агента.
|
|
|
