 |
Особенности регулирования рынка недвижимости
|
|
|
|
Риэлтерская деятельность в РФ представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с жилыми и не жилыми помещениями, зданиями, строениями, земельными участками, и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская фирма может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, в интересах которого совершается сделка.
Во времена СССР зарегистрированных риэлторов не существовало. Продажа и покупка недвижимости была запрещена. Единственным законным способом обменять квартиру или улучшить свои жилищные условия для граждан было обращение в государственное «Бюро по обмену жилой площади». Возле которых, в 1970-1980 годы, можно было встретить нелегальных маклеров, предлагавших услуги в решении вопросов с недвижимостью.
В 1990-2000 года профессия была лицензируемым видом деятельности, с обязательным страхованием профессиональной ответственности участников.
Представители профессии зачастую называют себя «профессионалами рынка недвижимости», однако в России не существует специализированных учебных заведений, кроме краткосрочных курсов, которые готовили бы риэлторов.
По утверждению СМИ, российские агентства недвижимости зачастую берут на работу риэлторами граждан, не обладающих профессиональными навыками, опытом и даже элементарным знанием действующего законодательства, в результате чего клиенты компаний несут как моральный, так и материальный ущерб.
Права и обязанности потребителя риэлторских услуг (клиента) регулируются общими положениями ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, обязательствам агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, заключенными между клиентом и риэлторской фирмой.
|
|
|
Основной контингент клиентов риэлторских фирм составляют физические лица, поэтому к услугам, оказываемым риэлторской фирмой клиенту - физическому лицу, будут применяться правила Закона РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей».
Потребители риэлтерских услуг имеют право:
) свободно выбирать риэлтора или риэлтерскую фирму. На рынке недвижимости существует множество агентств, предлагающих свои услуги. Во избежание обмана с их стороны гражданам рекомендуется обращаться в известные, хорошо зарекомендовавшие себя фирмы;
) проверять полномочия риэлтерской фирмы (риэлтора), в том числе через специально уполномоченный орган. В случае если в регионе существует профессиональная организация риэлторов, возможно обращение граждан к ней для получения сведений об интересующей фирме. Риэлторская фирма, в свою очередь, должна дать полную информацию о предоставляемых услугах;
) получать от риэлтерской фирмы (риэлтора) всю необходимую информацию о сделке. В том случае, когда потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами данного риэлторского агентства, ему предоставляется информация об условиях договора оказания риэлторских услуг. Помимо договора на оказание риэлторских услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершить для клиента, может потребоваться заключение договора агентирования, комиссии, поручения и пр. В данном случае риэлтерская фирма должна проконсультировать клиента обо всех условиях указанных договоров. Но риэлтор не обязан этого делать, он лишь отвечает на вопросы, задаваемые его клиентом;
) обращаться в специальные органы и иные компетентные государственные органы, саморегулируемые организации риэлторов и другие общественные организации по вопросам нарушения их прав как потребителей риэлторских услуг;
|
|
|
) контролировать выполнение риэлтором условий договора. Качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено, в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом. Качество предоставленной потребителю риэлторской услуги, связанной с приобретением в собственность или в пользование потребителя либо продажей (передачей в пользование другому лицу) принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.
В Российском законодательстве нет четкого закона о риэлтерской деятельности. Лишь в отдельных субъектах существуют разработанные самими же субъектами, законы о риэлтерской деятельности, например, «Закон о риэлтерской деятельности в городе Москве» или «Закон о риэлтерской деятельности в городе Санкт-Петербург».
Риэлтерская деятельность в России ведется в условиях недостаточного правового регулирования. А именно, риэлторы вынуждены использовать в своей работе всевозможные справочные материалы и гражданский кодекс РФ.
В настоящее время, в условиях, необходимо создание единой информационной систему справочников, кодификаторов, классификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных.
Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных юридических и физических лиц.
России необходим Федеральный закон о риэлтерской деятельности, в котором четко были бы прописаны стандарты оказания услуг риэлторами, их обязанности, требования к профессии риэлтор и ответственность участников в риэлтерской деятельности.
|
|
|
Как показывает практика работы различных агентств недвижимости, не все риэлтерские фирмы могут предоставить высококачественное предоставление своих услуг, цивилизованные договорные отношения между фирмой и клиентом, ясную прозрачность сделок, плюс выгодную для клиента ценовую политику.
Следует отметить, что предоставление гарантированного уровня надежности и качества сервиса в России смогут обеспечить агентства, которые развивают сеть собственных территориальных отделений.
Такая схема работы агентств недвижимости, гарантировала бы стабильную и надежную обстановку на рынке недвижимости.
Риэлтерская деятельность в России должна работать в соответствии с международным стандартом ISO 9001:2000 и системы качества менеджмента. Согласно этому стандарту, клиентам риэлтерских фирм гарантируются единые стандарты оказания услуг и высокий уровень качества.
Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.
При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует обратиться к ст. 4 Закона о регистрации.
Пункт 1 ст. 4 Закона о регистрации говорит о том, что «государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ… наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда».
|
|
|
Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.
С экономической точки зрения услуги большинства риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей - риэлторов заключаются в предоставлении определенной информации, имеющей коммерческую ценность, например о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. При этом риэлторы должны нести ответственность за предоставляемую потребителям информацию.
Так, одно из московских агентств недвижимости «Р» предоставляет клиентам доступ к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, путем выдачи персонального кода, с помощью которого клиент получает всю интересующую его информацию либо через «автоинформатор», либо от диспетчеров агентства по круглосуточному телефону. По условиям договора исполнитель не отвечает за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав; обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика! Близкие по смыслу, хотя и не столь откровенные формулировки встречаются в типовых договорах красноярских риэлторов. Например, агентство недвижимости «И» использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел.
На практике во избежание расширительного толкования условия о предмете договора риэлторы стараются и вовсе исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Поэтому даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях, а объем возмещения причиненного потребителю ущерба обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
Так, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212 500 руб., из них 20 000 руб. - оплата услуг агентства, а 192 500 руб. - сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал.
|
|
|
Ответчик Г. с иском не согласился, хоть и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п. 1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20 000 руб.
Приведенный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги (20 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие ее ненадлежащего оказания (192 500 руб.).
В период лицензирования риэлторской деятельности для занятия профессиональной деятельностью в области оказания услуг на рынке недвижимости риэлтору было необходимо выполнить формальные лицензионные требования.
Предполагается, что после перехода к саморегулированию, требования, предъявляемые к риэлтору, будут, по мнению автора, выглядеть следующим образом:
. Риэлтор должен быть членом только одной саморегулируемой организации риэлторов, создание и функционирование которой отвечает требованиям законодательства.
. Отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (данный пункт, возможно, входит в противоречие с конституцией, признающей презумпцию добросовестности участников экономических процессов).
. Осуществление страхования гражданской ответственности риэлторов в области сделок с недвижимостью либо по каждому заключаемому договору с клиентом.
. Внесение денежных средств в установленном размере и порядке, определенном саморегулируемой организацией в компенсационный фонд, страхующий ущербы, нанесенные субъектами рынка.
. Наличие в штате юридического лица риэлтора с образованием по уровню профессиональной переподготовки или высшего образования по отрасли, или наличие у риэлтора, отвечающего по образовательному уровню требуемым параметрам, свидетельства о регистрации его в качестве индивидуального предпринимателя.
. Соблюдения действующего законодательства в сфере оказания услуг на рынке недвижимости; подконтрольность и подотчетность саморегулируемой организации.
. Предоставление надлежаще оформленных документов в саморегулируемую организацию для вступления в ее члены.
Саморегулируемая организация участников рынка недвижимости при приеме в ее члены организации вправе предъявлять иные требования связанные с осуществлением деятельности и не противоречащие законодательству.
Как видно из приведенных выше тезисов, требования, в большинстве своем, при переходе к саморегулированию были сохранены и по сравнению с требованиями при лицензировании, дополнены в сторону ужесточения.
Таким образом, можно выстроить всю систему необходимых факторов для создания условий максимизации стоимости компании, определяя на каком этапе и каким образом происходят изменения, (а лучше увеличение) стоимости.
|
|
|
