Условия договора аренды нежилых помещений

Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий. Договор может считаться заключенным лишь в том случае,* если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или других нормативных актах как существенные или необходимые для договора определенного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 ГК РФ).

Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Гражданском кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Применительно к договору аренды нежилых помещений существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить нежилое помещение, подлежащее передаче арендатору (количество нежилых помещений, место их расположения). Данное условие может охватывать количественные, производственно-технические и экономические характеристики нежилого помещения. Заключая договор на аренду нежилого помещения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещений, его техническое состояние и назначение. Именно условие о составе передаваемого в аренду недвижимого имущества является основополагающим для данных отношений, т.к. реальные арендные отношения строятся на факте передачи в аренду конкретного имущества. «Кроме того, четкое определение в договоре состава арендуемого имущества необходимо для правильного расчета арендной платы, обеспечения надлежащего контроля за его состоянием и своевременным проведением ремонта, защиты имущественных прав арендатора и арендодателя».[19] Для арендатора это важно, чтобы ему передали в аренду конкретное, необходимое для него помещение. А арендодатель заинтересован в том, чтобы по окончании срока аренды или при прекращении действия договора его требования о возврате арендовавшегося имущества основывались ка содержавшихся в договоре характеристиках нежилого помещения.

Так, при рассмотрении конкретного спора в арбитражном суде, было установлено, что в течение определенного времени арендатор вносил арендную плату, в том числе за нежилое помещение, фактически переданное в аренду другому лицу. Это явилось следствием небрежности арендодателя и халатности самого арендатора, не сопоставившего включенный в договор перечень объектов аренды с фактически полученным в аренду имуществом. В результате подобных упущений страдают имущественные интересы предприятия, что ощутимо в условиях их хозяйственной самостоятельности.

Непосредственно связано с первым условием договора аренды нежилого помещения второе - о его стоимости. Стоимость арендованного имущества определяется исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического износа. При определении в договоре стоимости необходимо руководствоваться первоначальной стоимостью на основе бухгалтерских данных собственника; восстановительной стоимостью; остаточной стоимостью. Оценку стоимости помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, подлежащих сдаче в аренду производят оценочные комиссии, назначаемые территориальными комитетами по управлению государственным имуществом.

Базой для оценки стоимости основных фондов помещений является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из норм амортизации и фактического срока службы.

Следующее условие договора аренды нежилых помещений - размеры арендной платы. Арендная плата - это плата» за владение и пользование или только пользование на условиях аренды чужим имуществом. «По сути, арендная плата есть категория не экономическая, а чисто правовая, поскольку экономический эффект от использования какоголибо имущества в производственной деятельности и получаемые в результате этой деятельности доходы не зависят от того, на праве ли собственности, в силу аренды или по другим основаниям используется соответствующее имущество производителем».[20]

При согласовании размера арендной платы фактически сталкиваются самостоятельные и противоположные интересы. Интерес арендодателя состоит в том, чтобы сделать определенные накопления, а также получить коммерческий доход от сдачи имущества в аренду. В то же время, арендатор заинтересован получить в свое владение и пользование необходимое ему помещение с минимальными потерями своих доходов.

Из определения договора аренды - предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование - следует вывод о том, что условие об арендной плате относится к существенным условиям. Однако, договор аренды нежилого помещения, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может считаться незаключенным. Такое положение было установлено п.1 СТ.614 ГК РФ: «Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

Основы законодательства об аренде определяли размер арендной платы как сумму амортизационных отчислений* от стоимости арендованного имущества и части прибыли, которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества, на уровне не ниже банковского процента. Сейчас же Гражданский кодекс РФ предусматривает целый ряд вариантов установления в договоре арендной платы. При этом значительно расширяются сферы волеизъявления сторон.

Арендная плата может быть установлена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его составных частей.

Существуют следующие формы арендной платы:

- определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;

- установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;

- предоставленные арендатором арендодателю определенные услуги;

- передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;

- возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества (ст. 614 ГК РФ).

Этот перечень не является исчерпывающим или императивным. Стороны могут предусмотреть в договоре арендную плату как в виде сочетания различных из названных форм, так и в иной форме, не предусмотренной Гражданским кодексом.

Отлично от Основ законодательства об аренде Гражданский кодекс регулирует вопрос об изменении размера арендной платы. Такие изменения могут производится по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Ранее размер арендной платы мог меняться сторонами нечаще одного раза в пять лет. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы, если в связи с обстоятельствами, не зависящими от него существенно ухудшились условия пользования или состояние нежилого помещения.

Если арендатор существенно нарушает свои обязанности по внесению арендных платежей, то арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд. Это новая мера оперативного воздействия на арендатора, установленная п.5 ст. 614 ГК РФ.

Для определения размера арендной платы приказом Минстроя РФ от 14 октября 1992 года №209 была утверждена Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения).[21] Данная методика является рекомендательной. Методика устанавливает, что размер арендной платы за нежилые помещения должен учитывать восстановительную стоимость помещения, их потребительские качества, арендную плату за землю, используемую арендаторами нежилых помещений, амортизационные платежи, предстоящие расходы на капитальный ремонт объектов аренды, налоги. Методика также предусматривает корректировку размеров арендной платы с учетом уровня инфляции. Конкретные величины параметров, определяемых Методикой, устанавливаются администрациями республик, краев, областей, автономных и других образований с учетом рекомендаций.

Годовая арендная плата за нежилые помещения устанавливается не ниже сложившегося уровня арендной платы в предшествующем году и рассчитывается по специальной формуле, расписанной в Методике. В арендной плате за нежилые помещения учитывается стоимость арендной платы за землю, фактически используемой арендаторами нежилых помещений, включая занятую помещением, которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон. Также Методика рекомендует особый порядок определения арендной платы за нежилые помещения в зданиях - памятниках истории и культуры.

В Москве вопросы, связанные с арендной платой, регулируются также Положением о порядке определения годовой арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения) (Приложение №5 к постановлению правительства Москвы от 16 октября 1993 года №868) и распоряжением Госкомимущества РФ от 10 июня 1994 года №1456-р «О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в г. Москве».[22]

В соответствии с письмом Госналогслужбы РФ №УЮ-4-15/194н и Минфина РФ №143 от 8 декабря 1993 года «О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидендов и арендной платы»^ сроки внесения арендной платы при сдаче в аренду комитетами по управлению имуществом нежилых помещений определяются в договорах аренды между арендодателями и арендаторами. Суммы начисленной платы за текущий месяц перечисляются в соответствующий бюджет (по принадлежности объектов собственности) арендатором не позднее 10 числа, следующего за текущим месяцем. Копии платежных поручений, подтверждающих перечисление в бюджет арендной платы, передаются в фонд имущества и комитет по управлению имуществом для осуществления контроля за полнотой и своевременностью ее перечисления в бюджет. По истечении установленных сроков уплаты не внесенная сумма считается недоимкой и взыскивается с начислением пени.

Так как договор аренды носит срочный характер, следующим условием договора является его срок. В отношении этого условия произошли принципиальные изменения. Ранее законодательство (например, ст. 120 Основ гражданского законодательства Союза ССР) рассматривало условие о сроке как существенное. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался не заключенным. Кроме того, различные нормативные акты называли разные предельные сроки на аренду нежилых помещений. В Москве стороны могли руководствоваться постановлением правительства Москвы от 8 января 1992 года №34 «О неотложных мерах по развитию предпринимательской деятельности в г.Москве», п.21 которого устанавливал срок аренды нежилого помещения при желании арендатора в 25 лет. Основы гражданского законодательства также не содержали ограничения в сроках действия договора аренды. Однако, ст. 277 Гражданского кодекса 1964 года устанавливала, что срок договора имущественного найма не должен превышать 10 лет. Срок заключаемого между государственными, общественными организациями договора найма нежилого помещения не должен превышать 5 лет.[23] При таком неопределенном положении страдал, прежде всего арендатор, поскольку по истечении 5 лет арендодатель был вправе предъявить иск о расторжении договора (даже если срок аренды по договору превышал 5 лет) и закон был на стороне арендодателя.

Действующий Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор аренды нежилых помещений заключается на срок, определенный договором. Однако, допускается заключение договора и без указания в нем срока. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока заключаются в том, что каждая сторона такого договора может отказаться от него в любое время в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за 3 меcяца.

Все выше рассмотренные условия являются первостепенными для договора аренды нежилого помещения. Другие условия договора, которые составляют его основное содержание, подробнее будут рассмотрены далее.

После достижения соглашения по всем условиям договора стороны должны оформить его в надлежащем порядке.

Заключение договора аренды на нежилые помещения

Прежде всего, следует уделить внимание форме, в которой заключается договор. В соответствии с п.1 ст. 609 ГК РФ - это обязательная письменная форма. Кроме того, договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК РФ).

Особым образом регулируется форма договора аренды помещения, предусматривающего переход в последующем права собственности на это нежилое помещение к арендатору. Такие договоры заключаются в форме, предусмотренной для договора купли-продажи недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами и нотариального его удостоверения. Нотариальное удостоверение подобных договоров будет необходимым до принятия закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Москве порядок предоставления нежилых помещений имеет ряд особенностей. Управление московской недвижимостью осуществляется в соответствии с ранее упоминавшимся автором постановлением правительства Москвы №868. Этот акт содержит большое количество норм, противоречащих действующему законодательству, на что будет обращено внимание в дальнейшем.

При заключении договора аренды на помещение, находящееся в государственной собственности, арендодателем в Москве выступает Москомимущество. Основная масса договоров заключается в территориальных агенствах от имени Комитета, так как территориальные агенства являются его структурными подразделениями и, не обладая статусом юридического лица, не могут быть стороной по договору. При заключении договора аренды на помещение, находящееся в федеральной собственности в Москве арендодателем выступает Госкомимущество. Передача помещений в аренду любому физическому и юридическому лицу осуществляется, как правило, на основании конкурса или аукциона. П.4.2. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868 установлен ряд исключений из этого правила, перечень которых является исчерпывающим. П.4.3. этого же приложения устанавливает, что фактическая передача помещения в аренду осуществляется после оформления свидетельства в Управлении недвижимости Москомимущества, согласно которому должен быть оформлен приемосдаточный акт на передаваемое помещение и заключен договор аренды. Однако, на практике существует обратный порядок - свидетельство на право аренды выдается после заключения договора. Это безусловно неправильно. В соответствии с П.4.3. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868 заключение договора аренды осуществляется после оформления свидетельства на право аренды в Управлении недвижимости Москомимущества, то есть свидетельство представляет собой некий разрешающий документ для заключения договора.

Одним из нововведений являлся п.11 постановления правительства Москвы №868, предоставивший арендатору право «узаконит» договоры аренды, заключенные без участия Москомимущества в течение трех месяцев с даты издания постановления, то есть до 16 декабря 1993 года. Согласно этому пункту в заявительном порядке подлежат регистрации в Москомимуществе договоры аренды, субаренды и другие договоры, в частности, договоры о совместной деятельности, содержащие обязательства по предоставлению нежилых помещений. Постановлением правительства Москвы №81 от 24 января 1995 года данное положение п.11 было признано утратившим силу (п.8). [24]

После заключения договора по истечении определенного времени стороны по своему желанию могут изменить или расторгнуть его.

123456

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: