Изменение и расторжение договора аренды нежилых помещений

Изменение условий договора и его досрочное прекращение допускается по соглашению сторон либо решению суда. В основе требований об изменении или расторжении договора могут лежать различные мотивы. Споров такого рода не мало в практике арбитражных судов. В каждом случае судья дает оценку обоснованности доводов обеих сторон и принимает решение об удовлетворении требований истца или отказе в их удовлетворении. Однако, в отдельных случаях в законодательстве могут содержаться непосредственные указания о том, как оценивать те или иные конкретные мотивы, лежащие в основе требований об изменении (расторжении) договора. Так, в ст. 617 ГК РФ сказано, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное имущество к другому лицу не являются основанием для изменения или расторжения договора аренды. Такое однозначное указание в законе фактически предопределяет решение юрисдикционного органа по иску об изменении (расторжении) договора аренды нежилого помещения, если требования истца основаны лишь на изложенных выше мотивах.

Второй случай, указанный в законе, предусмотрен п.З ст. 614 ГК РФ. Согласно данной норме размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Третье конкретное указание касается расторжения договора аренды. В соответствии со ст. ст. 619 и 620 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон решением суда. Это значит, что никакие иные мотивы не должны приниматься во внимание юрисдикционным органом при рассмотрении спора о расторжении договора аренды нежилого помещения. Расторжение договора по решению суда возможно лишь при условии существенного нарушения договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК РФ).

Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Эти основания носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором могут быть предусмотрены и иные основания для его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Ст. 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между сторонами в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемого в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копии письменного предупреждения арендатора и документов о его направлении или вручении арендатору. В противном случая иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения.

Таким образом, единственным актом, регламентирующим отношения арендатора и арендодателя в каждом конкретном случае аренды нежилых помещений является договор. Перед его заключением стороны должны прийти к соглашению по всем условиям, которые являются существенными для договора аренды нежилых помещений. И только после достижения такого соглашения возможно заключение договора. Договор на аренду нежилых помещений заключается в письменном виде путем подписания его сторонами. Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами, установленными Госкомимуществом РФ. Если одну из сторон не устраивают некоторые условия договора либо одна из сторон недовольна выполнением этих условий контрагентом, то договор может быть досрочно расторгнут.

При заключении договора, при изменении его условий, а также при расторжении договора его участники меняют свое правовое положение. Но во всех случаях стороны обладают определенными правами и выполняют обязанности по данному договору.