 |
Права и обязанности сторон по договору
|
|
|
|
Основное содержание договора аренды нежилых помещений составляют права и обязанности арендатора и арендодателя» Большее внимание в рассмотрении данного вопроса будет «уделено правам арендатора, так как именно данный участник договора имеет менее стабильное положение при пользовании арендуемым нежилым помещением.
Правом арендатора является то, что он может требовать от арендодателя передачи ему нежилого помещения, если последний не предоставил помещение в определенный договором срок. Также арендатор может потребовать возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды нежилого помещения, он может заявить требование о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств (ст. 611 ГК РФ).
Если после заключения договора, арендатор обнаружит такие недостатки нежилого помещения, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, то арендатор может воспользоваться предоставленными ему законом способами защиты нарушенного права (ст.612 ГК РФ), а именно: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодателю предоставлена единственная возможность избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее уведомление арендатора, должен без промедления безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду нежилого помещения.
|
|
|
В случаях, когда арендодатель был обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое нежилое помещение и не выполнил этой обязанности, арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения размера арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).
Некоторыми своими правами арендатор может воспользоваться лишь с согласия арендодателя. Это особые правомочия, реализация которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся: право сдавать арендованное нежилое помещение в субаренду, право передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять арендованные нежилые помещения в безвозмездное пользование и т.д. Согласие арендодателя в данных случаях требуется по причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем прав собственности на сданное в аренду имущество.
Одним из наиболее важных вопросов для арендаторов является возможность и порядок передачи арендованного помещения в субаренду.
Срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды (ст. 615 ГК РФ). Поэтому плата за помещение, сдаваемое в субаренду не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды. В соответствии со ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Законодатель исходит из того, что обязательство не может создавать обязанности для лиц, не участвующих в нем в качестве стороны, то есть для третьих лиц, в данном случае, арендодателя.
|
|
|
ПРИМЕР. В 1992 году Москомимущество сдало в аренду издательству «Русский язык» помещение на ул.Лушкинской. Издательство переуступило здание Международному промышленному банку. Договор о совместной деятельности между ними фактически являлся договором субаренды. Банк полностью отреставрировал строение на свои средства, переоборудовав его под офис. По сведениям Москомимущества, «Русский язык» получал от банка за субаренду площадей валюту, однако, само издательство арендную плату не вносило. Это стало основанием для расторжения договора аренды через суд. После удовлетворения иска, МКИ сдал эти площади в аренду международному журналу «Панорама». По решению суда банку пришлось освободить отреставрированное строение.[25]
Однако, в данном случае субарендатор получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды нежилого помещения заключения с ним договора в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору. Это право может быть реализовано вплоть до предъявления субарендатором иска о принуждении арендодателя к заключению договора в суд.
В Москве, согласно п 5.2. Приложения №1 к постановлению правительства Москвы №868, размер нежилых помещений, передаваемых в субаренду не должны превышать 25% от общей арендуемой площади.
П.5 указанного приложения предусматривает предоставление помещений в субаренду любым юридическим лицам, зарегистрированным в установленном порядке, с согласия арендодателя - Москомимущества и арендатора. О физических лицах в этом пункте не указывается. Но, поскольку, к договору субаренды применяются правила, установленные для договора аренды, то данное положение противоречит п.4.1. указанного приложения, согласно которому передача помещения в аренду осуществляется любому юридическому и физическому лицу. Кроме того, п.5 c 3. Приложения №1 установлено, что заключенный между арендатором и субарендатором договор утверждается в Москомимуществе.
Интересно также отметить особенность в практике заключения договоров субаренды. Для оформления в установленном порядке договора субаренды нежилого помещения Москомимущество требует предоставления договора о совместной деятельности, заключенного между арендатором и субарендатором. В противном случае в оформлении договора субаренды отказывается. Безусловно, такое требование Москомимущества есть нарушение действующего законодательства.
|
|
|
Следующим правом арендатора является то, что он по своему желанию может производить улучшение арендованного нежилого помещения. Отделимые улучшения являются его собственностью, если же улучшения не могут быть отделены без вреда от помещения, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. В случае, когда неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость, как правило, не возвращается.
Одним из важнейших прав, предоставляемых действующим законодательством арендатору, добросовестно выполняющему свои обязательства, является преимущественное право на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ). Надо ли говорить о том, что для арендатора, владеющего помещениями, которые являются основой его деятельности, требуется стабильность и уверенность в том, что он застрахован от всяческих неожиданностей. Однако, до недавнего времени был отнюдь не бесспорным вопрос даже о возможности защиты этого права арендатора. Поэтому Высший арбитражный суд РФ в своем информационном письме от 10 сентября 1993 года №С-13/ОП-276[26] специально разъяснил, что арендатор надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды» имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора. Также подчеркивается, что указанное право арендатора должно быть защищено в судебном порядке. При защите этого права необходимым является предоставление документа, подтверждающего намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором. Вместе с тем, в аналогичных ситуациях арбитражные суды не всегда защищают прежнего арендатора.
|
|
|
ПРИМЕР. В Московский областной арбитражный суд обратилось ТОО «Интерьер МО» с иском о понуждении комитета по управлению имуществом г.Люберцы к заключению договора на нежилое помещение. В соответствии с уставом ТОО является правоприемником цеха по комплексному изготовлению высокохудожественного интерьера жилищ «Интерьер» Люберецкого ГПО БОН, производственные фонды которого были приватизированы путем выкупа арендованного имущества, кроме здания, где располагался цех. Суд удовлетворил исковые требования.
Но кассационная и надзорная инстанции отменили это решение. Лишь Пленум ВАС РФ по протесту своего председателя исправил ошибку.[27]
Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим лицом, следует привлечь последнего в качестве третьего лица. При подтверждении указанных истцом требований арбитражный суд производит замену арендатора, заключившего договор аренды нежилого помещения, указывая об этом в решении. В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не намерен сдавать спорное нежилое помещение в аренду, оснований обязывать арендодателя возобновить договор не имеется.
В другом разъяснении Высшего арбитражного суда о правомерности проведения конкурса на право заключить договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды этого помещения содержалось следующее. Действующим законодательством не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако, при проведении арендодателем такого конкурса, в условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд требования о признании конкурса недействительным. При проведении конкурса арендодатель должен поставить его участников в известность о том, что арендатор, имеющий с арендодателем договор обладает преимущественным перед другими лицами правом на его возобновление. Арендатор вправе потребовать от арендодателя возобновить с ним договор на условиях, на которых договор мог быть заключен с победителем конкурса, независимо от того, являлся ли арендатор участником конкурса или нет.[28].
|
|
|
Гражданский кодекс РФ указывает, что если после окончания срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.621).
Особого внимания требует право арендатора на выкуп арендованного имущества, в нашем случае - нежилого помещения, если такое право предусмотрено условиями договора аренды или законодательством. Такой выкуп возможен по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ). В случаях, когда стороны не предусмотрели условия выкупа в договоре, они могут заключить об этом дополнительное соглашение и при этом договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Примером выкупа имущества в силу закона может служить имеющий широкое распространение факт приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. В соответствии с Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года №1535[29] правом на приобретение арендованных нежилых помещений наделены юридические и физические лица, ставшие собственниками приватизируемых государственных и муниципальных предприятий или в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду:
а) акционерные общества открытого типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о приватизации, не менее 75 процентов их акций;
б) граждане и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность, предприятия, не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.
Во всех приведенных случаях обязательным условием для реализации права на выкуп является наличие надлежащего договора аренды нежилого помещения.
ПРИМЕР. Комитет по управлению имуществом г.Краснодара обратился в Краснодарский краевой арбитражный суд с иском о признании недействительными договоров аренды с правом выкупа от 01.06.91г. и от 25.12.92г. №159. Истец ссылался на то, что договор от01.0б.91г. заключен ненадлежащим арендодателем и что арендатор не создал и не зарегистрировал в установленном порядке арендное предприятие. Требование о признании недействительным договора от 25.12.92г. основано на том, что Комитет по управлению имуществом г.Краснодара не мог быть правопреемником надлежащего арендодателя и что при переоформлении договора от 01.06.91г. Комитет не проверил соответствие договора законодательству. Первоначально иск был удовлетворен. Кассационной и надзорной инстанциями решение также оставлено без изменения. Лишь Пленум Высшего арбитражного суда РФ отменил вынесенное решение и в иске Комитету отказал по следующим основаниям. Согласно договору от 01.06.91г. Краснодарский крайобщепитсоюз, выступивший в качестве арендодателя, передал организации арендаторов ресторана «Бургас» в аренду с правом выкупа имущественный комплекс ресторана. Мотивируя недействительность договора, судебные инстанции не приняли во внимание то обстоятельство, что указом Президента РФ от 14 октября 1992 года №1230 на соответствующие комитеты по управлению имуществом возлагалась обязанность по переоформлению договоров аренды. В исполнение этого указа Комитетом г.Краснодара договор от 01.06.91г. был переоформлен на договор от 25.12.92г. №159 с ТОО «Бургас», созданным трудовым коллективом арендаторов. Одновременно Комитет утвердил план приватизации ТОО «Бургас», в котором способом приватизации значился выкуп арендованного имущества. Эти действия свидетельствуют о том, что Комитет по управлению имуществом г.Краснодара одобрил договор от 01.06.91г. Сам по себе факт ненадлежащей проверки Комитетом по управлению имуществом г.Краснодара соответствия законодательству договора от 01.06.91г. при его переоформлении не влечет недействительность договора от 25.12.92г. №159. Других оснований для признания этого договора недействительным истец не привел.[30]
Подобных дел, связанных с выкупом арендованных помещений, находится в производстве арбитражных судов немало.
Все вышеперечисленные права арендатора являются наиболее важными и значимыми для него. После ознакомления с ними необходимо выяснить, какие на арендаторе лежат обязанности.
Основная обязанность арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Вопросы, связанные с регулированием платы за аренду нежилых помещений были рассмотрены в параграфе «Условия договора аренды нежилых помещений».
Обязанностью арендатора является пользование переданными ему помещениями согласно условиям договора аренды и в соответствии с назначением этого имущества (ст. 615 ГК РФ).
Основной обязанностью арендодателя по договору аренды нежилого помещения является обязанность предоставить арендатору помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (СТ.611 ГК РФ). Однако, типовым договором обязанность по передаче помещения возложена на балансодержателя. Причем, здесь же сказано, что приемо-сдаточный акт при передаче помещения составляется не балансодержателем, а лишь при учестии его представителя. Интересно также отметить, что среди участников договора термин «балансодержатель» не указан, но все обязанности, которые, согласно действующему законодательству, должны быть возложены на арендодателя, вменены этой несуществующей стороне.
Гражданский кодекс Российской Федерации обязывает арендодателя предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613).
Принимая во внимание временный характер владения и пользования арендованным нежилым помещением арендатором, обязанности по осуществлению капитального ремонта сданного в аренду имущества возложены на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться им за свой счет в срок, установленный договором, а если такой срок договором не указан или имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить капитальный ремонт в разумный срок.
Таково содержание основных прав и обязанностей сторон по договору аренды нежилых помещений. За нарушение своих обязанностей стороны несут ответственность.
|
|
|
