 |
Ответственность сторон по договору аренды нежилых помещений
|
|
|
|
Институт гражданско-правовой (имущественной) ответственности за нарушение договорных обязательств - важный элемент структуры договорных отношений. Он выполняет три основные функции.
Во-первых, превентивную функцию. Установление в законе или договоре ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение каких-либо обязательств является средством обеспечения их выполнения, так сказать, под угрозой применения наказания. Это особенно действенно в тех случаях, когда сторона имеет реальную возможность выполнить свое обязательство, однако, может нарушить его в угоду какому-либо экономическому интересу. К примеру, вместо своевременного перечисления арендной платы арендатор намерен использовать соответствующие денежные средства по другому назначению с целью получения определенной экономической выгоды. Наличие в данном случае в договоре аренды условия об ответственности за несвоевременное перечисление арендной платы, скорее всего, заставит арендатора отказаться от своего намерения и выполнить обязательство перед арендодателем.
Во-вторых, гражданско-правовая (имущественная) ответственность играет компенсационную роль в договорных обязательствах. Неисполнение одной из сторон обязательств по договору затрагивает имущественные интересы другой стороны. Причиненный при этом ущерб возмещается путем применения к виновной стороне мер гражданскоправовой ответственности.
В третьих, с помощью указанных норм на сторону, не исполнившую условия договора, возлагаются неблагоприятные имущественные последствия, что служит своего рода наказанием за нарушение обязательств перед контрагентом по договору.
|
|
|
Так, с арендатором, который пользуется нежилыми помещениями не в соответствии с условиями договора или его назначением, договор может быть расторгнут и с него могут быть взысканы убытки. В соответствии с упоминавшимся выше постановлением правительства Москвы №81 от 24 января 1995 года «О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 16 сентября 1993 года №868» Москомимуществу было предписано вносить в договоры аренды, контракты условия, по которым юридические и физические лица, не использующие нежилые помещения по прямому назначению, по истечении 60 дней со дня подписания договора оплачивают эти площади в пятикратном размере.
При нарушении права арендатора на преимущественное возобновление договора на новый срок, арендатор может потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с новым арендатором договору аренды нежилого помещения. А также, если пожелает арендатор, арендодатель должен будет возместить убытки, причиненные первому в связи с отказом.
Гражданский кодекс РФ предусматривает ответственность арендодателя и за недостатки сданного в аренду нежилого помещения (ст. 612).
Нормы об ответственности содержатся в общих и специальных актах и в заключенном сторонами договоре. Эти нормы предусматривают два вида имущественной ответственности: применение санкций и возмещение убытков. Санкции устанавливаются законом или договором применительно к конкретному виду нарушения в строго определенном размере и взыскивается со стороны по договору за сам факт нарушения обязательства независимо от неблагоприятных последствий этого нарушения. Под убытками понимаются расходы, произведенные кредитором, утрата или повреждение его имущества (прямой действительный ущерб), а также не полученные кредитором доходы, которые он получил бы, если бы обязательство было исполнено должником (косвенный ущерб). Санкции легче для взыскания, чем убытки. Их размер не нужно доказывать, достаточно лишь доказать факт нарушения, за который установлена соответствующая санкция. Убытки же нужно доказывать в каждом конкретном случае. Особенно сложный процесс такого доказывания в части размера неполученных доходов^. Хотя и размер реально понесенных расходов для устранения последствий нарушения условий договора не всегда является бесспорным.
|
|
|
Проблема возмещения убытков достаточно актуальна для арендных отношений, поскольку эти отношения тесно связаны с правом собственности и законного владения. Практика арбитражных судов показывает, что стороны неохотно идут на установление в договорах санкций, не предусмотренных законодательством. Поэтому включать санкции в договоры следует по соглашению.. То есть, если арендодатель требует установить в договоре санкцию в свою пользу, то он должен принять предложение арендатора об установлении санкций в пользу последнего. Только при таком подходе в договор об аренде будет включен раздел об имущественной ответственности сторон за нарушение договорных обязательств.
Таким образом, отношения между арендатором и арендодателем строятся в соответствии с закрепленными в законе и договоре их правами и обязанностями. Именно права и обязанности сторон являются основным содержанием договора аренды нежилых помещений. Соблюдение сторонами взаимных прав и обязанностей способствуют успешной реализации цели предпринимательской деятельности в отношениях между контрагентами договора. Но, к сожалению, не всегда стороны соблюдают установленные ими же условия договорами тогда за неправомерные действия по отношению к другой стороне наступает ответственность в виде санкций и возмещения убытков. Это, бесспорно, не укрепляет имущественное положение сторон и их репутацию.
Заключение
Итак, тема «Некоторые проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений в Российской Федерации» актуальна в современных условиях развития российской экономики.
Исходя из проведенного исследования можно сделать следующие выводы:
1. Аренда является одним из наиболее распространенных способов
владения и пользования нежилыми помещениями.
|
|
|
2. Договор аренды нежилых помещений регулируется Гражданским кодексом РФ, федеральными законами, указами Президента РФ и различными подзаконными нормативными актами.
3. Нормативные акты, принятые органами власти и управления различных уровней содержат противоречия в правовом регулировании арендных отношений. С одной стороны нормативные акты, принятые и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Федерации противоречат Гражданскому кодексу РФ. С другой стороны, нормы правовых актов субъектов Федерации и местного самоуправления входят в противоречие с законодательными актами федерального уровня. Такое положение вещей создает трудности в применении арендного законодательства и нередко приводит к спорным ситуациям.
4. Объектом данного договора аренды является нежилое помещение. Им признается помещение, не входящее в жилищный фонд и предназначенное для коммерческих и иных целей.
5. В случаях обоснованной необходимости возможно изменение функционального назначения жилых помещений и перевод их в нежилые в целях получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда. Порядок такого перевода представляет собой сложную процедуру и требует большого количества согласований с различными специально уполномоченными государственными органами. В условиях острой нехватки жилищного фонда такая процедура оправдывает себя.
6. Для определения надлежащего арендодателя в договоре аренды нежилых помещений важно знать, к какой форме собственности относятся данные помещения: частной, государственной федеральной, государственной субъектов Федерации, муниципальной.
7. С 1992 года арендодателями нежилых помещений государственной собственности выступают только соответствующие комитеты по управлению имуществом. Несмотря на то, что стороной в договоре является соответствующий комитет, обязанности арендодателя фактически вменены балансодержателю нежилого помещения. Однако, балансодержатель по законодательству стороной договора не является. Такое положение ущемляет интересы балансодержателя и, поэтому было бы справедливо предоставить ему возможность выступать стороной в договоре аренды нежилого помещения, либо обязать комитеты фактически выполнять все обязанности арендодателя по договорам.
|
|
|
8. Арендные отношения возникают только после заключения договора с надлежащей стороной в письменной форме. Для договоров аренды нежилых помещений требуется их регистрация в государственных органах.
9. До истечения действия данного договора стороны по соглашению могут менять его условия, а также расторгнуть договор досрочно. Это возможно и в судебном порядке при наличии оснований к таким требованиям.
10. Иногда при перемене собственника арендуемого помещения новый арендодатель требует изменения условий договора или его расторжения. Данные требования незаконны, и при обращении такого арендодателя в суд, в иске ему должно быть отказано.
11. Причиной существования проблем в области аренды нежилых помещений является также незнание отдельными предпринимателями нормативной базы.
12. К сожалению, сами арбитражные суды не всегда однозначно и правомерно выносят решения по конкретным делам, возникшим из арендных правоотношений.
13. Большую роль в установлении единообразного порядка применения арендного законодательства играют разъяснения Высшего арбитражного суда РФ.
Думается, с введением частей первой и второй Гражданского кодекса РФ отношения по поводу аренды нежилых помещений будут более однородными и единообразными, что должно способствовать уменьшению споров, передаваемых на рассмотрение арбитражных судов.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть 1 и часть 2). Российская газета. 1994г. №238-239 от 8 декабря; 1996г. №23-25,27 от 6,7,8,10 февраля.
2. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. «Совет юриста». Москва. 1992
3. Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября о
4. Указ Президента РФ "О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" от 14 октября 1992г. №1230. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. №16. Ст.1237.
5. Постановление Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991г. №3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность". Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №3. Ст. 8 9.
|
|
|
6. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. №25. Ст.481; 1991г. №12 Ст.325.
7. Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994г. №1535. Собрание законодательства РФ. 1994. №13. Ст. 147 8.
8. Положение об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности от 18 марта 1992г. №114-РП. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №13. Ст. 697.
9. Постановление правительства Москвы "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" от 16 сентября 1993г. №868. Газета «КоммерсантЪ». 1993. №44. от 1-7 ноября. С.41-46.
10. Постановление правительства Москвы "О ходе выполнения постановления правительства Москвы от 16 сентября 1993г. №868 "О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве" от 24 января 1995г. Газета «Деловая Москва сегодня». 1995. №7. С. 4.
11. Порядок перевода жилах помещений (домов) в нежилой фонд в г.Москве (Приложение №1 к распоряжению мэра Москвы "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" от II ноября 1994г. №560-РМ). Вестник мэрии Москвы. 1994. №24.
12. Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения) от 14 сентября 1992г. №209. Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 21-29.
13. Письмо Госналогслужбы РФ №УЮ-4-15/194н и Минфина РФ №143 от 8 декабря 1993г. "О сроках и порядке перечисления в бюджет дивидентов и арендной платы". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнесинформ». М. 1996. С. 83-84.
14. Распоряжение Госкомимущества РФ от 10 июня 1994г. №1456-Р "О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в г.Москве". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С.95-99.
15. Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ: №10 от 20 апреля 1993г. по делу №28-896 Московского городского арбитражного суда. Вестник ВАС РФ. 1993. №8. С. 35-38; №15 от 1 июля 1993г. "О протесте Председателя ВАС РФ на решения по делу №6-571 арбитражного суда г.Москвы". Вестник ВАС РФ. 1993. №10. С.47-48; №39 от 20 декабря 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. №4. С. 60-62; №31 от 27 сентября 1994г. Вестник ВАС РФ. 1995. №2. С.38-40; №15 от 23 мая 1995г. "О договорах аренды с правом выкупа". Аренда жилых и нежилых помещений. Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С.14 5-147.
16. Арбитражная практика недели. Газета «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №22 от 29 ноября; №31 21 февраля; №12 25 января; №75. 25 апреля.
17. Информационные письма от 3 сентября 1993г. №С-13/ОП-272 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещании по судебноарбитражной практике". Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С. 100-101; от 10 сентября 1993г. №С-13/ОП-276. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С.104-105; 1995. №10. С.6869.
18. Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С.2-22.
19. Герасименко С.А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Век». 1992.
20. Горемыкина Е. «Правовое регулирование аренды нежилых помещений в Москве». Журнал «Закон». 1994. №11 С.9 9-100.
21. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. №10. С. 14-18.
Сноски:
1. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1989г. №25. Ст.481; 1991г. №12 Ст.325 2 Российская газета, 1994г. №238-239 от 8 декабря; 1996г. №23-25,27 от 6,7,8,10 февраля
2. Долинская В. «Договор аренды (имущественного найма)». Журнал «Закон». М. 1994. №10. С. 14
3. См. об этом: Витрянский В.В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С. 2-22 2 Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С.4
4. Жилищный кодекс РСФСР, с изменениями и дополнениями по состоянию на 1 октября 1992г. М. «Совет юриста». 1992
5 Проект Жилищного кодекса РФ. «Российская газета». 1994. 8 октября
6. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №22. от 29 ноября («Арбитражная практика недели»)
7. Вестник мэрии Москвы. 1994. №24
8. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №3. Ст. 8 9
9. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. №13. Ст. 697
10. «КоммерсантЪ». 1993. №44. от 1-7 ноября. С. 41-46
11. Сборник актов Президента и Правительства РФ. 1992. №16. Ст. 1237
12. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №10. С.47-48
13. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С.10 0-101
14. «КоммерсантЪ-DAILY» 1995. №31. 21 февраля («Арбитражная практика недели»).
15. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №8. С. 35-38
16. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №12. 25 января. («Арбитражная практика недели»)
17. См об этом: Витрянский В. В. «Комментарий части второй Гражданского кодекса РФ». Журнал «Хозяйство и право». М. 1996. №2. С.2-22
18. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. №2. С. 38-4 О
19. Герасименко С.А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Век». 1992. С.16
20. Герасименко С.А. «Аренда как организационно-правовая форма предпринимательства». М. Изд. «Бек». 1992. С.19
21. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С.21-29
22. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 95-99 2. Там же: С.83-84
23. См. об этом подробнее: Горемыкина Е. «Правовое регулирование аренды нежилых помещений в Москве». Журнал «Закон». 1994. №11 С. 100
24. Газета «Деловая Москва сегодня». 1995. №7. С. 4
25. «КоммерсантЪ-DAILY». 1995. №75. 25 апреля. («Арбитражная практика недели»)
26. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1993. №11. С. 104-105
27. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. №4. С. 60-62
28. Вестник Высшего арбитражного суда РФ. 1995. №10. С. 68-69
Собрание законодательства РФ. 1994. №13. Ст. 1478
30. «Аренда жилых и нежилых помещений». Сборник нормативных документов с комментариями. Агенство «Бизнес-информ». М. 1996. С. 145-147
|
|
|
