1.4 Документальность оформления залоговых операций банка

Залоговая сделка должна оформляться письменным договором. В пункте 2 ст. 339 ГК РФ предусмотрена обязательная письменная форма договора: «договор о залоге должен быть заключен в письменной форме».

«По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности, но при этом стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хотя не лишаются права приводить письменные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Однако в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность»

Действующее законодательство признает заключение договора путем обмена письмами, телефонограммами и т. п., подписанными стороной, которая их посылает, с соблюдением требований главы 28 «Заключение договора» ГК РФ.

Существенные условия договора о залоге определены в ст. 339 ГК РФ, в соответствии с которой в договоре о залоге должны быть указаны:

- предмет залога и его оценка;

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом;

- условие о том, у какой из сторон - залогодателя или залогодержателя - находится заложенное имущество;

- срок исполнения обязательства

Следует указать также наименование сторон основного договора, его номер, дату и место его заключения. [7]

Современное российское законодательство не предполагает возможности оформления залога недвижимости (ипотеки) каким-либо другим документом, кроме договора о залоге. Дополнительно к договору о залоге (при условии, что в нем это предусмотрено) может быть выдана закладная, никоим образом договор о залоге не заменяющая, но исключающая возможность передачи прав по этому договору иным способом, кроме как путем передачи прав по закладной.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1. Право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

2. Право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Закладная должна содержать в себе обязательные реквизиты, указанные в ст. 14 Закона об ипотеке. Документ, названный " закладная", в котором отсутствует какой-либо из обязательных реквизитов, не может считаться закладной.

Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной. Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Перечень документов для залога недвижимости (квартиры и жилые дома, земля)

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, выданное территориальным органом ФРС РФ

2. Документы, послужившие основанием для выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, инвестирования, уступки прав требования, свидетельство о праве на наследство и пр. со всеми приложениями, изменениями и дополнениями к нему)    

3. Акт приема-передачи квартиры

4. Документы, подтверждающие факт оплаты квартиры/дома (платёжные поручения и/или выписки по счетам, расписки в получении денег, квитанции и пр. )

5. Нотариально удостоверенное согласие от каждого собственника недвижимости на предоставление ее в залог Банку, если право собственности на недвижимость принадлежит не одному лицу

6. Документы из БТИ (технический и кадастровый паспорт): экспликация, поэтажный план, Форма № 1а или выписка из технического паспорта объекта - актуальны в течение 30 дней    

7. Выписка из домовой книги или иной документ, подтверждающий наличие/отсутствие постоянно или временно зарегистрированных лиц - актуальна в течение 30 дней 

 8. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов на закладываемое имущество

9. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещение, коммунальных услуг   

10. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - актуальна в течение 20 дней

 11. Заключение согласованного с Банком независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, с приложением копии документа, дающего право заниматься оценочной деятельностью

В данной главе мы рассмотрели способы обеспечения возвратности кредита, следовали нормативно-правовые акты залоговых операций, выяснили сущность залога, выяснили документальность оформления залоговых операций банка.