Главная | Обратная связь | Поможем написать вашу работу! Архитектура Биология География Искусство История Информатика Маркетинг Математика Медицина Менеджмент Охрана труда Политика Правоотношение Разное Социология Строительство Физика Философия Финансы Химия Экология Экономика Электроника Определение рыночной стоимости земельных участков. Стр 1 из 4Следующая ⇒ Курсовой проект Оценка рыночной стоимости земельных участков Введение   Оценка земли - это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо - права аренды. Оценка рыночной стоимости земли и природных ресурсов, а также прав, связанных с их использованием, является сравнительно новым научным и практическим направлением деятельности в России и требует выработки терминологии и методологии, совместимой с международными и европейскими стандартами оценки и, в то же время, учитывающей национальную специфику, которая проявляется в правовых особенностях использования природных ресурсов, условиях формирования их рынков и практическом применении оценочных показателей. Целью оценки рыночной стоимости земли является совершение сделки с земельным участком, имущественным комплексом или вещными правами на объект недвижимости. Оценка рыночной стоимости земли может также проводиться и в иных целях, например, в целях установления земельного налога и арендной платы за землю, налога, компенсации ущерба и убытков в случае реквизиции или изъятия земельного участка, принятия решений в сфере планирования использования территории и др. Сегодня данный вид оценки является одним из самых востребованных. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли осуществляется с целью определения стоимости земельного участка. Между тем, понятия «земля» и «земельный участок» не являются синонимами, и обозначают различные объекты. Земельный участок - есть часть поверхности земли, границы которой четко определены и удостоверены в установленном порядке. В свою очередь, понятие «земля» имеет более широкую трактовку. Являясь объектом гражданско-правовых отношений, земля априори имеет стоимость. Строительство зданий и сооружений, считающееся улучшением, значительно увеличивает рыночную стоимость земельных участков. Однако, четко ответить на вопрос, насколько изменилась стоимость земли, может лишь независимая оценка земельного участка. Оценка стоимости земли призвана определить рыночную стоимость земельного участка или же стоимость права аренды, которая зависит от правомочий арендатора, наличия / отсутствия обременений, прав третьих лиц на объект оценки, а также его целевого назначения. Оценка земельного участка обязательно должна учитывать такие важные факторы, как место нахождения объекта оценки, рыночный потенциал земли (ожидаемый доход от использования участка), срок эксплуатации, конъюнктуру рынка (уровень рыночных цен и конкуренции).   Анализ рынка дачных участков, находящихся на территории Кировского района, города Кунгура дачный стоимость рыночный земельный Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Краткая характеристика земельного рынка города Кунгура Общий земельный фонд города Кунгура составляет 6891 га. Климат умеренно-континентальный, выражающийся в больших колебаниях температуры воздуха внутри года и в течение суток. Преобладающие ветра юго-западные и западные. Местность сильно расчлененная. Возвышенные, слабо всхолмленные водоразделы, изрезанные логами и оврагами, чередуются с глубоко врезанными речными долинами Сылвы, Ирени, Шаквы. Поверхность водораздельных участков понижается с юго-востока на северо-запад и прорезана логами. Абсолютные отметки рельефа колеблются от 11 до 220 м. В геологическом отношении территория города закарстована, идет процесс физико-химического воздействия подземных и поверхностных вод на горные породы карбонатного, сульфатного, хлоридного состава, в течение которого меняется состояние, прочностные свойства, состав и сложение этих пород. Вся территория города Кунгура по выявленным опасно-геологическим процессам делится на следующие участки: вполне благоприятные; условно благоприятные; неблагопрятные. Оптимальным вариантом по комплексному размещению кварталов многоэтажной застройки принят вариант размещения жилья в жилом районе Железнодорожный, усадебной застройки - в жилом районе Первомайский. Таблица 1. Баланс земель города Кунгура № п/п Состав земель Общая площадь
		га	%
1	Земли общественно-жилой застройки, всего:	746,0	10,8
	в том числе:
1.1	многоквартирной 6-10 этажной застройки	2,6	0,04
1.2	многоквартирной 2-5 этажной застройки	167,1	2,4
1.3	усадебной застройки	548,6	7,96
1.4	микрорайонного значения (в т.ч. д/сады, школы)	27,7	0,4
2	Земли общественно-деловой застройки	99,9	1,5
3	Земли промышленных и коммунально-складских территорий	372,1	5,4
4	Земли инженерной и транспортной инфраструктуры, всего:	507,4	7,4
	в том числе:
4.1	инженерного обеспечения	34,6	0,5
4.2	объектов транспорта	41,3	0,6
4.3	отвода железной дороги	116,9	1,7
4.4	улиц и дорог	312,8	4,6
5	Земли рекреационных территорий, всего:	1889,6	27,4
	в том числе:
5.1	зеленых насаждений общего пользования, лесопарков	280,6	4,1
5.2	городских лесов	1395	20,2
5.3	водных объектов	214	3,1
6	Земли сельскохозяйственного использования, всего:
	в том числе:
6.1	личных подсобных хозяйств (коллективные сады, огороды)	587,7	8,5
7	Территории специального назначения (кладбища, свалки)	22,2	0,2
8	Территории военных и режимных объектов	606	8,8
9	Земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность (пустыри, овраги, луга)	1451,9	21
	Итого земель в пределах городской черты	6891 га	100%

Вывод: большой удельный вес в общем балансе распределения земель по видам использования занимают земли рекреационных территорий - 27,4%, затем земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность - 21%, сельскохозяйственные земли - 17,4%, земли под общественно-жилой застройкой - 10,8%, земли под военными и режимными объектами - 8,8%, земли инженерной и транспортной инфраструктуры - 7,4%, земли промышленных и коммунально - складских территорий - 5,4%, земли общественно - деловой застройки - 1,5%, земли специального назначения - 0,2%.

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Кировский район-это пригород Кунгура. Данный район отдален от центра города всего 5-8 км. Стоимость земельных участков в Пермском районе варьируется по многим факторам. Участки находящиеся в данном районе имеют удобную транспортную доступность, есть возможность добраться до участков общественным транспортом (рейсовый автобус ходит ежечасно). Многие с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода), так же наличием по близости озер, болот.

Участки на Кировском пользуются большим спросом и популярностью, потому что проживание в таких поселках обеспечивает условия для отдыха такие как близость к природе и свежий воздух.

Стоимость земельных участков в Кировском районе варьируется по многим факторам. Средняя стоимость 7000 руб. за сотку. В приоритете находятся участки с удобной транспортной доступностью, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода). Ключевым фактором при выборе участка является наличие естественного водоема.

Факторы, определяющие стоимость садоводческих и дачных участков

Цена на земельные участки во многом зависит от следующих факторов:

Местоположение. В первую очередь, огромное значение играет экологическая ситуация в районе. Далее - участки на берегу природных или искусственных водоемов, вблизи от лесонасаждений или на холмах стоят значительно дороже. Наоборот, снизить цену объекта способен распложенный недалеко от дома стадион, парковка или скоростная трасса.

Так же влияние оказывает удалённость от центра города.

14%-Пермский край, 24%-черта города, 62% - Кировский район

Рис. 1. структура предложения земельных участков в зависимости от местоположения

Инфраструктура. Наличие вблизи от располагаемого участка магазина, салона, транспорта является плюсом, такие участки стоят дороже.

Коммуникации. Система отопления (водная, электрическая, газовая), электрификация, газоснабжение, водопровод и канализация. Земельные участки с хорошо развитой коммуникацией стоит дороже.

Площадь земли. Большой дом на небольшом участке земли всегда будет дешевле небольшого дома на большой площади. Тем не менее, выгодность капиталовложения зависит именно от величины земли, а не от размеров дома. Главное - соблюдать оптимальное соотношение: приусадебный участок должен примерно в десять раз быть больше строения, расположенного на нем.

Рис. 3. структура предложения земельных участков в зависимости от площади

Сезонность. В весеннее-летний период цены на дачные и садовые участки становятся дороже.

В настоящее время существует серьезный разрыв между ценой предложения рынка и готовностью покупателя платить по этой цене - он колеблется в диапазоне 15-50%. При этом, сделок на вторичном рынке практически нет. Причина - собственники-продавцы не желают снижать цены, многие из них так до сих пор и находятся в плену докризисных

Средняя планка стоимости земельных участков под дачное строительство в Кировском районе составляет 100000 рублей, а интервал предлагаемых участков находится в интервале от 30000 до 250 000 рублей.

Определение рыночной стоимости земельных участков.