 |
Оценка земельных участков методами доходного подхода
|
|
|
|
Оценка стоимости земельного участка методам капитализации земельной ренты осуществляется путем преобразования величины денежного годового дохода в стоимость земли с помощью коэффициента капитализации (аналогично метода прямой капитализации дохода при оценке зданий).
Метод прямой капитализации применим к земельным участкам, которые ежегодно приносят доход (сельскохозяйственные, лесные угодья; земельные участки, арендуемые по рыночным ставкам арендной платы).
Последовательность расчета стоимости земельного участка:
1. определяется потенциальный валовой доход от функционирования земельного участка (может быть определен на основе анализа денежных поступлений по аналогичным участкам).
2. калькулируются расходы с подразделением на постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя фактические издержки.
. вычисляется действительный валовой доход с учетом возможных потерь по разным причинам.
. находиться чистый операционный доход путем исключения из действительного дохода всех эксплуатационных расходов, налогов (в случае использования заемных средств вычитаются расходы по обслуживанию долга по ипотечному кредиту).
. Капитализируется чистый операционный доход в текущую стоимость земельного участка с помощью коэффициента капитализации.
Данный метод используется при расчете государственной кадастровой стоимости сельскохозяйственных, лесных угодий. Ставка капитализации рассчитывается на основе срока воспроизводства капитала. В сельскохозяйственном производстве срок принимается равным 33 годам (R=1/33=0,33), в лесном хозяйстве - 50 лет (R = 1/50 = 0,02).
Метод капитализации земельной ренты может быть применен для определения величины арендной платы за использование аналогичных земельных участков с известной величиной их рыночной стоимости. В этом случае под величиной чистого операционного дохода понимается величина арендной платы (Аn).
|
|
|
V =NOI(An)/R= An=V*R
Следовательно, если ставка арендной платы представляет собой рыночную величину (сформирована в условиях свободы выбора, конкуренции, информированности сторон), а не регламентируется нормативно, то рентный доход от такого объекта недвижимости может быть капитализирован в величину его стоимости.
Задача №4
Собственник сдает земельный участок площадью 29 га в аренду для целей с/х производства. Величина земельного налога составляет 61 руб./га в год. Потери, образуемые при поиске следующего арендатора, равны в среднем 13% от годового валового дохода. По договору аренды все расходы, связанные с использованием земельного участка, если годовая арендная плата составляет 650 руб./га. Оцениваемый земельный участок относятся к землям с/х назначения, поэтому величина ставка капитализации применяется в размере 3%.
Решение:
1. определяем потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи в аренду:
ПВД = 29*650= 18 850 тыс. руб.
2. вычисляется действительный валовой доход (ДВД) с учетом потерь при перезаключении договора:
ДВД = 18850 - (18850*0,13)= 16 399,5 руб.
. находится величина чистого операционного дохода (ЧОД) после уплаты земельного налога и налога на доходы физических лиц (13%):
ЧОД = 16399,5 - (61*29) - (16399,5 *0,13) =12 498,56 руб.
. Рассчитываем стоимость земельного участка (Vзем)
Vзем = 12498,56/0,03= 416 619 руб.
Ответ: стоимость земельного участка составляет 416 619 рубля.
Метод остатка дохода для земли
Сущность техника остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построено на нем, известна.
Применение техники остатка дохода для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Когда, например, улучшения (здания) сравнительно новые. Данный метод применяют в основном в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Техника остатка дохода для земли может быть реализована в случае отсутствия достоверных данных о продажах свободных земельных участков.
|
|
|
Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методике капитализации дохода.
Для определения стоимости земельного участка необходимо располагать сведениями:
· Стоимость здания (сооружения).
· Чистый операционный доход от всей недвижимости.
· Коэффициенты капитализации для земли и для зданий.
Последовательность расчета стоимости земельного участка техникой остатка для земли:
1. Определяется улучшения (здание, сооружение), представляющие наилучшие и наиболее эффективное использование.
2. рассчитывается часть годового дохода, приходящегося на здание путем произведения стоимости здания и соответствующего коэффициента капитализации (коэффициент капитализации для здания).
Доход может выражаться следующими величинами:
арендная плата;
экономия на эксплуатационных затратах, налогах;
доход от прироста стоимости недвижимости в результате залога под кредит.
. вычисляется сумма годового дохода, приходящегося на землю путем разновидности общей величины годового дохода и суммы дохода здания.
4. рассчитывается стоимость земельного участка путем выделения величины дохода, относящегося к земле на соответствующий коэффициент капитализации (коэффициент капитализации для земли).
Задача №5
Определить стоимость земельного участка предоставленного под строительства АЗС на 8 бензоколонок. Капитальные вложения в одну колонку составляют 2700 тыс. руб. Планируемый доход на инвестиции 17% в год. Возмещение инвестиций осуществляется равномерно, прямолинейно. Срок эксплуатации жизни сооружения равно 9 годам. При анализе эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным расположением получены следующие данные: в течении 1 часа с 1 колонки в среднем в сутки продается 68 литров бензина. Чистый доход от продажи 1 литра бензина составляет в целом 3,6 руб. с учетом пересменок времени на текущий ремонт и других потерь. АЗС работает 300 дней в год.
|
|
|
Решение:
. определяем стоимость строительства АЗС:
V в=2700*8=21600 тыс. руб.
. рассчитывается коэффициент капитализации для сооружений (по методу Ринга):
.
Rв=on+of
Rв=17%+ 
4. определяем чистый операционный, приносимый сооружениями:
NOIв=V в*Rв=2700*0,281=758,7 тыс. руб.
. определяем общий чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):
NOIо= 8*300*17*68*3,6 = 9987,84 тыс. руб.
.находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:
NOIL = 9987,84 - 758,7 = 9229,14 тыс. руб.
.рассчитывается стоимость земельного участка:
VL = 9229,14 /0.17 = 54289,06 тыс. руб.
Ответ: стоимость земельного участка, предоставленного под строительство автозаправочной станции, составляет 54289,06 тыс. рублей.
Заключение
дачный стоимость рыночный земельный
Недвижимость - основа национального богатства, двигатель экономического роста страны, объект собственности, управления и рыночного оборота. Сфера недвижимости многогранна и участвует в разнообразных отношениях, связанных с различными формами собственности, с государственным регулированием жизни общества и многими областями человеческой деятельности.
Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями - для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
|
|
|
Одним из решающих условий эффективного использования земельных ресурсов в условиях переходной экономики является корректное определение цены земли, обеспечивающее установление обоснованных размеров разного рода платежей за землю, и в первую очередь величины земельного налога.
Оценочная деятельность в РФ только встала на путь своего развития, поэтому, безусловно, требует глубокого изучения и решения возникающих в процессе ее становления проблем. Одной из таких проблем является отсутствие в распоряжении российских оценщиков адаптированных способов оценки. В российской практике используются три стандартных подхода: сравнительный (рыночный), доходный и затратный.
Каждый из них предполагает применение специфических методов и приемов, соблюдение своих условий и наличие достаточных факторов. В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.
Список литературы и нормативно - технических документов
1. Гражданский кодекс РФ
. Земельный кодекс РФ
. Постановление правительства пермского края от 1 декабря 2011 г. №985-п
. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 №568-р.
. Постановление правительства Пермского края от 16.11.2007 №280-п.
. Анискин Ю.П. Управление инвестициями: учеб. Пособие. - 2-е изд., испр. и доп., - М.: Омега - Л, 2006. - 468 с.
. Инвестиции. Организация управления и финансирования: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. -542 с.
. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование. - М.: ФА, 2001
. Бланк И.А. Управление инвестициями предприятия. Вып. 3. Киев: Ника - Центр, 2003. - 468 с.
. Валинурова Л.С. Управление инвестиционной деятельностью. Учеб./ Валинурова Л.С., Казакова О.Б. - М.: Кно Рус, 2005. -384 с.
. Инвестиции: учеб./ С.В. Валдайцев, П.П. Воробьев; под ред. В.В. Ковалева, В.В. Иванова, В.А. Лялина. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2005. - 440 с.
. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. - М.: КолосС, 2007. -276 с.
. Горемыкин В.А. экономика недвижимости: учебник /-6-е изд., перераб. И доп.-М.: Издательство Юрайт, 2010.-833 с.
|
|
|
