Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

целевое назначение земель (категория земельного фонда);

вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

местоположение;

передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

- кв. м - под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

сотка - строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

га - сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

- лот - стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

.   Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

.   Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

.   Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

.   Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

.   Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

.   Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м². Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

 

Таблица 2 - Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
1. Цена продажи, тыс. руб.	?	35250	40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2	200	150	200	200	250	250
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

 

Таблица 3 - Информация по оцениваемому объекту и сделкам

№	характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			1	2	3		4	5
	Цена продажи 1 м2	?	235	201	188		212	205
1	Вид права	аренда	Собств.	Собств.	аренда		Аренда	аренда
	Корректировка		-20	-20	0		0	0
	Скорректирован.цена		215	181	188		212	205
2	Услов.фин-ия	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.		Налич.	Безнал.
	Корректировка		0	+10	0		+10	0
	Скорректирован.цена		215	191	188		222	205
3	Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	Рын.	Нерын.		Рыноч.	Рыноч.
	Корректировка		0	0	+25		0	0
	Скорректирован.цена		215	191	213		222	205
4	Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август		декабрь	июль
	Корректировка		+19,7	+15,8	+7,9		0	+9,4
	Скорректирован.цена		234,7	206,8	220,9	222		214,4
5	местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 1		Зона 2	Зона 2
	Корректировка		0	+20,7	0		+22,2	+21,4
	Скорректирован.цена		234,7	227,5	220,9		244,2	235,8
6	Площадь	200	150	200	200		250	250
	Корректировка		+11,7	0	0		+5,8	+5,8
	Скорректированная цена		246,4	227,5	220,9		250	241,6
6	обременение	есть	нет	есть	нет		нет	нет
	Корректировка		-9,8	0	-9,8		-9,8	-9,8
	Скорректирован.цена		236,6	227,5	211,1		240,2	231,8

Рыночная стоимость земельного участка составит: 45 500 руб. (227,5*200). Правильность выбора скорректированной цены продажи подтверждается тем, что цена третьего объекта, в который внесено наименьшее количество поправок, близка к принятому значению.

⇐ Предыдущая1234Следующая ⇒

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: