 |
Метод соотнесения (переноса)
|
|
|
|
Установлено, что для типичных (аналогичных) объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное соотношении между стоимостью земельного участка и стоимости построек в общей стоимость объекта недвижимости.
Метод разделения заключается в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимости всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом накопленного износа. Стоимость участка может определяться через коэффициент. Характеризующий долю стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.
Последовательность расчета данным методом:
1. расчет рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями - зданиями, сооружениями).
2. расчет восстановительной стоимости возведения новых зданий и сооружений, идентичных расположенным на земельном участке.
. определение величины физического износа, функционального, внешнего устаревания зданий и сооружений на земельном участке.
. уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму накопленного износа для получения их текущей стоимости.
. получение рыночной стоимости земельного участка вычитанием текущей стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).
VL= V - (Vвосст. - D),
Где V - стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями);
VL - стоимость земельного участка;
Vвосст. - стоимость восстановления (замещения) здания;
D - накопленный износ оцениваемого здания.
Метод дает наиболее точные результаты для участков с относительно новыми зданиями. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
|
|
|
Задача №2
Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2050 тыс. руб. характеристики цен продаж трех типичных объектов в данном районе и стоимости их улучшений, приведены в таблице.
Решение:
Таблица 4 - характеристики цен продаж типичных объектов
| № объекта - аналога | Цена продажи участка с постройками, Vi, тыс. руб. | Стоимость улучшений с учетом износа, VBi, тыс. руб. | Отношение стоимости улучшения к цене продажи, КBi, тыс. руб. |
| 1 | 2090 | 1320 | 0,632 |
| 2 | 2060 | 1270 | 0,617 |
| 3 | 2030 | 1240 | 0,611 |
| Средн. | 0,620 |
) коэффициент, характеризующий долю стоимости улучшения (построек) в общей стоимости объекта недвижимости (КBi) определяется по следующей формуле:
КBi= Vi/ VBi,
Где VBi - стоимость улучшений i-го объекта - аналога с учетом износа;
Vi - цена продажи i-го объекта - аналога
) Коэффициент, характеризующий долю стоимости земли (КL)
КL=1.00 - КB= 1.00-0.620= 0.38 или 38%
) Стоимость земельного участка составит:
VL= V* КL=2050*0.38= 779 тыс. руб.
Оценка земельных участков методами затратного подхода
Предоставляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, предназначенной под застройку. Крупные (нестандартные) земельные массивы, как правило, Не имеющие аналогов в сравниваемых продажах, разбиваются на отдельные (стандартные) участки.
Метод разбивки на участки базируются на методах затратного, рыночного и доходного подходов. Применяется, когда разбивка участка на несколько меньших по размеров участков представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Метод разбивки на участки осваивается на принципах сбалансированности, экономической величины.
|
|
|
Последовательность расчета данным методом:
1. определение размеров и количества участков исходя из физических, юридических возможностей, экономической целесообразности.
2. расчет потенциального валового дохода от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета может являться стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж
. вычисление чистого операционного дохода от продаж.
ЧОД = ПВД - ИЗ,
Где, ЧОД - чистый операционный доход;
ПВД - потенциальный валовой доход;
ИЗ - суммарные издержки на разбивку и устройство участков.
Издержки на улучшения могут быть представлены следующими статьями:
расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
затраты на устройство дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
налоги, страхование, заработная плата;
расходы на маркетинг;
прибыль и накладные расходы подрядчика;
прибыль предпринимателя (обеспечивает экономические интересы хозяйственной деятельности, стимулирует вкладывание средств).
. Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования потока чистой выручки от продаж (с помощью функций сложного процента).
Задача №3.
Инвестор прибрел право собственности на неосвоенный земельный участок площадью 6,1 га и интересуется условиями его наиболее выгодной продажи. Оценщик предложил вариант использования этой территории под размещение коттеджного поселка.
Как показал анализ, наибольшим спросом на местном рынке под коттеджное строительство пользуются благоустроенные участки размером 12 соток. При нарезке таких участков около 20% площади будет отведено на устройство дорог, размещение водозабора, трансформаторной станции, пожарного водоема и др. мест общего пользования. Таким образом, на оцениваемой территории, может быть размещено и пущено в продажу 27 земельных участков: 41= (6,1*0,8)/0,12
При наличии надежных подъездных путей и инженерных коммуникаций (электроэнергии, водопровода, газоснабжения) каждый участок продается в среднем за 260 тыс. руб., т.е. ожидаемая, валовая выручка инвестора составит 10 660 тыс. руб. (260*41). С учетом сложившийся динамики продаж рынок может поглотить 10 участков в год, тогда период товарного общения составит 4,1 года.
|
|
|
Норма отдачи проекта принимается в размере 23% (без учета инфляции, которая закладывается дополнительно).
Издержки и прибыль инвестора составляют 3900 тыс. руб., в том числе:
· Благоустройство: проектно-изыскательные работы, расчистка и планировка территории, прокладка дорог и инженерных коммуникаций 2400
· Управление 300
· Маркетинг 350
· Налоги и страхование 200
· Прибыль инвестора 650
Определяется величина чистого операционного дохода
ЧОД= ПВД - ИЗ = 10660-3900= 6760 тыс. руб.
Текущая стоимость земельного участка определяется путем дисконтирования потока чистого дохода, поступающего равномерно в течении 4,1 года при норме отдачи 23%. Применяется фактор текущей стоимости аннуитета.
Рыночная стоимость земельного массива составляет:
1. V= 
* 
=1648,8*2,448=4036,26 тыс. руб.
|
|
|
