Процесс становления рыночного механизма ипотечного кредитования в России

К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, предполагающий самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Свободный рынок жилья практически отсутствовал, долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья и предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

За период реформ 1990-1999 годов в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения.

Кардинальным образом изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам финансирования. Значительно увеличилась доля частного сектора, в то же время государство перестало быть основным участником на этом рынке. Сформировался и быстро развивается рынок жилья. Итогом проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, стало изменение структуры жилищного фонда по формам собственности. Сокращение бюджетных ассигнований на строительство привело к значительному снижению объема бесплатно предоставляемого очередникам жилья. В ситуации недостаточного платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов на строительство и приобретение готового жилья произошло сокращение объемов жилищного строительства.

В результате созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья эконом-класса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;

повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;

снижения волатильности цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Однако обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина будет являться его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется по разнице между расчетной инвестиционной стоимостью квартиры, на которую претендует гражданин, и расчетным размером субсидии, если таковая имеет место.

Личные целевые вклады участников программы могут вноситься как единовременно, так и в ходе всего процесса ипотеки. Данные средства вносятся на расчетный счет компании, осуществляющей процесс ипотечного кредитования, или банка по его поручению.

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут выступать адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятия, на котором работает заемщик, или субсидии из целевых фондов, формируемых ипотечной компанией.

Субсидии предоставляются бюджетам субъектов Российской Федерации, отобранным для участия в подпрограмме в планируемом году на основе конкурсного отбора. Порядок проведения конкурсного отбора субъектов Российской Федерации для участия в подпрограмме устанавливает Министерство регионального развития Российской Федерации.

При наличии в бюджете территории средств от налогов, приватизации и других источников данные средства могут направляться для адресной поддержки конкретных категорий граждан.

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения жилищных условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, является краткосрочный или долгосрочный заем. Они смогут получить его у ипотечной компании в размере недовнесенного на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада.

Основным источником инвестиций в данной программе являются средства граждан. Поэтому защита этих средств от различного рода рисков, в том числе от инфляции, - основная задача ипотечной компании. Помимо ее обязательств по договору клиент получает дополнительные гарантии от банка и страховой компании.

Основное содержание общей экономической поддержки со стороны государства заключается в создании условий наибольшего благоприятствования гражданам, нуждающимся в жилье, и ипотечной компании (если она не будет являться государственным предприятием), а так же другим коммерческим структурам, привлеченным для реализации данной системы, для концентрации и использования инвестируемых средств на цели жилищного строительства.

Конкретное выражение эта поддержка со стороны государственных органов должна найти в следующих формах: снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот; выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья; предоставление гражданам, желающим улучшить жилищные условия по организационно-финансовой схеме данной программы, льготных условий кредитования.

Данные мероприятия позволят увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; оживить экономику области.

Следует отметить, что ипотечное кредитование способствует повышению налоговой дисциплины граждан, так как одним из основных требований банков при выдаче ипотечных кредитов является официальное документальное подтверждение платежеспособности заемщика, в том числе и путем предъявления налоговой декларации (справки из налоговых органов об уплате налогов). Таким образом, широкое распространение ипотечного кредитования будет способствовать повышению сбора налогов за счет более полного декларирования физическими лицами своих доходов, увеличения объемов сделок, расширения налогооблагаемой базы, что позволит не только компенсировать потери от налоговой льготы, но и обеспечить прирост налоговых сборов.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Для кардинального прорыва в вопросе привлечения средств населения на жилищный рынок необходим системный подход, как на государственном уровне, так и на уровне отдельных регионов, к развитию ипотечного жилищного кредитования населения. При отсутствии такого системного подхода отдельные разрозненные попытки решения проблемы потерпят поражение при столкновении с реальной экономической действительностью и недостаточным нормативным обеспечением данной сферы.

В послекризисное время роль государства в развитии ипотеки должна снижаться и переориентироваться на те сегменты рынка, где рыночные механизмы еще не сформированы. Ипотека к таковым больше не относится - должно происходить выстраивание рыночного характера развития ипотечного кредитования.