 |
Анализ незавершенного строительства у заказчика.
|
|
|
|
УО «Белорусский государственный экономический университет»
Кафедра бухгалтерского учета, анализа и аудита в отраслях народного хозяйства
КРАТКИЙ КУРС ЛЕКЦИЙ
по дисциплине «Комплексный анализ хозяйственной деятельности в строительстве»
Гарост В.И., к.э.н., доцент
Минск 2015 г.
Тема I. Анализ выполнения плана ввода в действие объектов, основных средств и использования инвестиций в основной капитал.
Строительный комплекс как объект анализа.
1.2. Значение и задачи анализа ввода в действие объектов, основных средств и использования инвестиций в основной капитал. Источники информации.
Анализ ввода объектов, основных средств.
Анализ инвестиций в основной капитал.
Анализ незавершенного строительства у заказчика.
Строительство - процесс, охватывающий комплекс строительных, монтажных, транспортных и других работ, а также организационно- технических мероприятий по возведению новых, реконструкцию и реставрацию существующих зданий, сооружений и их комплексов, инженерной инфраструктуры, благоустройству территорий объектов.
В современных условиях произошли изменения в характеристике и условиях проведения инвестиционной деятельности. Появились новые организационно-правовые формы хозяйствования, предоставлены свободы предпринимательству и самостоятельности субъектов хозяйствования в использовании собственных финансовых ресурсов, созданы правовые и экономические условия для привлечения отечественных и зарубежных инвесторов, возникли новые финансовые инструменты и рычаги.
|
|
|
Под инвестиционной деятельностью понимается действие юридического лица, или (и) физического лица, или (и) государства (административно - территориальной единицы государства) по вложению инвестиций в производство продукции (работ, услуг) или иному использованию для получения прибыли (дохода) и (или) достижения иного значимого результата.
Инвестор – лицо, принимающее решения по инвестиционной деятельности и осуществляющее инвестиции (вложение средств) в строительство.
Застройщик – инвестор или уполномоченное им лицо, выполняющее функции по реализации инвестиционного проекта до заключения договора с подрядчиком либо осуществляющее реализацию инвестиционного проекта собственными силами или его финансирование.
Заказчик – инвестор или уполномоченное им лицо, привлекающий подрядчика в строительной деятельности для реализации инвестиционного проекта и (или) выполнения других работ в рамках строительной деятельности на основании заключенного договора.
Рыночные отношения в строительстве характеризуются отношениями субъектов инвестиционно-строительного комплекса. Особенность рыночных отношений в этой отрасли состоит в том, что они возникают задолго до того, как продукция строительства приобретает конечную товарную форму. В качестве товара выступают полностью завершенные строительством и подготовленные к выпуску продукции или оказанию услуг сооружения, здания и объекты социального назначения. При этом, в отличие от промышленности или сельского хозяйства товар этой отрасли не выступает на рынке в качестве обезличенного покупателя. Он создается по заказу в соответствии с заранее определенным проектом в заданном месте для определенного заказчика.
В условиях становления рыночных отношений рынок подрядных работ, взаимоотношения заказчиков и подрядчиков строятся на соотношении спроса и предложения на строительную продукцию.
|
|
|
Отношения участников строительства независимо от форм собственности в Республике Беларусь регулируются Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450 с внесенными изменениями и дополнениями.
Договор подряда заключается:
- при организации подрядных торгов в соответствии с условиями этих торгов; при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов - по согласованию заказчика и подрядчика.
Договор подряда между заказчиком и подрядчиком заключается при наличии у заказчика: соответствующего документа, удостоверяющего право на земельный участок; решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта; проектной документации, прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о проведении подрядных торгов и выборе их победителя и других документов; а у подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов работ, действующей на территории республики Беларусь.
В договоре подряда указывается следующие данные и обязательные условия:
- наименование сторон и необходимые реквизиты;
- предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);
- сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения видов строительных работ;
- договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов или по соглашению сторон с учетом законодательства;
- порядок расчетов за выполненные работы;
- источники финансирования;
- распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости и по проектированию объекта;
- обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;
- порядок контроля заказчика за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря. Заказчик и подрядчик вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий, предусматривающих: условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию; ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору; особенность приемки выполненных строительных работ, сдачи объектов в эксплуатацию; взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств; порядок и основание изменения и расторжения сторон договора подряда; перечень услуг, предоставляемых одной стороной другой стороне; другие условия.
|
|
|
Стороны в договоре подряда вправе предусмотреть обстоятельства, при наличии которых договорная (контрактная) цена может быть изменена (внесение заказчиком изменений в утвержденную часть проектной документации, изменение законодательства о налогообложении, тарифах, сборах, инфляционные процессы, другие обстоятельства).
Сроки строительства объекта, устанавливаемые в договоре подряда, не должны превышать сроков, определенных в утвержденной в установленном порядке проектной документации и условиями подрядных торгов.
К обязанностям заказчика при исполнении договора подряда относятся: предоставление подрядчику земельного участка для строительства объекта; передача подрядчику в согласованные с ним сроки проектной документации и документов, связанных с организацией производства работ на действующих объектах, с водо-; газо-; тепло и электроснабжением, телефонизацией строительства и других; передача подрядчику конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, поставка которых возложена на него договором подряда, в соответствии с графиком этой передачи, увязанными со сроками выполнения видов строительных работ и ввода объекта в эксплуатацию; своевременное проведение комплексного апробирования и испытания оборудования; обеспечение выполнения работ по демонтажу оборудования, аппаратуры и устройств, отключения действующих инженерных коммуникаций на объектах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции; переселение в установленном порядке лиц, проживающих в зданиях, подлежащих сносу, переносу или реконструкции; непрерывное финансирование строительства и своевременные расчеты за выполненные строительные работы; организация и осуществление технического надзора за строительством объекта, качеством выполнения строительных работ; выполнение пусконаладочных работ; другие обязанности, установленные Законодательством Республики Беларусь, техническими нормативными правовыми актами и договором подряда.
|
|
|
Порядок расчетов за выполненные строительные работы определяется условиями подрядных торгов или соглашением сторон и устанавливаются договором подряда. За расчетный период может быть принят месяц, либо период времени, необходимый для строительства объекта или выполнения строительных работ, выполненный этап (комплекс) строительных работ. Основанием для расчетов за выполненные строительные работы служат подписанные представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, а для объектов по которым с 1 июля 2004 г. осуществлен переход на договорные (контрактные цены) – акт о выполнении строительно-монтажных работ).
Приемка объекта в эксплуатацию и выполненных строительных работ оформляется соответствующим актом в установленном законодательством порядке.
Правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда установлены порядок изменения и расторжения договоров подряда, ответственность заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда.
В целях дальнейшего развития конкуренции в строительстве в республике Беларусь действует Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положений Указа Президента Республики Беларусь». Указом предусмотрено, что проведение подрядных торгов, если иное не предусмотренного Президентом Республики Беларусь, является обязательным при заключении договоров на строительство объектов, в том числе их ремонт, реконструкцию и благоустройство, финансируемых за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь – при стоимости строительства объектов 3000 базовых величин и более; за счет иных источников, - при стоимости строительных объектов 50000 базовых величин и более.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3.03.2005 г. №235 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 224) утверждено «Положение о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов».
|
|
|
Им определены также порядок проведения торгов на выполнение проектных и изыскательских работ, оказание инженерных услуг, поставку строительных материалов, изделий, конструкций, инвентаря и оборудования, выполнение отдельных видов (комплексов, этапов) строительных, монтажных, специальных и иных работ.
Участниками подрядных торгов являются: организатор этих торгов, конкурсная комиссия, претенденты, специалисты и наблюдатели в случаях, предусмотренных Положением о порядке организации и проведения подрядных торгов на строительство объектов.
Претенденты, изъявившие желание участвовать в подрядных торгах, должны иметь лицензии на право производства соответствующих строительных работ на территории Республики Беларусь. Претенденты подготавливают тендерные предложения (оферту) в соответствии с условиями торгов и требованиями заказчика.
Претендентами в зависимости от предмета заказа могут выступить проектные, изыскательские, строительные и инженерные организации (инженеры), поставщики.
Организатор подрядных торгов вправе проводить предварительный квалифицированный отбор претендентов. Показателями, рассматриваемыми на предварительном квалифицированном отборе претендентов, являются:
наличие опыта в выполнении аналогичных работ, оказании услуг, поставке товаров для строительства объектов, подтверждаемого в порядке, установленном организатором подрядных торгов;
деловая репутация претендента (отзывы инвесторов (заказчиков) о степени участия в строительстве аналогичных объектов, вида выполненных работ, органов государственного строительного надзора);
производственно-технический потенциал (наличие или возможность аренды требуемых основных средств, их состояние, использование прогрессивных технологии и другие), наличие системы управления качеством;
финансовое состояние (экономическая состоятельность, платежеспособность, величина кредиторской задолженности, наличие исков кредиторов и наложение арестов на имущество и др.;
иные показатели, устанавливаемые организатором государственных торгов с учетом особенностей предмета заказа.
В Республике Беларусь Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3.03.2005 г. №235 утверждено «Положение о порядке формирования договорной (контрактной) цены и расчетов между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов» с изменениями и дополнениями.
Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика определяется на основании утвержденной проектно-сметной документации базисно-индексным методом – применение к базисной сметной стоимости строительства индексов изменения стоимости цен и тарифов в строительстве.
Цена заказчика (инвестора) определяется путем применения к базисной сметной стоимости строительства индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ (ремонтно-строительных, реставрационно-восстановительных) работ по элементам затрат, утверждаемых ежемесячно Министерством архитектуры и строительства, и служит для объявления стартовой цены при проведении подрядных торгов.
Цена предложения подрядчика определяется на основании проектно-сметной документации, утвержденной в установленном порядке, ведомости объемов и стоимости работ, графика производства работ и графика платежей с применением к базисной сметной цене индексов стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат, утверждаемых ежемесячно Министерством архитектуры и строительства.
Договорная цена определяется по результатам подрядных торгов на основании цены предложения подрядчика-победителя торгов, оформляется протоколом согласования договорной цены и не может превышать стартовую цену.
Договорная цена корректируется в случаях: внесения в установленном порядке изменений в проектно-сметную документацию; изменение налогового законодательства.
При приведении торгов на основании тендерной документации, содержащей сметную документацию, разработанную на стадии архитектурного проекта, договорная цена может корректироваться, если последующая разработка строительного проекта (рабочей документации) повлечет за собой увеличение (уменьшение) сметной стоимости строительства.
Изменение договорной (контрактной) цены оформляется дополнительным соглашением к договору подряда.
В Указе Президента Республики Беларусь №676 от 16 ноября 2006 г. «О некоторых вопросах управления строительной отрасли и ее функционирования» установлено, что с 1 января 2008 г. сметная стоимость строительства объекта определяется в ценах на 1 января 2006 г. с индексацией в действующий уровень цен по индексам цен, утверждаемым в установленном порядке.установлено, что с 1 января 2008 г. тельной отрасли и ее функционированию"троительного проекта (рабочей документации)повлечет з
|
|
|
