 |
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
|
|
|
|
Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
1. Комментируемая статья перечисляет основания обращения взыскания на заложенное имущество. Установлено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований*(148), вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное*(149).
Так, по одному из дел исходя из условий п. 5.1.5 кредитного договора о том, что при неоднократной просрочке уплаты ответчиком основного долга и процентов за пользование кредитом, либо невыполнении ответчиком условий договора об ипотеке истец имеет право на досрочное истребование кредита, а при невыполнении требования о досрочном исполнении обеспеченного залогом обязательства - обращения взыскания на заложенное имущество согласно п.п. 2, 4 ст. 50 комментируемого Закона, суд удовлетворил исковые требования о досрочном возврате суммы основного долга, причитающихся процентов за пользование кредитом, включая просроченные проценты и неустойку в соответствии с п. 9.2 кредитного договора. При этом было отмечено, что поскольку в добровольном порядке ответчик долг по кредитному договору не возвратил, проценты и неустойку не уплатил, у истца имелись основания требовать обращения взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество на основании ст.ст. 334, 348 ГК РФ в соответствии с которыми в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества*(150).
|
|
|
Залоговое законодательство России устанавливает правило, в соответствии с которым при невыполнении обеспеченного залогом обязательства предмет залога не может автоматически перейти в собственность (хозяйственное ведение) залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие передачу имущества, являющегося предметом залога в собственность залогодержателя являются ничтожными за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства*(151).
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Обратим внимание на то, что Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ право залогодержателя на удовлетворение за счет предмета залога распространено не только на требования, непосредственно обеспечиваемые ипотекой, но и на дополнительные расходы залогодержателя в случаях, предусмотренных комментируемым Законом.
В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" под обращением взыскания понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация либо передача взыскателю. При этом изъятие имущества у собственника производится принудительно (подп. 1 п. 2 ст. 235 ГК РФ).
Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности, предусматривая, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п. 1 ст. 237 ГК РФ). Исходя из изложенного, можно сказать, что предъявляемый залогодержателем иск об обращении взыскания относится к самостоятельной категории исков, предусмотренных действующим законодательством. Для обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке кредитор должен подать иск в суд или арбитражный суд в соответствии с правилами о подсудности и подведомственности, установленными процессуальным законодательством.
|
|
|
Указанный иск не связан с требованием о взыскании денежных средств с должника. Поэтому, как нам видится, категория предъявляемых исков - иски неимущественного характера. Иск предъявляется к собственнику заложенного имущества (которые могут не являться обязанными лицами по договору, в обеспечение которого заключается ипотеке) с целью подтверждения со стороны суда права залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, т.е. право на принудительное изъятие и реализацию предмета залога. Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество дает право на принудительную продажу заложенного имущества.
С определением категории предъявляемого иска тесно связан вопрос об оплате государственной пошлины.
Так, по одному из дел суд указал, что требование об обращении взыскания на предмет ипотеки представляет собой самостоятельное исковое требование и должно быть оплачено государственной пошлиной. Вместе с тем предъявленное требование по своей сути не является требованием о взыскании долга, то есть не является самостоятельным имущественным требованием. Имущественное требование о взыскании долга ранее уже было предъявлено истцом и удовлетворено арбитражным судом. Поэтому исковое заявление об обращении взыскания на предмет ипотеки должно быть оплачено как исковое заявление неимущественного характера независимо от того, предъявлено оно одновременно с требованием об исполнении основного обязательства, обеспеченного ипотекой, или позже, и независимо от того, является ответчиком по этим требованиям одно и то же лицо или разные лица*(152).
Стоит учитывать, что в иске об обращении взыскания на имущество, заложенного по договору об ипотеке, может быть отказано. Так произойдет, если при рассмотрении дела суд установит, что допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 комментируемого Закона).
|
|
|
Кроме того, не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны должника предоставляет залогодержателю право на обращение взыскания. Для этого требуется, чтобы обязательство было нарушено должником по обстоятельствам, за которые должник несет ответственность. Исключением являются случаи нарушения сроков внесения периодических платежей более трех раз в год. Во всех остальных случаях, решение вопроса о том, какое нарушение является незначительным, а какое нет, отдано на усмотрение суда, который будет руководствоваться своим внутренним убеждением.
При направлении искового заявления в суд, истец должен также учитывать положения законодательства запрещающее обращение взыскания на определенное имущество. Приведем пример.
Так, кассационная жалоба по делу о взыскании задолженности по кредитному договору оставлена без удовлетворения, поскольку правомерность обращения взыскания была установлена с учетом того обстоятельства, что имущественный комплекс, на который обращено взыскание, не относится к перечню имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание*(153).
Помимо этого, доказательства неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства должно предоставить лицо, обратившееся в суд.
Так, по одному из дел ООО в нарушение ст. 65 АПК РФ не представило доказательств того, что обязательства должника по кредитным договорам не исполняются. В связи с чем, суд отметил, что у залогодержателя возникло право на обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке. Суд в результате пришел к выводу о необоснованности заявляемых требований об обращении взыскания на заложенное имущество*(154).
|
|
|
2. Условия обеспеченного обязательства указываются и в основном договоре, и в договоре об ипотеке. Следовательно, если стороны изменят один из договоров, но не внесут изменения в другой договор, между условиями двух договоров появятся расхождения. Комментируемый Закон устанавливает, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.
3. В соответствии с ч. 3 комментируемой статьи по требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и применимыми к нему федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации должник освобождается от ответственности за такое неисполнение или ненадлежащее исполнение.
По общему правилу освобождает от ответственности непреодолимая сила - чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (ч. 3 ст. 401 ГК РФ). Однако к таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
4. В ч. 4 комментируемой статьи перечисляется ряд случаев, когда залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства.
Такое право ему дано в следующих случаях:
при неисполнении залогодателем обязанности в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах);
при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, т.е. при использовании имущества не в соответствии с его целевым назначением, а равно при пользовании заложенным имуществом, когда происходит ухудшение имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
в случае грубого нарушения залогодателем правил содержания или ремонта заложенного имущества, т.е. при неосуществлении текущего и (или) капитального ремонта имущества, заложенного по договору об ипотеке, в установленные сроки;
|
|
|
при нарушении обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества,
в случае нарушения залогодателем обязанности по страхованию заложенного имущества (при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства);
при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества;
при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без получения на это согласия залогодержателя, если такое право залогодателю не предоставлено договором об ипотеке;
при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением условий установленных в закладной. Однако в данном случае, если будет доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, то такой приобретатель будет нести в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель;
при прекращении права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации;
в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация);
при обращении взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой;
при непринятии залогодателем предприятия мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия.
5. В ч. 5 комментируемой статьи отмечается, что особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", определяются указанным Федеральным законом.
В соответствии с данным нормативным актом взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
Досрочное исполнение обязательства:
Статья 351. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного залогом, и обращение взыскания на заложенное имущество
1. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:
1) если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (статья 345);
3) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом. (пп. 4 введен Федеральным законом от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
2. Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге (статья 342);
2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).
Комментарий к статье 351
В ряде случаев интересы залогодержателя требуют экстренной защиты, в связи с чем комментируемая статья устанавливает основания для предъявления залогодержателем требований о досрочном исполнении обеспечиваемого обязательства и (или) об обращении взыскания на предмет залога.
Для досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства необходимо наступление одного из следующих условий:
1) предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
2) залогодатель нарушил правила о замене предмета залога (ст. 345 ГК);
3) предмет залога утрачен по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом на замену и восстановление предмета залога;
4) производится обращение взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом. В соответствии с п. 4 ст. 342 ГК РФ в случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых ко взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
Реализация права залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога допускается в случаях:
1) нарушения залогодателем правил о последующем залоге, в частности при заключении договора о последующем залоге вопреки предшествующим договорам о залоге;
2) невыполнения залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества, обеспечению его сохранности, а также по предоставлению залогодержателю возможности проверить наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества;
3) отчуждения залогодателем предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо распоряжения им иным образом без согласия залогодержателя. Эти последствия нарушения обязанностей залогодателя предусмотрены для случаев залога движимого имущества.
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, залогодержатель в соответствии со ст. 39 Закона об ипотеке 1998 г. имеет право по своему выбору требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ, либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Прекращение залога:
|
|
|
