Статья 352. Прекращение залога

1. Залог прекращается:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

2. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

Комментарий к статье 352

1. Положения п. 1 комментируемой статьи корреспондируют со ст. 34 Закона о залоге, устанавливающей основания прекращения залога, а именно:

1) прекращение обеспеченного залогом обязательства;

2) гибель заложенного имущества;

3) истечение срока действия права, составляющего предмет залога;

4) переход прав на предмет залога к залогодержателю;

5) иные случаи, предусмотренные законом.

2. Прекращение обеспеченного залогом обязательства возможно по основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК РФ, например в силу исполнения <1>, новации, ликвидации юридического лица <2> и др. При применении подп. 1 п. 1 комментируемой статьи возник спор в части сохранения залога при новации. Условие соглашения о новации, которым предусмотрено сохранение связанных с первоначальным обязательством дополнительных обязательств залогодателя, не являющегося должником, ничтожно. Согласно п. 3 ст. 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Суды разных инстанций разошлись во мнении относительно приоритета подп. 1 п. 1 ст. 352 и п. 3 ст. 414 ГК РФ.

Как отметил Высший Арбитражный Суд РФ, согласно п. 3 ст. 414 ГК РФ новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Данная норма является специальной по отношению к норме подп. 1 п. 1 ст. 352 Кодекса, и именно ее необходимо применять при разрешении спора. Однако при ее толковании необходимо иметь в виду, что в случае заключения соглашения о замене первоначального обязательства другим стороны могут предусмотреть сохранение в силе дополнительных обязательств, связанных с первоначальным, но только тех, которые существовали между ними. Поэтому условие соглашения о новации, которым предусмотрено сохранение связанных с первоначальным обязательством дополнительных обязательств залогодателя, не являющегося должником, ничтожно и исковое требование не подлежит удовлетворению.

3. Подпункт 4 п. 1 комментируемой статьи устанавливает в качестве основания прекращения залога реализацию (продажу) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной, в частности в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве 2002 г. (п. п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110, п. 3 ст. 111, абз. 3 п. 4.1 ст. 138). Если в течение 30 дней со дня признания повторных торгов несостоявшимися кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, не воспользуется правом оставить предмет залога за собой, этот предмет подлежит продаже посредством публичного предложения в порядке, установленном п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве. Победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения признается участник торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

В том случае, если торги заложенным имуществом были признаны несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался своим правом на приобретение предмета залога, залог прекращается. В случае последующего возбуждения дела о несостоятельности в отношении должника по обязательству, ранее обеспеченному залогом, требование кредитора может быть включено в реестр как требование, не обеспеченное залогом <1>.

4. Наряду с указанными в п. 1 комментируемой статьи основаниями прекращения залога в Гражданском кодексе РФ содержатся и иные основания, в частности расторжение договора (ст. 450 ГК), а также перевод на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника. Статья 354 ГК РФ определяет основания прекращения залога в качестве последствия принудительного изъятия заложенного имущества, в частности имущества, право собственности на которое прекращено вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, при истребовании по виндикационному иску или путем конфискации. Переход права собственности на предмет залога не влечет прекращения залога. Обременение следует за судьбой вещи, и обращение взыскания на заложенное имущество возможно независимо от того, принадлежит ли оно по-прежнему залогодателю или право на него перешло к другому лицу.

Пункт 3 настоящей статьи устанавливает обязанность залогодержателя, у которого находилось заложенное имущество, при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства немедленно возвратить это имущество залогодателю. В случае неисполнения данной обязанности предъявляется иск о возврате предмета залога, имеющий обязательственный характер, а не вещно-правовой иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения <1>.

При прекращении ипотеки согласно п. 2 комментируемой статьи регистрационная запись об ипотеке должна быть погашена на основании ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>. Изменение объекта недвижимости, например завершение строительства объекта незавершенного строительства, определенного в качестве предмета ипотеки, не влечет погашения регистрирующим органом сделанной им в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства. Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание