 |
16. Корпорации развития территорий.
|
|
|
|
Усиление международной конкуренции и повышение мобильности отраслей в сочетании с техническим прогрессом привели в XX в. к существенным структурным изменениям в экономике развитых и развивающихся стран. Так, в 1960-е – 1980-е гг. страны Западной Европы и Северной Америки пережили процесс свертывания ряда традиционных отраслей промышленности, таких как угледобыча, черная металлургия. Некоторые производства были перенесены на другие территории – текстильные производства, судостроение, портовые мощности. В 1980-е гг. страны Юго-Восточной Азии, наоборот, столкнулись с вызовами стремительной урбанизации и индустриализации, а позднее, в 1990-е гг., подобные трансформации затронули и страны с переходной экономикой.
Упадок одних отраслей и высвобождение производственных мощностей в других, вкупе с миграционными процессами и технологическими новациями наложили отпечаток на развитие городов и обусловили необходимость изменений в их территориальной организации и инфраструктурном обеспечении, в связи с чем обновление городских территорий и приведение их в соответствие с потребностями времени стало важнейшей задачей для местных властей. Одной из мер, направленных на комплексное решение проблем городских территорий, получивших широкое распространение и доказавших свою эффективность, стала практика создания корпораций развития территорий.
Корпорации развития территории (КР'Г) являются одной из форм организации девелоперской деятельности, базирующейся на принципах государственно-частного партнерства. Функции КРТ обычно связаны с разработкой проектов развития территории, созданием необходимых объектов инфраструктуры, переселением жителей и собственников недвижимости, формированием земельных участков и их передачей на основе продажи или аренды застройщикам, продажей выкупленной недвижимости и пр. В отличие от агентств развития, деятельность таких корпораций, как правило, сконцентрирована на определенной территории внутри какого-либо административно-территориального образования (один или несколько городских кварталов, исторический центр, старые промзоны и т. п. ) и направлена на оздоровление депрессивных трущобных районов, развитие промышленных и торговых зон.
|
|
|
Как правило, КРТ представляют собой квазигосударственные структуры, которые функционируют вне рамок местных и федеральных властей. Это позволяет им более эффективно справляться с поставленными задачами благодаря:
– гибкости и меньшей зависимости от политических вопросов;
– возможности оперативно принимать решения об изменениях плана застройки;
– возможности более быстро осуществлять процедуры согласования и утверждения этих планов;
– возможности нанимать специалистов высокого класса – оценщиков, специалистов по маркетингу, проектировщиков, финансистов.
В задачи местных органов власти при этом входит контроль за соблюдением местных регламентов и стандартов, природоохранного законодательства, обеспечением участия граждан в обсуждении и принятии решений с целью согласования и отстаивания их интересов. Финансирование КРТ может осуществляться из разных источников, в том числе за счет средств местных бюджетов, займов на жилищное строительство, облигационных займов, кредитов, софинан- сирования со стороны застройщиков и пр.
Во Франции КРТ существуют с 1967 г. и на сегодняшний день стали неотъемлемой частью структуры французского градостроения. Процедуру создания и функционирования КРТ можно разбить на несколько этапов.
|
|
|
На первом этапе мэрия принимает решение об обустройстве новой территории (либо реконструкции существующего квартала) с учетом интересов города и мнения местных жителей по вопросам инфраструктуры, экологии и т. п. Для этого предварительный проект развития территории выносится на публичное обсуждение.
На втором этапе предварительный проект выносится на голосование муниципального совета. Назначаются компании-участники проекта, отвечающие за выполнение различных этапов работ, например, создание необходимых коммуникаций (дороги, водоснабжение, электричество, газ и т. п. ).
На третьем этапе, начиная с момента утверждения проекта муниципальным советом, застройщики могут начинать оформление пакета документов, необходимых для получения разрешения (процедура занимает порядка трех месяцев). Когда разрешение получено, информация о предстоящем строительстве афишируется на месте планируемой застройки, а также в официальной прессе и по истечении двух месяцев, если не поступило возражений, можно приступать к строительству.
По окончании проекта КРТ прекращает свое существование.
В течение всего строительства государство в лице мэрии сохраняет контроль за соблюдением оговоренных условий и обязательств. Функционирование КРТ позволяет решить сразу несколько задач: город получает средства на создание инфраструктуры и коммуникаций (все расходы распределяются между застройщиками), решаются социальные вопросы, связанные с предоставлением качественного жилья, уделяется должное внимание вопросам экологии (создание парковых зон, восполнение вырубленных при застройке деревьев), сохраняются архитектурные особенности региона. Застройщики же со своей стороны получают возможность участия в масштабных проектах, осуществление которых было бы невозможно без содействия местных властей.
В Великобритании первые корпорации городского развития появились в начале 1980-х гг., их финансирование осуществлялось центральным правительством с целью реконструкции приходящих в упадок городских территорий. Корпорациям было предоставлено право выдавать разрешения на строительство как частным, так и государственным застройщикам. При этом если сначала корпорации могли непосредственно также заниматься и собственно застройкой, то позже это направление их деятельности было свернуто, а первоочередной функцией стала подготовка территории для развития в целом.
|
|
|
Корпорации получали имущественные права, проводили деление земельных лотов, осуществляли инженерную подготовку и строительство объектов общей инфраструктуры. Выкуп недвижимости для реализации проектов осуществлялся но начальной стоимости, обычно достаточно низкой. Подготовленная земля продавалась застройщикам, причем ее стоимость иногда сильно возрастала по мере реализации проекта, что помогало финансировать достаточно крупные и долгосрочные проекты. Начинание оказалось плодотворным, и некоторые малые города создали при местных органах похожие структуры, которым также удалось реализовать проекты реконструкции. Одним из наиболее ярких примеров работы корпораций стало развитие района Доклендс на юго-востоке Лондона.
В середине 1960-х гг., когда транспортные компании стали активно переходить на контейнерный способ перевозки грузов, лондонские доки, некогда крупнейшие в мире, постепенно пришли в упадок: они были неспособны принимать большие корабли, требовавшиеся для перевозки контейнеров, и портовые компании переместились в более глубоководные гавани в Тилбери и Феликстоу. В результате за период с 1960 по 1980 г. все лондонские доки были закрыты, высвободив тем самым порядка 21 кв. км промышленных земель на востоке города, что привело к высокой безработице и обострению социальных проблем, деградации района в целом.
Попытки дать новое развитие территории появились почти сразу после закрытия доков, однако ситуация осложнялась большим количеством владельцев земли. Для решения проблемы в 1981 г. была сформирована Корпорация развития " Доклендс". Это была специализированная компания, финансировавшаяся центральным правительством, с широкими правами по покупке и продаже земель. Несколько позднее, в 1982 г., на этой территории была также создана особая экономическая зона, где предприятия освобождались от налога на имущество и имели ряд других привилегий. Это сделало инвестирование в Доклендс чрезвычайно выгодным и стало толчком для экономического бума в районе. Меры, реализованные в 1980-х – 1990-х гг., превратили огромную территорию Доклендс в смесь жилых домов, коммерческих зданий и легкой индустрии. Главным символом этих огромных усилий стал проект Кэнэри-Уорф, в ходе которого были построены самые высокие здания Британии и был создан второй финансовый центр в Лондоне.
|
|
|
Корпорация развития " Доклендс" была расформирована в 1998 г., когда контроль за территорией Доклендс перешел обратно к местному самоуправлению. За 30 лет население Доклендса увеличилось вдвое, а район стал большим торговым центром и комфортным местом для проживания. Оживление Доклендс оказало влияние и на окружающие территории – Гринвич и Дептфорд также активно развиваются, во многом благодаря улучшению транспортной ситуации, что сделало их более привлекательными. Стремительное развитие Доклендс имело и отрицательные последствия: строительный бум и значительный рост стоимости недвижимости привел к противостоянию между новыми жителями и теми, кто проживал там давно. Возник один из самых ярких контрастов Британии: элитные эксклюзивные дома оказались рядом с трущобными домами, жители которых, относящиеся главным образом к наиболее бедным слоям населения, жалуются на то, что их выдавливают из города.
В США практика создания КРТ получила распространение, начиная с 1960-х гг., когда многие города, расположенные на севере страны в " промышленном поясе", столкнулись с проблемой деиндустриализации и высвобождения участков, занимаемых ранее промышленными предприятиями. Позже корпорации получили распространение и в других штатах. Так, в Калифорнии любой муниципалитет имеет право основать агентство по реконструкции территории, если это решение одобрено референдумом. В 1990-е гг. подобных агентств в штате было создано не менее 500.
По закону штата существенным основанием для учреждения КРТ считается наличие на территории признаков деградации, которые определены этим законом. Руководить КРТ может законодательный совет города, либо она может быть прямо не подчинена законодателям. КРТ вправе назначать персонал, покупать и арендовать недвижимость, принимать финансовую и иную помощь от общественных и частных организаций и лиц, страховать операции, готовить и реализовывать проекты реконструкции.
Проект развития территории включает прежде всего правовую и финансово-экономическую часть, в том числе:
|
|
|
– характеристики правового статуса недвижимости;
– примерные площади открытых пространств после реконструкции;
– имеющиеся ограничения по габаритам зданий и их использованию;
– объекты инфраструктуры и собственность, которая может использоваться под соответствующие нужды;
– механизмы финансирования с указанием источников (городские фонды, налоговые льготы и т. п. );
– объем средств для финансирования строительства жилья малоимущим;
– планы переселения жителей;
– планы продажи выкупленного имущества;
– обязательства по учету интересов собственников и т. д.
После принятия проекта производится детальное обследование территории с целью оценки условий для сто выполнения. Существенные условия – потенциальная привлекательность территории, обусловленная ее расположением; вероятность сопротивления как жителей, так и собственников, у которых предстоит отчуждать имущество. Если проект предусматривает значительную долю переселяемых, то должен быть сформирован территориальный комитет из местных жителей или иных пользователей недвижимости. Его роль состоит в проведении общественных обсуждений и вынесении рекомендаций агентству. КРТ берет на себя письменные обязательства по условиям переселения (адреса, типы жилья, сроки, возможности предварительного ознакомления, финансовые условия, включая оплату переезда и пр. ). Стоимость оплаты нового жилья не должна превышать 25% от доходов семьи.
В отличие от Великобритании, помощь центрального правительства (федерального бюджета) почти не практикуется. KPT вправе выпустить облигации, гарантированные доходами от предстоящей продажи или сдачи в аренду недвижимости. Практикуются и заимствования у застройщиков, имеющих свои источники инвестиций. Важной статьей дохода КРТ является финансирование за счет роста налога на недвижимость: рост стоимости недвижимого имущества на территории реконструкции влечет рост налогов, весь прирост по отношению к дате принятия проекта поступает на счета КРТ. Ежегодные отчеты о выполнении бюджета представляются и в местный совет, и властям штата. При этом фиксируется динамика налоговых поступлений с территории проекта и ведется мониторинг финансовых условий для малообеспеченных.
Передача участков в частные руки происходит различным образом. Наиболее привлекательные участки выставляются на открытые аукционы. Допускается принятие решения после переговоров с несколькими заранее отобранными претендентами или даже с одним, если есть убедительные основания считать, что он лучше других вероятных претендентов справится с задачей, или нет иных заявок. Практикуются также запросы на подачу заявок, где подробно ставится задача, определяются ограничения, и претенденты должны представить ответные финансовые, организационные и архитектурные предложения. Сведения о предстоящих продажах должны публиковаться.
КРТ выполняют функции " одного окна", снимая с застройщиков большинство забот и предлагая свои услуги не только до, но и после продажи им участков, создавая тем самым благоприятную среду, в которую захотят инкорпорироваться и другие участники. Опыт работы КРТ показал, что возможность привлечения частных средств в проекты городского обновления также зависит:
– от качества окружающей среды, инженерной и транспортной инфраструктуры;
– наличия проектов, способных сыграть роль катализаторов развития;
– прозрачности прав собственности и оперативности процедур получения согласований и разрешений;
– качества социальной среды;
– регионального окружения;
– эффективности городских служб, ответственных за развитие территорий;
– перспектив развития города в целом.
Важную роль в деятельности КРТ играет маркетинг. Стратегия маркетинга должна строиться на четком представлении, на каких покупателей рассчитан конечный продукт, в том числе потому, что одни покупатели могут по разным причинам отпугнуть других. В какой-то мере такие задачи решаются за счет зонирования и подразделения территорий в границах проектирования.
Нужно отметить, что КРТ имеют пока в нашей стране меньшее распространение и меньшую результативность, чем АРР. Это связано с тем, что данный вид девелоперской деятельности должен реализовываться в форме государственно-частного партнерства, которая предусматривает наделение КРТ определенными правами по распоряжению городским имуществом. Так как данная деятельность наиболее целесообразна на депрессивных территориях, то речь идет об объектах недвижимости и земельных участках, требующих серьезного обновления и реконструкции, а также о последующем коммерческом и общественном использования вновь созданных или реконструированных объектов. Анализ деятельности КРТ в России, в частности в Санкт- Петербурге, показывает[1], что органы городского управления не склонны наделять агентства такого рода полномочиями, поэтому на практике их деятельность сводится к посредническим услугам между бизнесом и властью, не способствующим улучшению пространственного развития городов. Для преодоления указанных проблем необходимо установить четкие критерии депрессивности территорий и создавать для их развития полугосударственные КРТ, которые смогут заниматься определением программ преобразования этих территорий с привлечением государственных, муниципальных и частных инвестиций, реконструкцией инженерной инфраструктуры, формированием лотов (земельные участки, объекты недвижимости) для продажи их на торгах частным застройщикам в собственность или передачи в долгосрочную аренду. В связи с развитием законодательного и нормативно-правового обеспечения частно-государственных партнерств в ближайшие годы можно ожидать создания КРТ для решения проблем депрессивных территорий российских городов.
|
|
|
