Оценка офисного здания для купли-продажи

 

Ниже дан пример оценки рыночной стоимости отдельно стоящего здания с использованием качественных поправок и метода дисконтирования денежных потоков.

Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком, расположенное в Москве за пределами Садового кольца, в котором размещалось предприятие легкой промышленности, на данный момент оборудование демонтировано и здание предлагается на продажу как административно-офисное.

Оцениваемые права:

на здания (сооружения) — право собственности;

на земельный участок — право аренды.

Дата оценки — 1 января 1997 г.

Цель оценки — определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта.

Постановка задачи. Предметом оценки является объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Объектная, 99.

Решение поставленной задачи предполагает несколько взаимосвязанных этапов:

• сбор информации и анализ ситуации на рынке недвижимости;

• изучение и анализ местоположения объекта оценки;

• изучение технической документации;

• осмотр объекта и интервью с руководителями и специалистами; • поиск и изучение аналогов оцениваемого объекта;

• определение рыночной стоимости объекта.

Описание местоположения объекта оценки. Объект расположен в Центральномадминистративном округе Москвы, в 4 минутах ходьбы от станции метро "N". Доступ к объекту можно осуществить, несколькими способами: метро, затем 4 минуты пешком либо наземным пассажирским транспортом. Фасад здания выходит на улицу Объектная, по которой преимущественно осуществляется оживленное пешеходное движение. Удобный подъезд для автомобильного транспорта.

История объекта. Объект оценки построен до 1917 г., тогда здание имело 2 -этажа и подвал. В здании два входа: с улицы и со двора.

Первоначальное назначение здания — трактир. Затем здание было перепрофилировано под артель. В 1930—1935 гг. надстроено до пяти этажей, и в нем уже разместили фабрику модельной одежды. Над пятым этажом в мансарде расположен красный уголок. В 1989 г. 3-й этаж укреплен швеллерами.

Описание земельного участка. Площадь земельного участка 1003 м². Участок имеет прямоугольную форму. Рельеф участка спокойный.

Описание здания. Здание в плане трапециевидной формы, пятиэтажное. Площадь застройки 590,36 м². Объем здания 13 248 м³, общая площадь примерно 3700 м² (включая подвал); высота этажей переменная, от 2,71 до 3,55 м.

Фундамент ленточный из бетонных блоков и сборных железобетонных подушек.

Стены кирпичные, простенки между оконными проемами заполнены кладкой из шлакобетонных камней. Перегородки кирпичные.

Перекрытия над подвалом, 1-м и 2-м этажами железобетонные, над 3-5-м этажами — деревянные.

В проемах деревянные оконные блоки, дверные коробки и двери. Полы паркетные.

Имеются две железобетонные лестницы, балконы и козырьки, колонны — кирпичные и железобетонные столбы; балки металлические.

Отделка: внутренняя — масляная окраска, внешняя — штукатурка.

Инженерные системы: отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, электроосвещение, вентиляция, телефон, один грузовой лифт.

Подвал частично используется под склад, в нем располагается оборудование инженерных систем.

Площадь каждого из пяти этажей 590,36 м², на каждый этаж ведут по два входа, на каждом этаже по четыре помещения, высота 1-5-го этажей соответственно 2,71; 3,55; 3,41; 3,46 и 3,53 м.

Общая площадь мансарды 590,36 м², полезная — менее 290 м², один вход, одно помещение, высота 2,2 м.

Результаты визуального осмотра. Осмотр фасада выявил частичные разрушения наружного слоя штукатурки, редкие скалывания основания фундамента. Серьезных дефектов и разрушений визуально определить не удалось. В целом здание производит удовлетворительное впечатление.

Несмотря на то что здание не эксплуатируется, оно поддерживается в рабочем состоянии. Действуют основные инженерные системы (отопление, электроснабжение). Состояние оконных рам и дверных блоков удовлетворительное: большинство из них требует лишь косметического ремонта. На потолках выявлены разрушения отделочного слоя, имеются протекания кровли. В отдельных местах наблюдаются небольшие разрушения междуэтажных перекрытий. Полы имеют местные вздутия, почернения паркета. На стенах и перегородках обнаружены трещины и отслоения масляной краски. Лестницы имеют незначительный износ (местные стертости). Грузовой лифт не эксплуатируется, по, по словам собственника, исправен. Визуальный осмотр здания изнутри показал, что его состояние удовлетворительное.

Вследствие того что оцениваемый объект характеризуется продолжительным периодом эксплуатации, имеет значительный накопленный износ и его дальнейшее использование предполагается после реконструкции, применение затратного метода к оценке данного объекта признано нецелесообразным.

Метод прямого сравнения продаж. Из перечня недавно проданных и выставленных на продажу объектов отобраны объекты-аналоги.

Объект № 1.

Отдельно стоящее 5-этажное здание.

Общая площадь 217 м².

Земельный участок 0.15 га.

Цена продажи 630 долл. за 1 м².

Здание расположено в 10 минутах ходьбы от станции метро "Тульская" либо 10 минутах езды на трамвае от станции метро "Шаболовская", в 200 м от Даниловского кладбища. Подъезд к зданию в данный момент затруднен: вокруг всего здания ведутся строительные работы. Здание кирпичное, построено в начале века, первоначально двухэтажное, впоследствии надстроено до 5-этажного. Фундаменты и стены находятся в удовлетворительном состоянии, имеются трещины. Оконные рамы двойные деревянные, требуют замены, остекление отсутствует. Внутренняя отделка отсутствует. Здание простояло зиму без поддержания эксплуатационного режима, вследствие этого требуется замена инженерных коммуникаций; необходим капитальный ремонт.

Окружение: рядом расположены гаражи, хозяйственные постройки жилого района.

Объекты №2, 3.

Отдельно стоящие здания.

Общая площадь строения № 2 3030 м².

Цена 1 500 000 долл., или 495 долл. за 1 м².

Общая площадь строения № 3 3226 м².

Цена 2 700 000 долл., или 840 долл. за 1 м².

Здания расположены в 20 минутах ходьбы от Савеловского вокзала. Подъезд автобусом от Савеловского вокзала либо трамваем от станции метро "Новослободская". Здания 5-этажные, кирпичные. Строение № 2 выходит торцом на Миусское кладбище. Территория вокруг зданий не благоустроена, завалена строительным мусором. Стены зданий кирпичные. На стенах строения № 2 видны следы ремонта, в нем заменены перекрытия. В обоих зданиях не заполнены проемы и нет внутренней отделки. Инженерные коммуникации требуют полной замены, а здания — капитального ремонта.

Объект № 4.

Общая площадь 1222 м².

Цена 1150 долл. за 1 м².

Здание расположено в 20 минутах ходьбы от станции метро "Белорусская" и в 20 минутах ходьбы от станции метро "Савеловская", подъезда муниципальным транспортом нет. Здание 3-этажное, с подвалом, кирпичное. Территория вокруг здания благоустроенная. Имеется парковка для автомашин. На уровне каждого этажа вдоль всего здания сделаны стяжки из металлического швеллера. Здание поддерживается в эксплуатационном режиме. Требуется внешний ремонт. Штукатурка осыпается на стенах. Требуются замена оконных блоков, ремонт помещений.

Определение корректировок

1. Корректировка на рыночные условия (на дату продажи). Все рассматриваемые в отчете объекты предложены к продаже в январе—феврале 1997 г.

2. Местоположение.Наилучшее местоположение имеет объект № 4. Сравнимое с оцениваемым объектом местоположение имеют объекты № 2и

№ 3. Объект № 1 имеет менее предпочтительное местоположение.

3.Корректировка на состояние объекта. По результатам осмотра объект № 4 находится в аналогичном состоянии с объектом оценки. Остальные объекты требуют дополнительных капитальных вложений для доведения их до состояния объекта оценки.

4.Корректировка на площадь объекта. Анализ рынка офисных зданий показал, что при прочих равных условиях удельная стоимость зданий, имеющих большую площадь, ниже, чем соответствующая стоимость зданий с меньшей площадью. Максимальную удельную стоимость имеют здания площадью около 1000 м². При возрастании общей площади здания удельная стоимость 1 м² при прочих равных условиях падает.

5.Размер земельного участка. Объект № 1 имеет земельный участок, соизмеримый с земельным участком оцениваемого объекта. Остальные объекты имеют земельные участки только непосредственно под зданием.

Сводная характеристика объектов-аналогов приведена в табл. 13.10, а результаты сравнительного анализа — в табл. 13.11.

Результаты проведенного анализа показывают, что оцениваемый объект превосходит по основным характеристикам сопоставимые объекты № 1, 2 и 3 и несколько уступает объекту №4. Исходя из цен предложения на сопоставимые объекты можно сделать вывод о том, что стоимость 1 м² оцениваемого объекта составит от 700 до 900 долл. за 1 м². Более высокая цена за 1 м² на объекте № 3, на наш взгляд, обусловлена тем, что это цена предложения.

Общая стоимость объекта составит величину в диапазоне от 2 600 000 до 3 300 000 долл.

Таблица 13.10

Характеристика объектов-аналогов

Характеристика объектов	Объект	Объект №1	Объект №2	Объект №3	Обмет №4
Общая площадь, м 2	3314	2217	3030	3226	1222
Этажность	5 этажей + мансарда + подвал	5 этажей + подвал	5 этажей + подвал	5 этажей + подвал	3 этажа + подвал
Удаленность от метро	Рядом с метро	10 мин ходьбы, подъезд затруднен	20 мин ходьбы	20 мин ходьбы	20 мин ходьбы
Наличие парковки	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	Отсутствует	На 12 автомашин
Земельный участок	0,1 га	0,15га	Под зданием	Под зданием	Под зданием
Цена предложения, долл.	-	1 400 000	1 500000	2 701 000	1 405 000
Цена предложения за 1 м2, долл.	-	630	495	840	1150

Примечание. Требуется капитальный ремонт всех зданий.

 

Таблица 13.11

Сравнительный анализ объектов

Показатель	Объект
	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена предложения за 1 м2. долл.	630	493	840	1150
Состояние объекта	Немного хуже	Хуже	Хуже	Одинаковое
Площадь здания	Немного лучше	Одинаковая	Одинаковая	Немного лучше
Местоположение	Хуже	Соизмеримо	Соизмеримо	Лучше
Земельный участок	Соизмерим	Хуже	Хуже	Лучше
Парковка	Соизмерима	Соизмерима	Соизмерима	Лучше
Общая поправка	Немного хуже	Хуже	Хуже	Лучше

Доходный подход. В данном случае использован метод дисконтирования денежных потоков, учитывающий доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией объекта, поскольку он позволяет:

· учитывать изменяющийся поток доходов и расходов, что

важно при предполагаемой реконструкции объекта;

· полнее учитывать требования рынка к доходу от объекта недвижимости.

Для анализа дисконтированного денежного потока необходимо знать:

• реальную рыночную арендную ставку;

• величину и динамику текущих расходов;

• ставки дисконтирования;

• период владения объектом;

• величину реверсии.

Определение потока дохода.Обычно доход от использования недвижимости определяется как годовой стабильный доход от целиком сдаваемого в аренду объекта в обычных рыночных условиях, т. е.:

· доход для оценки недвижимости измеряется за год;

· учитывается доход от сдачи объекта в аренду (доход арендодателя);

· рассматривается доход от объекта, целиком сданного в аренду, за исключением нормальных рыночных вакансий (если, например, объект или его часть используется собственником для своих нужд, то нереализованный вследствие этого доход все равно должен учитываться как доход от аренды);

· доход должен соответствовать типичным условиям рынка в данном районе (если, например, арендная плата завышена или занижена по сравнению с типичной рыночной, то ее надо привести к нормальной величине).

При определении стоимости аренды 1 м² учитывались сложившиеся на рынке недвижимости цены за аренду офисныхпомещений и тенденции изменения арендных ставок, местоположение, удобство транспортного сообщения.

В результате исследования рынка было установлено, что для сопоставимых объектов, характеризующихся в первую очередь аналогичным местоположением, годовая ставка арендной платы может быть принята на уровне 420 долл. в год за 1 м², для подвальных помещений — 100 долл. Указанные ставки арендной платы не являются максимальными для подобных объектов недвижимости, и можно с уверенностью прогнозировать их устойчивый рост в размере 5% с последующим снижением к концу прогнозного периода до 3% в год. В дальнейшем предполагается стабилизация дохода.

Недозагрузка (незанятость) и потери при сборе определяются как процент от валового дохода исходя из текущей ситуации на рынке недвижимости. Расчет коэффициента недозагрузки производится по следующей формуле:

 

К_нд =D_пT_с/N_а,

 

где D_п — средняя оборачиваемость помещений (доля помещений, по которым в течение года перезаключаются договоры);

Т_с — средний период, в течение которого помещение свободно;

N_a — число арендных периодов в году.

Для аналогичных оцениваемому объектов коэффициент недозагрузки определяется исходя из следующих предположений: маркетинговый период для конторских помещений составляет сейчас около 2 месяцев, средняя оборачиваемость — 20%, число арендных периодов за год — 1.

 

К_нд = 0,2 х(2/12)/1 = 0,03, или 3%.

 

В расчетах исходим из того, что указанный коэффициент недозагрузки характерен для стабильно функционирующего

объекта и для оцениваемого объекта может быть достигнут к третьему году прогнозного периода. В течение первого года планируется реконструкция объекта, и поэтому коэффициент недозагрузки равен: К_нд = 1 х (10/12)/1 = 0,83. Для второго года в период проникновения объекта на рынок маркетинговый период составит 4 месяца и соответственно К_нд = 0,07.

Расчет текущих операционных расходов.

Постоянные расходы. Полученный от сдачи в аренду эффективный валовой доход должен быть уменьшен на величину арендной платы за земельный участок, налога на имущество и страховых платежей. Согласно "Дополнительному соглашению к договору аренды земельного участка" установлены новые ставки в соответствии с ГК РФ и распоряжением мэра Москвы от 01.10.96 г. № 347/1-РМ "О мерах экономического регулирования использования земель Москвы", которые применяются при расчете арендной платы с 01.01.96 г. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 га 57 575 ЭКЮ, или 66 787 долл. Ежегодная арендная плата за весь участок с учетом поправочного коэффициента разрешенного использования земель, равного 1,2, составила 6 929,73 ЭКЮ, или 8 038,5 долл. Плата за землю производится в рублях путем ее пересчета по официальному курсу рубля к ЭКЮ на 15-е число срединного месяца квартала, в котором производится оплата.

Налог на имущество рассчитан исходя из существующих ставок и учитывает увеличение балансовой стоимости объекта в результате реконструкции и дальнейшее уменьшение по мере амортизации.

Договор страхования на рассматриваемый объект в настоящее время отсутствует, но предполагается, что начиная с 1997 г. он будет заключен и страховые платежи составят 0,6% балансовой стоимости объекта.

Учтены также затраты на управление объектом недвижимости. По рыночным данным, они составляют 3—4% эффективного валового дохода.

Переменные расходы.

1. Расходы на электроэнергию рассчитываются по укрупненным показателям. При этом стоимость одного кВт•ч принимается раиной 180 руб. Коэффициент спроса определяется по среднегодовому времени работы оборудования и рассчитывается по характеристикам рабочей недели. В данном отчете за отправную точку взята шестидневная рабочая неделя с восьмичасовым рабочим днем. Коэффициент спроса при данных параметрах рабочей недели принимается равным 0,29. Подразумевается оснащение здания электрооборудованием в полном объеме.

• Общая площадь здания 3313,8м².

• Годовой расход электроэнергии 303 062 кВт•ч.

• Годовые денежные расходы на электроэнергию 54551 086 руб.

Расчет расходов на отопление.

Расходы на электрическое отопление рассчитываются с учетом нормативных показателей по удельной тепловой характеристике здания.

• Объем здания 13248м³.

• Температура внутри здания 18⁰С.

• Годовой расход электроэнергии на отопление 638792кВт•ч.

• Годовые расходы па отопление 114 982 487 руб.

Расчет расходов на лифтовые установки. Расчет производился с учетом того, что в здании устанавливаются два лифта с паспортной мощностью 10 кВт.

• Годовой расход энергии на лифтовые установки 40646 кВт•ч.

• Годовые расходы на лифтовые установки 7316352руб.

Расчет расходов на кондиционирование.

• Число кондиционеров 140.

• Суточная продолжительность работы 6 ч.

• Период работы 120 суток в год.

• Число рабочих дней в неделю 6.

• Годовой расход электроэнергии на кондиционирование 188784кВт•ч.

• Годовые расходы на кондиционирование 33 981 120 руб.

Расчет расходов на освещение.

Они рассчитывались по нормам освещенности для различных типов помещений, в которых:

используются люминесцентные лампы дневного света ЛБ20;

стены помещений светлые.

Освещаются:

санузлы площадью 10м² каждый (по два на каждом этаже и один на мансарде). Годовой расход электроэнергии 7091 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 276 310 руб.;

машинные отделения лифтов площадью 10 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 762 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 137182руб.;

коридоры площадью 56 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 9244 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 663 939 руб.;

лифтовые холлы площадью 5 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 2794 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 502 999 руб.;

лестничные клетки общей площадью 260 м². Годовой расход электроэнергии 10 050 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

1  809 089 руб.;

вестибюль площадью 25 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

залы заседаний площадью 50 м² каждый. Годовой расход электроэнергии 16 127 кВт•ч. Годовые расходы на освещение

2  902 847 руб.;

конференц-зал площадью 100 м². Годовой расход электроэнергии 6003 кВт•ч. Годовые расходы на освещение 1 080 552 руб.;

кабинеты площадью 15м² каждый. Годовой расход электроэнергии 173 729 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 31 271 277руб.;

помещение пожарно-сторожевой охраны площадью 26 м². Годовой расход электроэнергии 1576 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 283 737 руб.;

прочие помещения площадью 590 м². Годовой расход электроэнергии 28 579 кВт-ч. Годовые расходы на освещение 5 144 179руб.

Сводные данные по энергопотреблению после завершения реконструкции представлены в табл. 13.12.

2.Расходы на водоснабжение. Расходы на водоснабжение взяты из бухгалтерской справки по фактическим затратам 4 588 430 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции затраты на водоснабжение возрастут и составят сумму, эквивалентную 3000 долл.

3.Расходы на вывоз мусора. Они составляют 4216 245 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции эти затраты возрастут и составят сумму, эквивалентную 10 000 долл.

4.Расходы на уборку территории. Они составляют 2 038 685 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 1200 долл.

5. Расходы на вневедомственную охрану. Они равны 47 695 230 руб. Предполагается, что после завершения реконструкции они возрастут и составят сумму, эквивалентную 49 000 долл.

 

Таблица 13.12

Расходы на электроэнергию

 

Наименование расходов	Расход кВт-ч	Стоимость
		руб.	долл.
Электроснабжение	1 171 284	210831 045	37953
В том числе:
Расходы на электроустановки	303 062	54551 086	9820
Расходы на отопление	638 792	114982487	20699
Расходы на лифтовые установки	40646	7316352	1 317
Кондиционирование	188784	33981 120	6 117
Освещение	257532	46355848	8345
В том числе:
Санузлы	7091	1276310	230
Машинные отделения лифтов	762137182	137182	25
Коридоры	9244	1 663 939	300
Лифтовые холлы	2794	502 999	91
Лестничные клетки	10050	1 809 089	326
Вестибюль	1 576	283 737	51
Залы заседаний	16 127	2 902 847	523
Конференц-зал	6003	1 080 552	195
Кабинеты	173729	31 271 277	5629
Помещение пожарно-сторожевой охраны	1 576	283 737	51
Прочие	28579	5 144 179	926

 

Переменные операционные расходы в дальнейших расчетах берутся в процентном отношении от эффективного валового дохода.

Прогнозные расчеты для определения дисконтированного денежного потока приведены в табл. 13.13. Резервы на замещение приняты в размере 1,5% балансовой стоимости объекта.

Например, потенциальный валовой доход составил в 1997 г. 1 394 000 долл., расходы на водоснабжение при 100%-й загрузке объекта недвижимости — 3000 долл., или 22% от потенциального валового дохода. При определении дисконтированного денежного потока (табл. 13.14) для расходов на водоснабжение в 1997г. получаем 1 394000(1 - 0,83) х 0,0022 = 500 долл.

Сумма затрат на реконструкцию объекта определена на основании сметы, подготовленной фирмой, осуществляющей реконструкции зданий в Москве.

Горизонт анализа дисконтированного денежного потока — пять будущих лет исходя из следующих соображений:

• пятилетний прогноз максимально допустим для нынешних экономических условий;

• за указанный период произойдет стабилизация на рынке не движимости;

• произойдет стабилизация денежного потока от объектов не движимости.

Послепрогнозный период. Оценка доходности в послепрогнозный период основывается на предположении о переходе прав собственности на объект либо на предположении о стабилизации доходов и расходов в послепрогнозный период. В этих случаях доход от арендных платежей нужно разделить на ставку конечной (возвратной) капитализации.

Коэффициент, который используется при продаже объекта, характеризующего остаточную стоимость в послепрогнозный период, называется конечным коэффициентом капитализации и может быть ниже и выше ставки дисконтирования.

Конечный коэффициент капитализации принят в данном случае равным 24,5%. Принятая ставка капитализации учитывает тенденцию роста стоимости арендной платы.

 

Таблица 13.13

Основные предположения подснежным потокам

Помещения	Площадь, м2	Годовая ставка арендной платы, долл.		Потенциальный валовой доход долл.	Прогноз потенциального дохода, %
					1997	1998	1999	2000	2001	2002
Офисно-конторские	3200	420		1344000		5	5	4	4	3
Вспомогательные	500	100		50000		5	5	4	4	3
Всего				1394000		5	5	4	4	3
Коэффициент недоиспользования					0.83	0,07	0,03	0,03	0,03	0,03
Переменные операционные расходы, долл.					Доля в эффективном валовом доходе, %
Показатели	Фактические данные		После реконструкции		1997	1998	1999	2000	2001	2002
Управление			41 820		3.00	3,00	3,00	3,00	3,00	3,00
Электроэнергия и тепло	43 762		46298		3.32	3.32	3,32	3,32	3,32	3,32
Водоснабжение	826		3000		0,22	0.22	0,22	0,22	0,22	0,22
Вывоз мусора	759		10000		0,72	0,72	0,72	0,72	0,72	0,72
Уборка территории	367		1 200		0,09	0,09	0,09	0,09	0,09	0,09
Охрана	8586		49000		3.52	3,52	3,52	3,52	3,52	3,52

 

Таблица 13.14

Предыдущая16171819202122232425262728293031Следующая

Поделиться:

Воспользуйтесь поиском по сайту: