 |
Оценка объекта промышленной недвижимости для взноса в уставный капитал
|
|
|
|
Ниже дан пример оценки рыночной стоимости объекта промышленной недвижимости, являющегося неотъемлемой частью действующего предприятия, затратным методом, функциональный износ оценен с учетом конструктивных дефектов объекта.
Предметом настоящего исследования является определение стоимости имущественного комплекса. Дата оценки — 6 ноября 1996г.
Цель оценки — обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса для принятия решения о взносе его стоимости в уставный капитал в соответствии со ст. 34 Закона РФ "Об акционерных обществах".
Характеристика рынка недвижимости. В целом рынок недвижимости в настоящее время перешел в новую стадию развития. На начальном этапе развития спрос на недвижимость, появившийся в результате массовой приватизации, поддерживался небольшим слоем платежеспособных потребителей и привел к спекуляциям и появлению диспропорций на рынке. Сейчас состояние рынка изменилось: растет предложение качественной недвижимости, прекращается рост цен (они достаточно стабильны в последнее время) и существенно меняется структура спроса. Специалистыотмечают увеличивающийся международный спрос на имеющие хорошую форму и удобно расположенные площади под склады и материально-техническое обеспечение, под распределители, под оптовую и розничную торговлю. В основном ищут хорошо расположенные и освоенные строительные участки для специализированных рынков, универмагов, для торговли и сервисных услуг, гостиниц, офисных центров, которые имеют соответствующую цену и могут быть использованы в недалеком будущем.
Таблица 13.9
Рыночная стоимость зданий и сооружений
| № п\п | Наименование объекта | Остаточная балансовая стоимость, руб. | Полная восстановительная стоимость, руб. | Накопленный износ, руб. | Рыночная стоимость, руб. | Коэффициент рыночной стоимости/остаточная балансовая стоимость |
| 1 | Производственный корпус № 106 | 28089614242 | 1 5 097 694 040 | 6678277304 | 8419416736 | 0,29973 |
| 2 | Бытовой корпус №18 главного производства | 13380239025 | 49463581440 | 19856393581 | 29607187859 | 2,21275 |
| 3 | Корпус производства пресс-форм и рембазы № 2 | 33 750 274 292 | 73899519720 | 25255479287 | 48 644 040 433 | 1,44129 |
| 4 | Производственный корпус № 3 | 33910806089 | 39 378 495 000 | 16944055062 | 22 434 439 938 | 0,66157 |
| 5 | Здание заводоуправления (корпус №36) | 364 260526 | 1 824 276 480 | 744 524 229 | 1079752251 | 2,96423 |
| 6 | Склад сырья готовой продукции (корпус №5) | 12306496 189 | 36 849 852 000 | 12848017969 | 24001834032 | 1,95034 |
| 7 | Производственный корпус №51 | 12799437299 | 22446131760 | 9330548141 | 13115583618 | 1,02470 |
| 8 | Корпус № 60 | 102508946803 | 148102554600 | 83006214573 | 65096340027 | 0,63503 |
| 9 | Корпус № 62 | 19369320014 | 38527811400 | 21304778433 | 17223032967 | 0.88919 |
| 10 | Корпус № 68 | 9830184 127 | 17055604800 | 5118418861 | 11937185939 | 1,21434 |
| 11 | Материальный склад (корпус № 7) | 5179360300 | 1 8 665 744 760 | 6908614627 | 11 757 130 133 | 2,27000 |
| 12 | Производственный корпус № 99 | 12121201963 | 25559927640 | 10561114406 | 14998813234 | 1,23740 |
| 13 | Компрессорная станция (корпус №4) | 1670428504 | 2636730720 | 1 031 501 184 | 1 605 229 536 | 0,96097 |
| 14 | Внутриплощадочная насосная станция № 1 | 257066572 | 240218 160 | 102140637 | 138077523 | 0,53713 |
| 15 | Внутриплощадочная насосная станция № 2 | 95287315 | 60919560 | 27327814 | 33 591 746 | 0,35253 |
| 16 | Главная понизительная подстанция (корпус № 15) | 355959414 | 326940120 | 131887869 | 195052251 | 0,54796 |
| 17 | Склад растворителей (корпус №10) | 1 856 852 074 | 7 236 484 320 | 2043991278 | 5192493042 | 2,79640 |
| 18 | Галерея бытового корпуса № 18 | 634 239 884 | 465 335 520 | 143 123 350 | 322212170 | 0,50803 |
| 19 | Трансформаторная (объект 46) | 109855320 | 248 103960 | 82781 130 | 165322830 | 1,50491 |
| 20 | Главная понизительная подстанция (корпус № 66) | 699133671 | 316503720 | 135 113640 | 181 390080 | 0,25945 |
| 21 | Бункерный и тарный склад сажи | 2 356 269 399 | 6308716440 | 1 994 420 648 | 4314295792 | 1,83099 |
| 22 | Производственный корпус № 1 | 93 008 080 934 | 11114I984720 | 57 393 502 858 | 53748481 862 | 0,57789 |
| 23 | Склад масел (корпус № 104) | 192990786 | 595 545 600 | 139679828 | 455 865 772 | 2,36211 |
| Итого | 384846304742 | 334666770014 | 0,86961 |
|
|
|
В настоящее время рынок промышленной недвижимости в центральных областях европейской части РФ находится в состоянии формирования. В отличие от Москвы и Московской области, где формирование рынка произошло в основном в 1995— 1996 гг., в других регионах европейской части РФ спрос на промышленную недвижимость практически отсутствует. Прежде всего это связано с депрессивным состоянием экономики.
|
|
|
Информация по ставкам арендной платы, ценам продаж и предложения была получена от риэлторских и оценочных фирм, работающих па рынке недвижимости европейской части РФ. Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:
• сделки по купле-продаже промышленной недвижимости на рынке носят исключительный характер;
• цены предложения часто существенно отличаются от цен сделок;
• в условиях недостатка финансовых ресурсов пользуются спросом небольшиепроизводственные или складские помещения площадью до 500 м2.
К осени 1996г. на рынке промышленной недвижимости областей центральной части России (Тверская, Новгородская, Владимирская, Калужская, Нижегородская, Саратовская) сложились следующие ставки арендной платы:
Ставка арендной платы, долл. за 1 м2 в год
Складские помещения площадью, м2:
до 100 30-60
100-1000 20-40
более 1000 до 20
Производственные помещения площадью, м2:
до 1000 20-40
более 1000 до 20
Для большинства проданных объектов (включая и административные) цена продажи не превышает 100 долл. за 1 м2
По региону, в котором находится рассматриваемый объект, данных о сделках купли-продажи или сдачи в аренду объектов промышленной недвижимости получить не удалось. По данным, полученным из различных источников, оценщики сделали вывод о том, что стоимостные характеристики недвижимости примерно соответствуют тем показателям, которые приведены выше.
Рассматриваемое здание имеет цех сварки, в котором в год по проекту и фактически сваривалось деталей общей массой 26 000 т.
Цех сварки представляет собой одноэтажное двухпролетное здание шириной 36 м (ширина каждого пролета 18 м), длиной 72 м, площадью 2592 м:, высотой 8,8 м, со строительным объемом 22 810 м3. Цех состоит из двух пролетов, оборудованных пятью мостовыми кранами грузоподъемностью по 5 т.
|
|
|
Фундаменты железобетонные, монолитные столбчатого типа.
Каркас металлический, в первом пролете — из конструкций типа ''Хард", во втором — из металлоконструкций Шатского завода.
Покрытие — трехслойные металлические панели из штампнастила с утеплителем из пенополиуретана толщиной 80 мм. Кровля рулонная.
Стеновые панели облегченные, с деревянным каркасом, утеплителем из минплиты толщиной 80 мм и обшивками с двух сторон из листового металла толщиной 1 мм. Торцевые стены второго пролета кирпичные.
Здание оборудовано системами отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроосвещения, приточной и вытяжной вентиляцией, в том числе системой местных отсосов от сварочных постов.
Комплектное оборудование цеха сварки фирмы "Равема" (Германия) предназначено для сварки металлоконструкций и сборочных узлов, поступающих из цеха переработки стали, и их последующего цинкования в цехе цинкования.
Расчет рыночной стоимости здания. Оценка объекта недвижимости проводилась в составе единого производственного комплекса с учетом существующего использования, и поэтому в соответствии с Международными стандартами оценки (Стандарт 3. Оценка вцелях финансовой отчетности и смежной документации) для подобных объектов анализ наилучшего и наиболее эффективногоиспользования не проводился.
После всестороннего анализа ситуации выяснилось, что применение метода сопоставимых продаж к оценке недвижимого имущества, вносимого в уставный капитал АО "YYY", невозможно, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов недвижимости в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса.
Несмотря на предпочтительность доходного метода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный метод обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправных данных).
|
|
|
Исходя из вышеизложенного невозможно применить доходный метод к оценке имущества заказчика. Оцениваемое имущество является частью имущественного комплекса, который находится на стадии ввода в эксплуатацию. История хозяйственной деятельности и прибылей практически отсутствует, поэтому прогнозирование будущих доходов затруднено. Кроме того, поскольку объектом оценки является не действующее предприятие в целом, а отдельные виды имущества, постольку сложно выделить часть дохода, которую приносит это имущество.
Затратный метод.При определении восстановительной стоимости здания экспертами использовались три способа расчета:
Оценщиками была рассчитана восстановительная стоимость здания с использованием пакета прикладных программ "ValMaster". В результате расчетов восстановительная стоимость здания оказалась в 5 раз меньше затрат, фактически произведенных строителями. Для подтверждения результата, полученного оценщиками, дополнительно были использованы еще два способа, причем оценщики исходили из того, что в каждом из приведенных способов для достижения одного и того же результата используются различные отправные точки, при этом составление объектной сметы основывается на применении единичных расценок по видам работ и конструктивным элементам. Для этого и используются сборники Укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС), прошедшие экспертизу в ЦНИИ экономики и управления строительством Минстроя России, а также сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости для переоценки основных фондов (УПВС).
1. Расчет фактически произведенных затрат по конструктивным элементам и видам работ, подсчитанных на основании рабочих чертежей здания (сооружения) и его натурного обследования, наиболее точный. Подсчет объемов ведется для каждого вида работ и конструктивного элемента в единицах измерения, установленных в "Единых районных единичных расценках" (ЕРЕР) и "Ценнике на монтаж оборудования" (ЦМО), разработанных на основе части IV СНиП с учетом указаний, приведенных в общей и технической частях соответствующих глав части IV СНиП. Восстановительная стоимость строительства при этом определяется с помощью базисных единичных расценок 1984 г. путем их пересчета в текущие цены (ноябрь 1996 г.) с использованием программного комплекса "WIN-смета".
|
|
|
2.Расчет стоимости строительства на основе данных, приведенных в справочнике оценщика "Промышленные здания" фирмы "Ко-инвест".
3.Расчет стоимости строительства с использованием пакета прикладных программ "ValMaster".
Последовательность расчета рыночной стоимости здания была такой.
1)Составление объектной сметы. На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей была составлена объектная смета на строительство здания в ценах на ноябрь 1996 г. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 4 986 315 000 руб.
2)Оценка стоимости здания с использованием справочника "Промышленные здания". На основании анализа конструктивных решений здания, его технологических характеристик и анализа рабочих чертежей по справочнику были подобраны объекты-аналоги и составлена таблица корректировок. В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 3 935 455 000 руб.
3) Оценка стоимости здания с использованием программы "ValMaster". В результате применения данного способа восстановительная стоимость здания составила 5 863 136 100 руб.
Определение стоимости нового строительства.По итогам анализа результатов расчета, полученных с использованием трех подходов, стоимость строительства объекта оценки в современных ценах находится в диапазоне 3 935 455,0 — 5 863 136,1 тыс. руб. Среднее значение (округленно) — 4 900 000,0 тыс. руб., с учетом НДС (20%) и предпринимательской прибыли (30%) — 7 644 000,0 тыс. руб. Окончательную стоимость принимаем равной 7 650 000 тыс. руб.
Здание цеха сварки — новый объект, только введенный в эксплуатацию. В результате визуального осмотра объекта оценки признаков устранимого и неустранимого физического износа обнаружено не было. Суммарная величина физического износа принята равной нулю.
Здание цеха сварки имеет утепление из пенополиуретана. Этот материал огнеопасен и в настоящее время запрещен к использованию в зданиях такого типа. По заключению органов пожарного надзора, для дальнейшей эксплуатации объекта необходимо иметь рядом со зданием насосную станцию противопожарного водоснабжения производительностью 80 л/с.
При расчете стоимости строительства насосной станции противопожарного водоснабжения оценщики использовали метод замещения.
Объект-аналог выбран по справочнику "Промышленные здания". Код здания по справочнику 4.08.143. Наименование здания — автоматизированная насосная станция противопожарного водоснабжения. Производительность 100м3/ч. Одноэтажное однопролетное здание с подвалом. Габаритные размеры здания 6 х 9 м. Фундаменты и перекрытия сборные железобетонные, перегородки кирпичные. Полы из керамической плитки. Отделка: окраска стен краской ВА-22А, высококачественная штукатурка. Строительный объем 439 м3. Стоимость здания-аналога в ценах июля 1996 г. 246 761 900 руб. Индекс цен с июля 1996 г. по дату оценки 1,04901. Стоимость здания-аналога в ценах ноября 1996г. 258 855 701 руб.
Стоимость объекта-аналога должна быть скорректирована с учетом отличий в конструктивных решениях объекта оценки. Производительность объекта-аналога составляет 100м3/ч (28 л/с), производительность объекта оценки — 80 л/с.
Цена того или иного объекта изменяется не прямо пропорционально изменению мощности (производительности), а с некоторым отставанием, величина которого определяется так называемым коэффициентом торможения цены, который не является постоянной величиной, а изменяется в зависимости от диапазона изменения мощностей, исполнения, оборудования и ряда других условий. С увеличением мощности цена при прочих равных условиях возрастает, а стоимость единицы мощности (удельная стоимость) уменьшается. Введение поправки к стоимости объекта на его мощность сводится к определению коэффициента торможения, так как отношение одной стоимости к другой равно отношению мощностей, умноженному на коэффициент торможения.
Стоимость объекта оценки:
C = C а, K торм = Ca (N / N а) n,
где Са — стоимость объекта-аналога;
N—мощность объекта оценки;
Na — мощность объекта-аналога;
n — показатель степени, учитывающий коэффициент торможения (оптимальное значение 0,65).
Таким образом, стоимость строительства насосной станции противопожарного водоснабжения составит 512 169 256 руб., а с учетом НДС и прибыли предпринимателя — 798 984 039 руб. Таким образом, функциональный износ оцениваем в 800 000 000 руб.
ВЫВОД: основываясь на результатах, полученных выше, оценщики считают, что рыночная стоимость цеха сварки составляет 6 850 000 000 руб.
|
|
|
