Тема 9. Ипотечные операции.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накопления и долгосрочного (ипотечного) кредитования под невысокий процент с рассрочкой его выплаты на длительные периоды. Ипотечные ссуды используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым заемщик должен являться совладельцем некоего строения для получения запрашиваемой им ссуды, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество остается надежным обеспечением выданной ссуды. Это происходит даже тогда, когда общая стоимость заложенной собственности снижается. Надежность защиты обеспечивается неукоснительным соблюдением принципов, летающих в основе современных ипотечных систем: 1. принцип специальности- связывает залоговое право с определенным имуществом, индивидуальные особенности и правовое положение, которого с полной определенностью зафиксированы в ипотечной книге 2. принцип бесповоротности- неоспоримость права, приобретенного от лица, которое по содержанию книги могло его передать 3. принцип публичного доверия- обеспечивает для всех заинтересованных лиц уверенность, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений кроме обозначенных в книге 4. принцип непримиримости погасительной задолженности к занесенным в ипотечную книгу правам 5. принцип старшинства определяет порядок удовлетворения претензий различных кредитов данным имуществом.

В настоящее время складывается несколько видом систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость представляет не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

Другая система основана на оформление закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство. Закладная открывается с оценки имеющейся недвижимости по новым строительным ценам с учетом амортизации и прогнозируемой по окончании строительных работ рыночной цены. В случае, если рыночная оценка этой недвижимости окажется меньше стоимости нового строительства, застройщику необходимо для выпуска недвижимости и погашения кредита произвести соответствующую доплату. При обратной ситуации застройщик сможет обойтись без доплаты.

Имеются системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

И, наконец, заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу имеющейся недвижимости с отсрочкой передачи прав собственности на не на срок нового строительства, что позволяет осуществлять финансирование нового строительства за счет выручки от фьючерской продажи недвижимости. Эта система позволяет снизить коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

В современном залоговом законодательстве РФ ипотека как форма залога получила недостаточно полное освящение. Возможно, это было связано с подготовкой специального закона РФ «Об ипотеке», который призван был дать исчерпывающую информацию о такой форме обеспечительных обязательств заемщиков перед банком.

Однако, этот закон так и не появился, а в качестве модели законодательного акта об ипотеке Правительством РФ было рекомендовано использовать в практической работе основные положения о залоге недвижимого имущества- ипотеке от 22 декабря 1993 года.

Основные принципиальные элементы залога недвижимого имущества (ипотеки) заключаются в следующем: 1. ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Конкретно, ипотека может быть установлена на: земельные участки (в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество 2.предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имуществе находящейся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

Основные положения о залоге недвижимого имущества предусматривают заключение договора об ипотеке в виде закладной. Для придания такому договору действительной юридической силы он должен быть существующим образом оформлен (то есть содержать необходимый перечень реквизитов) и нотариально-удостоверен. Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации 3. государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодержателя по предоставлении им закладной и документов, подтверждающих уплату государственной пошлины за регистрацию. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 25 дней со дня поступления документов, необходимых для ее регистрации, в органе, осуществляющем регистрацию. При этом датой регистрации является день поступления документов на регистрацию. Регистрационная запись включает в себя: сведения о залогодателе, сведения о предмете ипотеки, указание на наличие предшествующих ипотеке и срок действия ипотечного обязательства.

Данные регистрации ипотеки вносятся и в закладную. В ней указываются полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществлявшей регистрацию. В соответствии с Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки должна проводиться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрируемого округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Регистрация ипотеки является публичной: любое лицо вправе получить в органе, осуществляющим регистрацию объектов ипотеки, копию регистрационной записи (или заверенную выписку из нее).

Регистрационная запись от ипотеки погашается по заявлению держателя закладной, совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по решению суда о прекращении ипотеки 3. залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу. Но при этом следует иметь ввиду, что такая передача прав может осуществляться при одновременной уступке тому же лицу прав по обеспеченному ипотекой кредитному договору (или иному основному обязательству). Уступка прав по закладной осуществляется залогодержателем путем совершения им на закладной нотариально-удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.

Об уступке прав на закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору, обеспеченному ипотекой на основании чего он становится обязанным исполнять свой договор перед новым залогодержателем.

Залогодержатель может заложить имеющуюся у него закладную другому лицу в обеспечение кредитного договора, заключаемого с ним. При неисполнении кредитного договора, обеспеченного залогом закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной уступить ему свои права и ипотечному залогодателю. При отказе переуступить эти права залогодержатель закладной может в судебном порядке требовать перевода этих прав на себя 4. залогодатель с согласия залогодержателя имеет право: передать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки. Удовлетворенное требование залогодержателя из стоимости заложенного имущества в случае не исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства (кредитного договора) производится в основном по решению суда, арбитражного суда, особенно это касается тех случаев, когда предметом ипотеки выступают предприятия в целом и т.д.

Раздел 6